Thưa luật sư, em đang có ý định mua 1 căn nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp, sổ đất chung với nhiều hộ khác nữa. Chủ nhà nói khi e mua sẽ chỉ có giấy tay vì phường không xác nhận và văn phòng công chứng cũng không chứng được vì đây là đất nông nghiệp.

Vậy luật sư cho em hỏi chủ đất nói vậy có đúng không, em thấy đất đã có sổ chung thì lẽ ra khi mua bán em phải được đứng tên đồng sở hữu trên sổ đất đó có đúng không? và nếu đúng thì em phải làm những thủ tục nào để được đứng đồng sở hữu?

Em xin cảm ơn ạ!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật Đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sự tư vấn luật Đất đai, gọi:

Trả lời:

Thưa quý khách hàng, Nptlawyer.com ; xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013  

Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai  

Nội dung phân tích:

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất: "Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan."

Theo đó, người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng, loại đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất.

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật vì vậy việc bạn mua nhà trên đất nông nghiệp cũng không được pháp luật chấp nhận.

Để giải quyết vấn đề này, bạn có thể thỏa thuận với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm thủ tục hợp pháp hóa ngôi nhà xây trên đất nông nghiệp, đó đến cơ quan nhà nước tiến hành nộp phạt theo quy định của pháp luật về hành vi sử dụng sai mục đích đất. Tiếp theo tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu đủ điều kiện.

Thứ nhất: Mức xử phạt đối với hành vi sử dụng đất sai mục đích:

Khoản 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về mức xử phạt đối với hành vi tự động chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không được cơ quan có thẩm quyền cho phép:

"3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên."

Thứ hai: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo điều 52 Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 quy định thì để được phép chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nhất định:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

1. Trình tự thực hiện:

+ Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường,

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích sao hồ sơ địa chính gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

+ Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý lại cho người sử dụng đất.

2. Thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có) sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

f) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên (từ khoản a đến khoản e) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp.

g) Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Sau khi đã thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng (bạn cần lưu ý là hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật chứ không phải chỉ là hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay giữa hai bên) thì bạn có thực hiện thủ tục để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư  vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai