Thưa Luật sư. Tên tôi là Nguyễn Thế Dũng. Tôi đang sống và làm việc tại Hà Nội. Tôi đang có dự định về quê tôi mua một khu đất nông nghiệp với diện tích khoảng 50m2 để làm khu phần mộ chôn cất cho người thân trong gia đình mình. Phần diện tích đất tôi định mua nằm trên thửa đất nông nghiệp của người cùng làng đã được cấp GCN QSDD nhưng không nằm trong khu quy hoạch nghĩa trang của thôn.
Tôi xin quý luật sư tư vấn giúp tôi một số câu hỏi như sau: 1/ Ý tưởng của tôi khi thực hiện có vi phạm pháp luật không? 2/ Nếu được thì các thủ tục nào tôi cần phải thực hiện đối với các cấp chính quyền? 3/ Tôi có thể xây bao, quy hoạnh thành khu riêng không? (Chỉ xây tường bao quanh, thiết kế đơn giản). Tôi đang rât lúng túng về thủ tục pháp lý liên quan đến vần đề này. Tôi rất mong nhận đc sự tư vấn của Quý Luật sư.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai gọi :
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp luật:
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013
Nghị định 35/2008/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
Nội dung phân tích:
Theo quy định pháp luật đất đai hiện nay ghi nhận cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Cụ thể tại Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất (Luật đất đai 2013) ghi nhận như sau:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
Theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Mặt khác, căn cứ Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, có thể xác định để chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Theo đó điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai cho hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND cấp xã xác nhận.
– Hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm bàn giao phần diện tích nằm trong chỉ giới quy hoạch mở đường, phạm vi hành lang bảo vệ công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh quốc phòng và diện tích dành lối đi chung … cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý.
– Thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất phải có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được duyệt.
– Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc gộp cả phần diện tích đất hợp pháp hiện có nằm trong cùng thửa đất phải bảo đảm tối thiểu bằng diện tích tối thiểu được tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh.
Theo thông tin bạn có nêu thì bạn có ý định mua đất nông nghiệp để xây dựng làm khu phần mộ chôn cất cho người thân trong gia đình mình, tuy nhiên diện tích đất nông nghiệp mà bạn dự định mua lại không nằm trong khu quy hoạch nghĩa trang của thôn. Như vậy, trường hợp này có thể xác định nếu sau khi bạn hoàn thành thủ tục mua bán đất và chuyển quyền sử dụng đất thì bạn cũng không được xây dựng phần mộ chôn cất trên diện tích đất này do không thể chuyển mục đích sử dụng đất, vì diện tích đất này không nằm trong quy hoạch đất làm nghĩa trang được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Mặt khác tại Điều 3. Các nguyên tắc đối với hoạt động xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang (Nghị định 35/2008/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang) cũng đã quy định rõ:
“1. Tất cả các nghĩa trang đều phải được quy hoạch và xây dựng theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Việc táng người chết phải được thực hiện trong các nghĩa trang, trường hợp táng trong các khuôn viên nhà thờ, nhà chùa, thánh thất tôn giáo phải bảo đảm vệ sinh môi trường và được sự chấp thuận của chính quyền địa phương theo phân cấp của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).
3. Việc táng phải phù hợp với tín ngưỡng, phong tục, tập quán tốt, truyền thống văn hóa và nếp sống văn minh hiện đại.
4. Sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả và bảo đảm các yêu cầu về cảnh quan, bảo vệ môi trường”.
Như vậy, có thể xác định rằng ý tưởng của bạn như đã nêu ở trên (mua đất nông nghiệp để làm đất chon cất người thân) là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.