Do chủ cũ mắc nợ mà nhiều chủ mới đã bị kê biên nhà oan uổng. Không thể bỏ qua quyền lợi của người mua nhà. Thường thì người mua nhà chưa có giấy tờ hợp lệ hoặc mua giấy tay dễ đối mặt với nhiều rủi ro do bị “bẻ” hợp đồng hoặc vướng tranh chấp. Nhưng trong một số trường hợp, ngay cả khi đã chọn mua nhà có giấy chủ quyền, nhiều người vẫn gặp phải những rắc rối không thể lường trước.

Sang tên xong vẫn mắc kẹt

Tháng 11-2008, bà Lê Yến Phượng hỏi mua căn nhà 454/1A Phạm Văn Chí, quận 6, TP.HCM. Thấy căn nhà đã có giấy chủ quyền hợp lệ, bà Phượng rất yên tâm trao đổi việc mua bán với chủ sở hữu.

Đầu tháng 12-2008, sau khi công chứng hợp đồng mua bán nhà và đóng xong lệ phí trước bạ, bà Phượng đã đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận 6 để hoàn tất thủ tục sang tên. Nơi đây hẹn bà 15 ngày sau đến nhận kết quả. Đến hẹn, bà Phượng quay lại thì được văn phòng cho biết: “Hồ sơ của bà bị tạm ngừng giải quyết vì có đơn ngăn chặn của bà Trần Thị Thu Vân…”.

Bà Phượng hết sức ngạc nhiên với thông tin này vì bản thân bà không hề quen biết với bà Vân. Sau khi cất công tìm hiểu, bà mới biết người bán nhà cho bà còn nợ bà Vân hơn 130 triệu đồng và bà Vân đang khởi kiện ra tòa để đòi nợ.

Ngày 6-1-2009, TAND quận 6 đã ra quyết định công nhận nội dung thỏa thuận trả nợ giữa con nợ với bà Vân. Ngay sau khi thấy lý do ngăn chặn đã không còn, bà Phượng liền nộp lại hồ sơ đăng bộ nhà và đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận giải quyết vào ngày 22-1.

Tưởng vậy là yên chuyện nhưng không phải. Chừng hai tháng sau, Thi hành án dân sự quận 6 đã mời bà Phượng đến làm việc. Cơ quan này cho biết sẽ kê biên căn nhà của bà Phượng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án của bị đơn. Thì ra sau khi có quyết định hòa giải thành của tòa án, người chủ trước của căn nhà chưa tự nguyện thi hành án và ngoài căn nhà trên thì đương sự không còn tài sản nào khác. Tại thời điểm này, Thi hành án quận 6 đã áp dụng biện pháp ngăn chặn không cho bà Phượng mua bán, chuyển nhượng… căn nhà.

Chưa sang tên cũng bị ách

Khác với trường hợp nêu trên (đã sang tên xong), việc mua nhà của ông Nguyễn Giang Sơn bị ách lại khi ông chưa kịp hoàn tất thủ tục đăng bộ.

Đầu tháng 7-2007, ông Sơn mua căn nhà 33/12 Đặng Nhữ Lâm, thị trấn Nhà Bè, huyện Nhà Bè. Sau khi được công chứng hợp đồng mua bán nhà, ông đã nộp xong lệ phí trước bạ, còn người bán thì nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Giữa tháng 7-2007, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện cũng đã tiếp nhận hồ sơ xin đăng bộ nhà của ông.

Đầu tháng 8-2007, khi đến văn phòng để nhận kết quả theo lịch hẹn, ông Sơn rất bất ngờ khi bị nơi đây tạm giữ “giấy đỏ” của ông theo yêu cầu của Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè. Cũng tương tự như trường hợp của bà Phượng, người bán nhà cho ông Sơn đang mắc nợ người khác hơn 100 triệu đồng. Án phúc thẩm ngày 24-5-2007 của TAND TP.HCM xử buộc bà này phải trả nợ. Vì thế, căn nhà trên đã bị ngăn chặn để đảm bảo cho việc thi hành án. Ngày 26-7-2007, Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè đã ra quyết định kê biên căn nhà.

Tính sao cho hợp lý?

Trao đổi với phóng viên về trường hợp của bà Phượng, bà Lê Thị Mỹ Duyên, chấp hành viên Thi hành án dân sự quận 6, cho biết: “Đúng là chủ căn nhà trên đã làm hợp đồng bán nhà trước khi có quyết định hòa giải thành của tòa án. Tuy nhiên, việc sang tên cho người mua lại được hoàn thành sau khi có quyết định của tòa án. Theo điểm a khoản 1 mục IV Thông tư liên tịch số 12 ngày 26-2-2001 của Bộ Tư pháp và VKSND tối cao, “đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ giao dịch đó. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện yêu cầu tòa án hủy bỏ giao dịch đó”. Căn cứ vào quy định này, chúng tôi đã kê biên căn nhà của bà Phượng. Nếu cho rằng quyền lợi của mình bị xâm hại, bà Phượng có quyền khởi kiện yêu cầu TAND quận xem xét, giải quyết”.

Ở trường hợp của ông Sơn, ông Tô Bá Nhân, Trưởng Thi hành án dân sự huyện Nhà Bè, cũng cho biết: Do ông Sơn chưa làm xong thủ tục sang tên nên chúng tôi vẫn có quyền kê biên. Khi nào chủ cũ thực hiện nghĩa vụ trả nợ, chúng tôi sẽ giải tỏa ngay. Phía ông Sơn có quyền khởi kiện chủ cũ về hợp đồng mua bán nhà đã ký kết”.

Theo khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở (có hiệu lực vào ngày 1-7-2007), quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng mua bán được công chứng. Như vậy, dù đã sang tên hay chưa thì với việc đã được công chứng hợp đồng mua nhà trước thời điểm bị ngăn chặn, kê biên, bà Phượng hay ông Sơn đều là chủ sở hữu nhà hiện hữu. Pháp luật có nên can thiệp, hạn chế quyền sở hữu nhà của họ để cưỡng chế người chủ cũ thi hành án?

Luật sư Đàm Như Việt (Đoàn luật sư TP.HCM):

Không thể bỏ qua quyền lợi của người mua nhà

Đồng ý là phải bảo vệ quyền lợi của các chủ nợ, hạn chế việc các con nợ chuyển nhượng nhà để né tránh nghĩa vụ thi hành án nhưng còn quyền lợi của người mua nhà ngay tình, hợp pháp thì sao? Khi các cơ quan thẩm quyền không hề có sự “báo động” cần thiết (thể hiện qua việc phong tỏa, kê biên nhà… theo yêu cầu của các chủ nợ) và “tỉnh queo” giải quyết việc chuyển nhượng theo những trình tự luật định, sao giờ chấp hành viên lại phủ nhận sạch trơn và phó thác cho người dân tự giải quyết hậu quả? Chưa kể là Thông tư liên tịch 12 đã được ban hành trước và lại “chỏi” với Luật Nhà ở.

Căn cứ vào Nghị định 135 ngày 14-11-2003 của Chính phủ, đề nghị Bộ Tư pháp và VKSND tối cao kiểm tra, xử lý Thông tư 12 sao cho phù hợp hơn.

SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM – THÁI HIỆU

Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/