Thưa luật sư em có một thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp em được không ạ : Mẹ em là Nguyễn T sinh năm 1950, thường trú đường Lê Lợi, thị trấn Hóc Môn, có 2.880m2 đất tại địa chỉ trên, thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn. Phần đất này bị ảnh hưởng bởi Dự án đầu tư sửa chữa nâng cấp, mở rộng đường Lê Lợi, thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn gốc phần đất:
– Đất do ông Nguyễn V ( bố ông Nguyễn H) đứng tên năm 1971 loại đất: vườn, diện tích 6.000m2. Năm 1979, ông Nguyễn V chia cho con là Nguyễn H ( nội em) sử dụng 3.000m2 (không làm giấy tờ). Ông Nguyễn H cất một căn nhà lá ở trên đất từ năm 1979 đến năm 1990 sửa lại thành nhà tường gạch, mái tôn. Ông Nguyễn H có đăng ký trong Sổ đăng ký ruộng đất được Ủy ban nhân dân huyện duyệt ngày 18/11/1983, theo đó diện tích đất ở là 200m2, diện tích đất HNK (nông nghiệp) là 2800m2. Năm 1993 ông Nguyễn H chết, con là bà Nguyễn T ( mẹ em) tiếp tục sử dụng đến nay.
– Đặc điểm khu đất: Theo bản đồ địa chính số lập năm 2004, đất thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, diện tích thực tế là 2.880m2, bề ngang tiếp giáp đường Lê Lợi là 60m, bề dài 48m, tính từ mép đường trở vào. Trên đất có căn nhà số 20, Lê Lợi; nhà tường, mái lợp tôn .Diện tích xây dựng nhà là 140m2, có vị trí nằm ở giữa khu đất, cách ranh giải tỏa đường Lê Lợi 20m, xung quanh căn nhà là đất trồng cây ăn trái, cây tạp. Đất chưa được cấp Giấy Chứng nhận.
Phần đất 2.880m2 trên do bà mẹ em (Nguyễn T) đang sử dụng, trong đó phần bị ảnh hưởng bởi mở rộng đường là 318m2 (60m x 5,3m). Phần đất giải tỏa là từ ranh giải tỏa đường đo vào 5,3m (đã trừ lề đường) là đất trống, không có vật kiến trúc.
Ngày 15/10/2014, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện lập Bảng chiết tính kinh phí bồi thường cho bà mẹ em (Nguyễn T) được bồi thường về đất như sau:
– Đất ở mặt tiền đường: 200m2 đơn giá 10.500.000 đồng/m2 = 2.100.000.000 đ
– Đất nông nghiệp mặt tiền: 118m2 đơn giá 375.000 đồng/m2 = 44.250.000 đ
CỘNG: 2.144.250.000 đ
Nhưng mẹ em (Nguyễn T) không đồng ý Bảng chiết tính kinh phí bồi thường trên và muốn khiếu nại yêu cầu UBND huyện Hóc Môn bồi thường diện tích đất ở hết diện tích 318m2 với giá là 10.500.000 đồng/m2 (3.339.000.000 đồng – chênh lệch tăng hơn cách tính của Ban BT – GPMB là 1.194.750.000 đ thì mới giao mặt bằng cho Chủ đầu tư. Vì mẹ em cho rằng đất có nguồn gốc đất ở có vườn, ao hình thành trước 18/12/1980, nếu khi cấp Giấy Chứng nhận thì được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013.
Với ý kiến của mẹ em như thế thì không biết sẽ được bồi thường về phần đất như thế nào theo quy định của pháp luật đất đai 2013. Và em mông Luật sư có thể niêu ra điều luật để en có thể nắm rõ hơn ạ!
Em mông sẻ được trả lời trong thời gian sớm nhất. Và em muốn được trả lời qua Gmail để em có thể nắm rỏ và cập nhật nhanh hơn. Em xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: N.V.T.Q
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật Đất đai năm 2013
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nội dung trả lời:
Căn cứ vào Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:
Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Trường hợp của bạn do bạn không nêu rõ phần đất mà bà T đang sử dụng có giấy tờ hợp pháp nào không nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:
Thứ nhất nếu bà T có một loại giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì phần diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Trong trường hợp bà T có giấy tờ nhưng giấy tờ đó không ghi rõ về phần diện tích đất ở thì sẽ được giải quyết theo quy định tại Khoản 4 Điều 103 như trên.
Thứ hai nếu bà T không có một loại giấy tờ nào thì trường hợp này phần diệ tích đất ở sẽ được xác định tho quy định tại Khoản 5 Điều 103 như trên.
Sau khi đã xác định được phần diện tích đất ở trên thực tế thì bạn có thể căn cứ vào đó để yêu cầu việc thực hiện bồi thường theo quy định của pháp luật. Bạn có thể tham khảo thêm về mức bồi thường cụ thể đối với từng loại đất bị thu hồi trong Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và do bạn không ghi rõ bạn ở vị trí nào cụ thể nên bạn có thể tham khảo thêm về giá đất ở địa phương bạn trong bảng giá đất Huyện Hóc Môn năm 2015-2019 TP HCM.
Trên đây là ý kiến tư vấn của Công ty chúng tôi, hy vọng chúng tôi đã giải đáp được vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn tin tưởng sử dụng dịch vụ của Công ty chúng tôi.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật Đất đai.