Thưa luật sư, Tôi xin nhờ luật sư tư vấn cho tôi tình huống như sau: Hiện tại tôi đang có dự định mua 1 căn nhà nhỏ cho vợ chồng và con gái (~600-700tr). Tôi có đi xem một số căn và hầu hết có chung những đặc điểm như sau:

1. Nhà diện tích nhỏ (do nhu cầu và điều kiện kinh tế của gia đình tôi): khoảng từ 20 – 28m2

2. Do diện tích nhỏ nên hoàn toàn không có sổ hồng.

3. Có 1 căn tôi đang nhắm tới tại Q7 là có diện tích 3×6, sổ hồng chung 6 căn, mua bán giấy tay.

Vậy Quý Công ty cho tôi được hỏi là nếu như tôi mua 1 trong những căn nhà trên thì có an toàn không? Và khi tôi mua nhà thì cần làm những gì, hồ sơ giấy tờ gì để đảm bảo quyền lợi cho tôi sau này? Trong trường hợp không sang tên và chuyển chủ quyền cho tôi thì tôi sẽ gặp những bất lợi và rủi ro gì? Trong trường hợp tôi muốn bán căn nhà đó thì phải làm sao? Pháp luật quy định như thế nào để bảo vệ những người như tôi?

Rất mong nhận được lời tư vấn và chia xẻ từ Quý Công ty.

Tôi chân thành cảm ơn.

Người gửi: Nguyen Duong Thanh

Câu hỏi được biên tập từ Chuyên mục Tư vấn Luật Đất đai của Nptlawyer.com ;

Mua nhà bằng giấy viết tay gọi:

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi/đáp pháp luật của chúng tôi. Xin được tư vấn cho câu hỏi của bạn như sau:

Trước hết, bạn cần hết sức lưu ý rằng: Nhà đất là loại tài sản có đăng ký, do vậy mọi giao dịch mua bán, cho tặng, thừa kế… đều phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ, qua sự kiểm tra, giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước. Cụ thể khi mua bán nhà phải thể hiện bằng hợp đồng, qua phòng công chứng, làm thủ tục đăng bộ, đóng thuế. Mọi hình thức giao dịch trái với quy định như trên đều trái pháp luật. Nếu có tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu. Rủi ro và thiệt hại luôn thuộc về phía mua. Nếu không có tranh chấp đi nữa thì cũng rất khó khăn (nếu không nói là không thể) tiến hành các thủ tục hợp pháp tiếp theo".  Pháp luật đã có những quy định rất rõ ràng về việc mua bán nhà ở. Chẳng hạn như:

Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Hay Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 quy định nhà ở được đưa vào tham gia các giao dịch như mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật.

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu các căn nhà bạn định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì về nguyên tắc, không được thực hiện việc mua bán.

Bởi vì, việc mua nhà khi nhà chưa có sổ đỏ kéo theo rất nhiều rủi ro. Chẳng hạn như với căn nhà không có sổ đỏ, bạn không thể làm các thủ tục  mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế,… Hay theo Luật Công chứng và các văn bản hướng dẫn thì nhà đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) sẽ không được công chứng khi tiến hành các giao dịch liên quan. Do không được công chứng, nếu có tranh chấp thì các bên sẽ phải chứng minh các giấy tờ đó hợp pháp và hợp lệ. Trường hợp này rất khó khăn cho bên mua vì pháp luật đã quy định trong các trường hợp như trên thì văn bản, hợp đồng mua bán phải được công chứng……

Như thông tin nói trên, bạn dự định mua một căn nhà sổ hồng chung 6 căn, tôi hiểu rằng 6 căn nhà nêu trên được ghi nhận trong một giấy chứng nhận duy nhất và bạn muốn mua 1/6 căn nhà này (được sở hữu chung theo phần tương ứng với phần mua).

Theo tôi, để chứng minh và đảm bảo quyền sở hữu của bạn đối với phần căn nhà nói trên, bạn nên thực hiện thủ tục tách thửa để có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho riêng mình. Việc tách thửa được thực hiện theo quy định của UBND tỉnh, TP nơi thửa đất tọa lạc về diện tích tổi thiểu khi tách thửa.

Trong trường hợp 1/6 căn nhà bạn muốn mua không đảm bảo điều kiện được tách thửa thì bạn có thể chọn giải pháp cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với các chủ sở hữu còn lại với tư cách là chủ sở hữu chung căn nhà lớn nói trên.

Theo khoản 4 điều 12 Luật nhà ở đã ghi nhận: “Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu đối với phần sở hữu riêng và giấy chứng nhận đối với nhà ở đó được cấp cho từng chủ sở hữu".

Tương tự theo khoản 2 điều 3 nghị định 88/2009/NĐ-CP: “Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.

Quy định này được hiểu là trong trường hợp một căn nhà (nhà lớn) có nhiều chủ sở hữu thì mỗi chủ sở hữu sẽ được ghi tên trên giấy chứng nhận tương ứng với phần sở hữu của mình, và mỗi người sẽ được cấp một bản giấy chứng nhận nói trên.

Như vậy, phương án “cùng đứng tên chung trong sổ hồng” với các chủ sở hữu khác đối với căn nhà lớn là hoàn toàn có thể. Trong trường hợp này, bạn có thể lập hợp đồng mua bán 1/6 căn nhà (không cần tách thửa) và yêu cầu công chứng chứng nhận. Sau đó, yêu cầu cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận như các quy định trên.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai