Tôi đang định mua một ngôi nhà với giá là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên ngôi nhà này đang thế chấp tại một Ngân hàng với giá trị là 1 tỷ đồng. Người bán đất muốn tôi trả 1 tỷ đồng trước để họ lấy sổ đỏ từ ngân hàng, sau đó sẽ làm thủ tục sang tên cho tôi. Vậy cho tôi hỏi tôi cần làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình. Tôi xin cảm ơn Luật sư.
NPTLAWYER tư vấn cho bạn:
Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
| Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. 2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp. 3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị. 4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. 6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này. 7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. 8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này. |
Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp:
| Điều 321. Quyền của bên thế chấp
1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận. 2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. 3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác. 4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận. 5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. 6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. |
Theo các quy định trên, về nguyên tắc khi người sử dụng/người sở hữu mang tài sản của mình (nhà, đất) đi thế chấp thì họ sẽ không được quyền bán cho người khác trong thời gian thế chấp. Tuy nhiên, trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý thì họ sẽ được quyền thực hiện quyền chuyển nhượng tài sản thế chấp đó.
Trong trường hợp của bạn, bạn đang muốn mua thửa đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Tuy nhiên, để thửa đất này đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng thì bắt buộc phía Ngân hàng phải đồng ý cho bạn và bên bán đất được thực hiện giao dịch. Trên thực tế, các Ngân hàng hầu hết rất khó để chấp nhận yêu cầu này của người thế chấp, trừ khi người thế chấp đồng ý thế chấp bằng một biện pháp bảo đảm khác hoặc tài sản thế chấp khác có giá trị tương đương hoặc cao hơn.
Như vậy, nếu bạn và bên bán vẫn muốn thực hiện giao dịch chuyển nhượng này thì có thể lựa chọn cách thức thanh toán cho Ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp (thủ tục giải chấp), sau đó lấy GCNQSDĐ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Để đảm bảo quyền lợi cho bạn, NPTLAWYER tư vấn phương án sau để bạn tham khảo. Bạn và bên bán đất có thể ký kết hợp đồng đặt cọc với nhau với số tiền là 1 tỷ VND (bằng giá trị thế chấp). Mục đích của hợp đồng đặt cọc nhằm buộc các bên phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên bán đất có thể lấy 1 tỷ VND này để tiến hành giải chấp trước. Trường hợp bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận này thì sẽ bị phạt cọc (trả lại 1 tỷ VND cộng thêm 1 khoản tiền phạt cọc bằng 1 tỷ VND).
NPTLAWYER hy vọng tư vấn trên hữu ích cho bạn.
Trân trọng!
*Lưu ý: Tùy từng thời điểm có sự thay đổi về chính sách pháp luật mà nội dung tư vấn nêu trên có thể không phù hợp và được điều chỉnh. Nếu có bất kỳ thắc mắc hoặc góp ý xin vui lòng liên hệ về email: npttrinhlaw@gmail.com.
