Thời gian gần đây, NPTLAWYER có nhận được một vài thắc mắc liên quan đến việc mua, bán nhà, đất giữa cá nhân với nhau bằng hình thức ký hợp đồng ủy quyền. Vậy bản chất của dạng hợp đồng này là như thế nào và nó có tiềm ẩn rủi ro gì hay không? NPTLAWYER sẽ chia sẻ cho các bạn một số quan điểm liên quan đến vấn đề này như sau:
Hợp đồng ủy quyền là gì?
Hợp đồng ủy quyền là một thỏa thuận được sử dụng phổ biến trong các loại giao dịch, theo đó bên được ủy quyền sẽ có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là gì?
Hợp đồng ủy quyền để mua, bán bất động sản là một dạng thỏa thuận mà theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với bất động sản đó. Có thể hiểu sâu hơn là bên mua có thể được quyền bán, tặng cho, thế chấp, … và có những quyền hạn tương đương như người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, ngoại trừ có thỏa thuận riêng biệt trong từng hợp đồng ủy quyền.
Tuy nhiên, trên thực tế đang tồn tại một cách mua bán bất động sản bằng hình thức ký kết hợp đồng ủy quyền mà người mua chính là người được ủy quyền nhưng vì nhiều mục đích khác nhau nên họ không muốn làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản mà lựa chọn ký kết hợp đồng ủy quyền để chờ bán cho người mua tiếp theo. Hợp đồng ủy quyền này là hợp đồng giả cách và là một hình thức cực kỳ rủi ro cho người mua.
Vấn đề đặt ra là liệu việc ký kết hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này có rủi ro gì hay không khi đây là một dạng hợp đồng đặc biệt mà người “nắm cán” là bên ủy quyền (hay trong trường hợp này là bên bán).
Những lý do khiến khách hàng mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Về bản chất, hợp đồng ủy quyền chỉ là hình thức để hợp thức hóa việc mua bán nhà ở bằng cách “lách luật” nhằm trốn tránh những nghĩa vụ mà mỗi bên phải chịu. Mặc dù nhiều người mua biết được hình thức này rủi ro nhưng vì tin tưởng lý do mà bên bán đưa ra nên họ vẫn quyết định mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền này. NPTLAWYER đưa ra một vài lý do mà cả bên bán và bên mua có thể đưa ra như sau:
- Thủ tục mua bán nhanh gọn, không mất nhiều thời gian để xác minh các vấn đề như tình trạng độc thân, tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng, ….
- Người bán sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (2%), người mua sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ (0,5%).
- Hoặc các lý do khác mà tùy từng trường hợp, bên bán hoặc bên mua sẽ thỏa thuận với nhau.
Rủi ro khi mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền
Có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn khi mua bán nhà, đất dưới hình thức ký hợp đồng ủy quyền. NPTLAWYER đưa ra một vài rủi ro như sau:
Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền bản chất là một loại hợp đồng có thời hạn mà khi hết thời hạn đó đồng nghĩa với việc ủy quyền sẽ chấm dứt và người mua (người được ủy quyền) sẽ không có bất kỳ quyền hạn gì đối với bất động sản.
Thứ hai, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào với điều kiện chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Như vậy, vì tài sản là của bên ủy quyền nên bên ủy quyền có quyền ủy quyền cho bất cứ bên nào được nhân danh mình thực hiện các quyền hạn nhất định đối với tài sản, và đến khi bên ủy quyền không muốn ủy quyền cho người đó nữa thì họ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào. Rất nhiều trường hợp trên thực tế, người bán (bên ủy quyền) có ý định chiếm đoạt tài sản của người mua (bên được ủy quyền) nên đã đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi đó tiền thì đã nhận đủ và nhà, đất thì vẫn thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bên ủy quyền. Lúc này, người chịu thiệt vẫn lại là người mua (bên nhận ủy quyền), tình huống xấu nhất mà họ có thể gặp phải sẽ là “mất cả chì lẫn chài”, tiền mua cũng mất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng không có.
Thứ ba, nếu người ủy quyền mất hoặc bị tâm thần, bị nghiện ma túy, các chất kích thích dẫn đến không còn khả năng làm chủ hành vi … (không có năng lực hành vi dân sự) thì hợp đồng ủy quyền cũng sẽ đương nhiên chấm dứt hiệu lực.
Thứ tư, đây là giao dịch dân sự ủy quyền nhằm che giấu giao dịch mua bán quyền sử dụng đất nên hợp đồng ủy quyền sẽ có thể bị tuyên bố vô hiệu do giả tạo.
Thứ năm, thực tế bên bán (bên ủy quyền) vẫn là người đứng tên hợp pháp đối với nhà, đất … nên các quyền, nghĩa vụ phát sinh của bên bán đối với bên thứ ba khác như nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng … sẽ vẫn còn. Và một khi các bên chủ nợ này yêu cầu Tòa án kê biên tài sản, bán đấu giá thu tiền để trả nợ thì lúc này bên được ủy quyền (bên mua) cũng không có quyền ngăn cản bởi sở dĩ người đứng tên hợp pháp vẫn đang là bên bán (bên ủy quyền).
Tóm lại, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (nhà, đất) chứa đựng rất nhiều rủi ro đối với người mua. Hơn nữa, bản chất của giao dịch này là trái với quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do vậy, để tránh những tranh chấp không đáng có xảy ra, bên mua cần giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng theo đúng quy định pháp luật và thực hiện theo trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất để có thể bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.
NPTLAWYER.
