Chào Luật sư. Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn của luật sư . Vợ chồng tôi đang muốn mua lại mảnh đất S=40m2 thuộc khu tập thể của trường Học Viện Tài Chính. Đất hiện tại chưa có sổ đỏ, chưa có chứng nhận quyền sử dụng, hiện tại mảnh đất đó đang có nhà 4 tầng.
Qua tìm hiểu vợ chồng tôi được biết khu đất ấy khoảng 10 nhà cũng chưa gia đình nào cấp sổ,một số gia đình đã xây nhà cao tầng (4-5 tầng).Chủ nhà nói với vợ chồng tôi đó là đất nhà bà được trường Học Viện Tài Chính phân cho do có thời gian công tác và cống hiến tại trường. Mảnh đất đó ở ngõ 56 phố Lê Văn Hiến- tổ 5 khu C tập thể HVTC. Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp vợ chồng tôi mảnh đất đó nếu mua tôi có thể làm sổ được không?khi mua bán cần những giấy tờ gì?Điều kiện để làm được sổ là gì, và chi phí khoảng bao nhiêu ạ.
Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013.
2. Nội dung tư vấn:
Điều 188 Luật đất đai năm 2013:
"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."
Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013:
"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."
Như vậy căn cứ quy đinh nêu trên thì đất mà vợ chồng bạn dự định mua thì khi mua bán thì mảnh đất đó cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất chưa có giấy chứng nhận thì chưa đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đảm bảo quyền lợi của mình và đảm bảo giao dịch hợp pháp thì vợ chồng chị có thể đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì thực hiện giao dịch.
Còn nếu, chị vẫn muốn thực hiện giao dịch trước khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì:
Chủ sử dụng đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính, có biên lai xác nhận thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị và chủ sử dụng, để thực hiện được giao dịch này, phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai là UBND quận, huyện thị xã nơi chị đang sinh sống.
Hai bên cần có những giấy tờ sau:
+ Đơn xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Kèm theo các biên lai xác nhận nghĩa vụ tài chính từ chủ sử dụng.
+ Các giấy tờ khác quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2013.
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 người, có công chứng, chứng thực.
Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các khoản phí, lệ phí phải nộp bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân.
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế;
Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan: 2% trên giá trị chuyển nhượng;
Nhưng nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà bên bán là cá nhân chỉ có một lô đất ở duy nhất thì bạn sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
+ Lệ phí trước bạ
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Trong đó:
Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.
Lệ phí 0,5%.
+ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng
+ Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.