Chào luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: anh trai tôi mua đất nhưng chỉ đặt cọc 70.000.000Đ và làm giấy tay có người thứ 3 làm chứng nhưng không có công chứng của nhà nước.

 Giờ đã được 7 năm chủ đất cũ đã mang sổ đỏ đi thế chấp cho ngân hàng, nay tôi muốn lấy đất và sang tên sổ đỏ thì phải làm sao? Hiện tại tôi còn thiếu tiền khi bán đất là 40.000.000Đ, vì chủ cũ chưa sang tên cho tôi. Nhờ luật sư tư vấn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 (BLDS) quy định về đặt cọc như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản, không cần công chứng. Hơn nữa, hợp đồng của bạn có người thứ ba làm chứng nên hợp đồng này có giá trị pháp lý. 

Do bạn đã đặt cọc số tiền là 70 triệu từ trước nên bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó thanh toán nốt 40 triệu còn lại . Khi đó, bên bán sẽ có nghĩa vụ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian nhất định mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên, nghĩa vụ của họ được coi là nghĩa vụ có điều kiện vì tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc đó thì đất của họ đã thế chấp tại Ngân hàng. Theo quy định tại khoản 4 điều 718 BLDS quy định quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất:

"4. Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;"

Như vậy, bạn có thể làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Thực tế thì rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang bảo đảm tại Ngân hàng vì sẽ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.

– Chủ sử dụng đất đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật (sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ tại Ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, Ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

Sau đó bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1/ Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật". Do vậy, Hợp đồng viết tay giữa bạn và chủ sử dụng đất chưa có hiệu lực pháp luật và nếu muốn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho mình thì bạn phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng đó.

– Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

– Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.

 + Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.

 + Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.

Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

2/ Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Thẩm quyền: văn phòng đăng ký đất đai;

– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.