Xin chào luật sư! Tôi có câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi có ý định mua 1 căn nhà ở quận Tân Phú. Chủ nhà đã đưa bản photo sổ hồng. Nội dung: Nhà ở: Trong mục thực trạng nhà ở:

Tổng diện tích sử dụng: 33,3 m2

Diện tích xây dựng: 15,4 m2

Kết cấu nhà: tường gạch, sàn gỗ, mái tole Số tầng: 2

Đất ở: Diện tích: 15,4 m2

Hình thức sử dụng: Riêng: 15,4 m2 Thực tế khi khảo sát nhà, tôi thấy nhà đã được xây dựng và sửa chữa lại bao gồm 1 trệt, 2 lầu đúc thật và có thêm 1 sân thượng với diện tích tương đương. Sau khi thỏa thuận giá (900 triệu), chủ nhà đề nghị chồng tiền đủ 1 lần tại công chứng, rồi nói nhà hiện chưa hoàn công, bên mua là tôi phải tự làm thủ tục hoàn công "lầu trên"? Các tiền phí và thuế thì bên mua lẫn bên bán tự lo phần riêng mình. Xin hỏi luật sư:

1) Có thể làm thủ sang tên khi chưa làm giấy hoàn công không? Nếu như không được thì cần thời gian bao lâu để hoàn tất thủ tục hoàn công? Cần các loại giấy tờ nào và lệ phí hoàn công tổng cộng là bao nhiêu?

2) Các bước và giấy tờ tôi cần nắm của thủ tục công chứng, đóng phí trước bạ (bên mua) và thuế thu nhập cá nhân (bên bán), thủ tục đăng bộ sang tên? Vì tôi có hỏi trên mạng việc chồng tiền 100% khi công chứng mà chưa sang tên rủi ro rất cao, vì lúc đó sổ hồng vẫn đứng tên chủ cũ. Xin luật sư cho tôi cho tôi 1 giải pháp an toàn vì tôi lấn cấn khá nhiều trong thủ tục.

Xin chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai   của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi :    

 

 

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

2. Nội dung tư vấn:

Vấn đề thứ nhất về thủ tục hoàn công:

Dựa trên những gì bạn trình bày thì căn nhà mà bạn dự định mua đã có bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình. Đây chính là cơ sở để chủ căn nhà làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 25, quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND TP.HCM quy định: “Đối với công trình đã được cấp giấy phép khởi công xây dựng theo Quyết định số204/QĐ-UB ngày 24 tháng 6 năm 1991, Giấy phép xây dựng theo Quyết định số 1328/QĐ-UB-QLĐT ngày 06 tháng 9 năm 1993, Quyết định số 3217/QĐ-UB-QLĐT ngày 26 tháng 6 năm 1997 và Quyết định số 58/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 25 tháng 10 năm 2000 của Ủy ban nhân dân thành phố mà chưa được cơ quan có thẩm quyền trao giấy phép xây dựng chính thức (bước 2) hoặc cấp biên bản kiểm tra công trình hoàn thành, Chủ
đầu tư phải liên hệ đơn vị tư vấn thiết kế có tư cách pháp nhân hoặc nhà thầu xây dựng để xác lập bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình
(theo Mẫu số 8 của Phụ lục 4 ban hành kèm theo Quyết định này).”

Tuy nhiên, hiện nay, thủ tục hoàn công không còn là thủ tục hành chính (phải có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như trước đây. Theo đó, không cần xin giấy phép hoàn công mà việc thực hiện thủ tục hoàn công là chuyện nội bộ giữa chủ đầu tư (chủ nhà) và đơn vị thi công. Hoàn công là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Do đó, gia đình bạn cần phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp đổi sổ hồng.

Bạn đã có bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình nên chỉ cần làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Vấn đề thứ hai- thủ tục chuyển nhượng nhà đất:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải đưa ra công chứng. Và cách thức thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

*Thuế thu nhập cá nhân: 2 %.

*Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Hai bên tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất – Trực thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó. Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

-Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

-Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản với đất đã được đăng bộ sang tên bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.