KIẾN THỨC PHÁP LUẬT Tài Liệu Tư vấn Đất đai Tư vấn Đầu tư

Một số điểm mới nổi bật của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

NPTLAWYER gửi đến bạn đọc một số điểm nổi bật của Nghị định mới về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Ngày 15 tháng 7 năm 2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (“Nghị định 69”).

Nghị định 69 thay thế Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (“Nghị định 101”).

Nghị định 69 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2021.

Nghị định 69 quy định thêm nhiều cơ chế, chính sách mới có tính đột phá, sửa đổi một số quy định theo hướng đồng bộ hóa, đảm bảo tính khả thi trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư so với Nghị định 101 nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước đây; từ đó, giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia vào các dự án này. Sau đây là một số nội dung nổi bật đáng chú ý tại Nghị định 69:

1.         Sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số từ ngữ (Điều 3)
Sửa đổi, bổ sung khái niệm về “Nhà chung cư”, “Khu chung cư”, “Tái định cư tại chỗ”; bỏ khái niệm về “Chung cư độc lập”.

–        Nhà chung cư là tòa nhà độc lập (block), có một hoặc một số đơn nguyên được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Luật Nhà ở[1] và được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

–        Khu chung cư là khu nhà có từ 02 tòa nhà chung cư theo quy định tại khoản 1 Điều này (Nhà chung cư) trở lên và công trình xây dựng khác, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ (nếu có) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

–        Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện tích khác (nếu có) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư tại địa điểm cũ trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

=> Nghị định 69 đã bổ sung các khái niệm mới cho phù hợp với quy định hiện hành. Đồng thời sửa đổi các khái niệm về khu chung cư theo hướng mở rộng hơn khi bao gồm cả nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng khác; trong khi có, trước đây Nghị định 101 chỉ quy định chung “Khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên”. Như vậy, việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các từ ngữ tại Nghị định 69 giúp làm rõ, mở rộng các khái niệm mà trước đây chưa được Nghị định 101 quy định hoặc quy định không rõ ràng.

2.         Chấm dứt việc thực hiện dự án đầu tư (Điều 4)
Trường hợp nhà đầu tư chậm tiến độ khi thực hiện dự án đầu tư theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đã được chấp thuận thì cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định kéo dài hoặc chấm dứt việc thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp chấm dứt thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư

=> Trước đây, Nghị định 101 quy định “quá thời hạn 12 tháng kể từ ngày được phê duyệt mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện hoắc đã triển khai, nhưng bị chậm quá 24 tháng so với tiến độ đã được phê duyệt mà nguyên nhân chủ quan được xác định do chủ đầu tư gây ra thì UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác đảm nhận triển khai thực hiện”. Như vậy, có thể thấy Nghị định 69 đã quy định theo hướng “siết chặt” hơn khi không còn quy định mốc thời gian “chậm trễ” cụ thể để xác định vi phạm như tại Nghị định 101 trước khi bị áp dụng cho chấm dứt (thu hồi). Điều này đồng nghĩa với việc chỉ cần chủ đầu tư chậm tiến độ, không phụ thuộc thời gian chậm bao lâu thì cũng bị xem là vi phạm và có thể bị cho chấm dứt thực hiện dự án. Đồng thời, khi bị chấm dứt (trước đây là thu hồi) thì phải lựa chọn lại chủ đầu tư theo các trường hợp cụ thể. Như vậy, chế tài này tại Nghị định 69 sẽ giúp khắc phục được tình trạng “chậm” thực hiện dự án của các chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư phải tuân thủ đúng quy định pháp luật và đảm bảo đúng tiến độ thực hiện dự án.

3.         Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại (Điều 5)
Quy định rõ và bổ sung thêm các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch như sau:

(1)      Phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

(2)      Hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

–          Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

–          Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

(3)      Bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2) nêu trên nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở[2].

=> Trước đây, Nghị định 101 quy định 02 (hai) hình thức thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, theo đó (i) các chủ sở hữu của nhà chung cư lựa chọn nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư; và (ii) Nhà nước cưỡng chế phá dỡ hoặc thực hiện xây dựng lại theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT). Tuy nhiên, Nghị định 69 đã bỏ quy định về hình thức BT đối với việc phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư; đồng thời, không còn quy định riêng rẽ các hình thức nêu trên mà quy định theo hướng liệt kê cụ thể các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại. Đồng thời, bổ sung thêm các trường hợp mới như phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ hay hết niên hạn, … phù hợp với thực tế và nhằm bảo đảm chất lượng công trình, bảo vệ tối đa quyền và lợi ích của chủ sở hữu, người sử dụng.

4.         Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn Nhà nước (Điều 6)
Quy định chi tiết các trường hợp được Nhà nước thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguốn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 202)[3] như sau:

–        Nhà chung cư, khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Điều 5 nêu trên;

–        Không lựa chọn được chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu.

=> Nghị định 69 bổ sung quy định mới đối với trường hợp Nhà nước thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với nhà chung cư, khu chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước hoặc không lựa chọn được chủ đầu tư dự án thông qua hình thức đấu thầu. Quy định này giải quyết được các vướng mắc và tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà chung cư cũ bằng nguồn vốn Nhà nước/vốn khác khi không có sự xuất hiện của nhà đầu tư.

5.         Bổ sung chỉ tiêu về “Quy mô dân số” khi lập Quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại (Điều 12)
Nghị định 69 quy định riêng một điều khoản về các nguyên tắc và yêu cầu khi lập quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư, đặc biệt nổi bật là nguyên tắc phải xác định quy mô dân số.

=> Trước đây, Nghị định 101 không quy định nguyên tắc này. Việc quy định tiêu chí về quy mô dân số sẽ giúp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư, vừa có thể có thêm một số căn hộ dư ra để chủ đầu tư có thể bán thu hồi vốn đầu tư và có lãi. Từ đó, đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

6.         Trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết (Điều 12)
Giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.

=> Trước đây, tại Nghị định 101, tùy vào quy mô diện tích đất của khu nhà chung cư/chung cư độc lập (nhỏ hơn hoặc từ 02 ha trở lên) thì chủ đầu tư dự án sẽ phải (i) lập hoặc không lập quy hoạch chi tiết (1/500) đối với khu vực đã có quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/5000) hoặc (ii) phải xin cấp giấy phép quy hoạch đối với các khu vực chưa có quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết/đã có quy hoạch nhưng phải điều chỉnh, bổ sung. Tuy nhiên, Nghị định 69 đã bỏ quy định này và giao toàn bộ trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch chi tiết cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm tạo sự nhất quán, bảo đảm tính khả thi, thống nhất từ giai đoạn lập, thẩm định đến phê duyệt quy hoạch chi tiết.

7.         Cho phép “Quy gom” một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã, huyện (Điều 13)
Trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, tùy vào tình hình cụ thể của địa phương, UBND cấp tỉnh có giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc quy gom các nhà chung cư nêu trên chỉ áp dụng trong trường hợp địa điểm có nhà chung cư thuộc diện quy gom không xây dựng lại nhà ở mà xây dựng các công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công cộng.

=> Trước đây, Nghị định 101 không quy định giải pháp này. Giải pháp “quy gom” tại Nghị định 69 sẽ khắc phục được tình trạng bỏ hoang tại các dự án tái định cư được xây dựng tại các vị trí khác, góp phần giải quyết được các vấn đề về nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân như đi lại, học hành, làm việc, sinh sống, …. Từ đó, tránh gây lãng phí đối với các trường hợp người tái định cư không vào ở. Đồng thời, giúp khắc phục vấn đề không thể xây dựng lại tại địa điểm cũ do không phù hợp với quy hoạch.

8.         Mở rộng quyền của chủ sở hữu nhà chung cư (Điều 14)
Việc lấy ý kiến của các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư, khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý.

=> Trước đây, Nghị định 101 quy định chung theo hướng phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ thì nhà chung cư mới được thực hiện cải tạo, xây dựng lại, chỉ cần có một chủ sở hữu nhà chung cư có ý kiến không đồng ý phá dỡ nhà chung cư thì cũng không thể thực hiện hoặc đối với trường hợp quyền biểu quyết tại hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được tính theo diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu phần diện tích khác trong nhà chung cư theo nguyên tắc 1 m2 diện tích sở hữu riêng tương đương với 1 phiếu biểu quyết[4] đã gây nhiều khó khăn trong việc xin ý kiến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Do vậy, Nghị định 69 đã sửa đổi quy định này theo hướng mở rộng quyền của chủ sở hữu nhà chung cư hơn và theo nguyên tắc “đa số”.

9.         Lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (Điều 15)
Áp dụng hình thức lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu khi không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo các hình thức sau:

–        Các chủ sở hữu thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; và

–        Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với trường hợp nhà chung cư không thuộc diện (i) phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật Nhà ở[5] và (ii) bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo hình thức thỏa thuận giữa các chủ sở hữu và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không tiếp tục lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu nêu trên.

=> Trước đây, tại Nghị định 101, hình thức lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu chỉ áp dụng đối với trường hợp Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) với nhà đầu tư. Quy định mới này nhằm đảm bảo lựa chọn chủ đầu tư đủ điều kiện về năng lực và kinh nghiệm thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

10.      Trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (Điều 15)
Trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu được quy định như sau:

–        Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có lập danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt và công bố danh mục này trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh;

–        Thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và Nghị định 69 trước khi tổ chức đấu thầu;

–        Tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án, bên mời thầu là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;

–        Phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu là chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

–        Chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường theo kết quả trúng thầu và gửi cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt;

–        Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục tiếp theo để đầu tư xây dựng dự án theo quy định của pháp luật liên quan sau khi phương án bồi thường được phê duyệt.

=> Trước đây, Nghị định 101 chỉ áp dụng hình thức đấu thầu đối với hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), trình tự, thủ tục được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và đấu thầu. Tuy nhiên, tại Nghị định 69 đã bãi bỏ hình thức đấu thầu trong trường hợp này và quy định chỉ những trường hợp nêu tại Mục 9 nêu trên mới được thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu. Đồng thời, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là loại dự án đặc thù nên cần có quy trình riêng để thực hiện. Do vậy, Nghị định 69 đã quy định mới, chi tiết và rõ ràng về trình tự, thủ tục thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức này. Về cơ bản, các bước thực hiện đều tương tự như lựa chọn chủ đầu tư theo quy định pháp luật về đấu thầu như quy trình đấu thầu, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu, …, riêng tiêu chí đánh giá hiệu quả đầu tư thì không bắt buộc do tính chất xã hội của loại dự án này.

11.      Trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 7 à Điều 17)
Trình tự, thủ tục thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như sau:

–        UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư;

–        Cơ quan quản lý nhà ở cấp tính lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và trình UBND cấp tỉnh phê duyệt;

–        Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại;

–        Lựa chọn chủ đầu tư tùy theo từng trường hợp: thỏa thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đấu thầu, dự án Nhà nước trực tiếp thực hiện;

–        Tùy vào hình thức lựa chọn chủ đầu tư, thực hiện tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

–        Lập, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ theo quy định của pháp luật xây dựng;

–        Phá dỡ nhà chung cư.

=> Trước đây, Nghị định 101 quy định các bước thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gồm (i) điều tra, khảo sát, kiểm định chất lượng nhà chung cư; (ii) xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; (iii) lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch; (iv) lựa chọn chủ đầu tư và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (v) lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án; (vi) phá dỡ. Nhìn chung, các bước thực hiện dự án tại Nghị định 69 cơ bản đều tương tự và kế thừa các bước tại Nghị định 101; tuy nhiên Nghị định 69 đã quy định chặt chẽ, rõ ràng, chi tiết hơn khi nêu rõ các nguyên tắc, yêu cầu, trình tự thực hiện đối với từng thủ tục, đồng thời bổ sung thêm các quy định về việc lập, phê duyệt phương án, giải pháp phá dỡ trước khi thực hiện phá dỡ.

12.      Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời (Điều 20)
Bổ sung một số quy định về nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời như sau:

–        Việc bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

–        Trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác, chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.

Trường hợp tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa bàn cấp huyện lân cận hoặc nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật nhà ở.

=> Trước đây, Nghị định 101 chỉ quy định theo hướng bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu mà chưa có quy định cụ thể nào về bảo đảm quyền lợi của người sử dụng nhà chung cư. Nhận thấy bất cập này và nhằm đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng chính đáng của người sử dụng chung cư, Nghị định 69 đã quy định bổ sung các quyền hạn nhất định cho người sử dụng chung cư trong việc bố trí nhà ở tái định cư. Đồng thời, bổ sung trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng chung cư được tái định tại địa điểm khác trong trường hợp không thực hiện xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được đuyệt. Những quy định mới này rất thiết thực, đảm bảo quyền lợi chính đáng, hạn chế tối đa các tác động bất lợi đến môi trường sống của các chủ sở hữu, người sử dụng, cũng như giải quyết được các vướng mắc liên quan đến việc không xây dựng lại nhà chung cư trên khu đất đã phá dỡ, đảm bảo sự thống nhất cảnh quan đô thị và quy hoạch chung của địa phương.

13.      Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng không thuộc sở hữu Nhà nước (Điều 21)
Nghị định 69 quy định rõ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó nổi bật là quy định về việc nâng hệ số k bồi thường đến 2 lần diện tích căn hộ cũ khi cải tạo chung cư đối với chung cư không thuộc sở hữu Nhà nước – một quy định có lợi cho chủ sở hữu nhà chung cư, đúng với tính chất xã hội của dự án, cụ thể như sau:

–         Quy định hệ số k (hệ số điều chỉnh giá đất) bồi thường từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.

=> Trước đây, Nghị định 101 không quy định về vấn đề này. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn luôn là vấn đề nhạy cảm và khó khăn khi thực hiện vì ít nhiều sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu, người sử dụng và kết quả là không đạt được sự thống nhất giữa các bên, khiến quá trình này bị kéo dài, ảnh hưởng chung đến toàn bộ dự án. Tháo gỡ vướng mắc này, Nghị định 69 đã ấn định “khung” hệ số k từ 1 đến 2 lần, điều này có nghĩa rằng chủ sở hữu có thể được bồi thường đến 2 lần diện tích căn hộ cũ, tùy vào điều kiện cụ thể của từng dự án ở từng khu vực và sự thỏa thuận với chủ đầu tư. Quy định này mang tính khả thi cao, thỏa đáng và phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây khi tạo cơ hội cho chủ sở hữu, người sử dụng được bồi thường với giá trị cao hơn.

MỘT SỐ BÌNH LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
Thứ nhất, Nghị định 69 đã bổ sung nhiều cơ chế, chính sách mới mang tính đột phá, sửa đổi một số quy định theo hướng đồng bộ hóa, linh hoạt, đảm bảo tính khả thi trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư so với các quy định cũ trước đây. Các quy định này giúp giải quyết được những tồn đọng, vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như việc lấy ý kiến chủ sở hữu theo nguyên tắc “đa số” khi lựa chọn chủ đầu tư, mở rộng quyền biểu quyết của các chủ sở hữu nhà chung cư, cũng như việc đảm bảo tiêu chí về “quy mô dân số” khi lập quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại.

Những quy định mới này sẽ mở ra một giai đoạn mới thu hút nhiều nhà đầu tư hơn trong việc tham gia các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi và sự đồng thuận của chủ sở hữu, người sử dụng.

Thứ hai, hiện nay rất nhiều nhà chung cư, khu chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng và luôn trong tình trạng có thể gây nguy hiểm cho người sử dụng nhưng vẫn chưa được cải tạo, xây dựng lại do chưa “tháo gỡ” được các vướng mắc liên quan đến cơ chế cũ. Khắc phục được các bất cập này, Nghị định 69 sẽ tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, mang tính khả thi giúp các địa phương có cơ sở để thực hiện các hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư một cách linh hoạt hơn, từng bước giải quyết các bất cập và khó khăn trong quá trình thực hiện dự án từ giai đoạn kiểm định đến giai đoạn triển khai thực hiện. Từ đó, đối với các nhà chung cư, khu chung cư cũ có “tuổi thọ” trên dưới 50 năm sẽ được tạo cơ hội để đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại.

Thứ ba, các cơ chế, chính sách mới tại Nghị định 69 sẽ giúp Nhà nước thực hiện mục tiêu tái định cư theo đúng lộ trình trong điều kiện tốt nhất, vừa đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, vừa kết hợp xây dựng cảnh quan đô thị.

Thứ tư, việc đưa ra chế tài chấm dứt thực hiện dự án sẽ tránh việc nhà đầu tư “chây ì”, không tuân thủ quy định pháp luật khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và khắc phục được tình trạng chậm triển khai dự án như tại một số địa phương hiện nay.

Nhìn chung, những điểm mới của Nghị định 69 đã mở ra một cơ hội mới cho công tác cải tạo chung cư cũ, hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người sử dụng. Đồng thời, gỡ “nút thắt” các bất cập đối với một số dự án đã diễn ra trong suốt các năm vừa qua, tạo cơ chế mới linh hoạt, khả thi hơn nhằm thu hút các nhà đầu tư tiềm năng.

Các doanh nghiệp cần cập nhật các quy định mới tại Nghị định 69 để đảm bảo hoạt động kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật cũng như xây dựng các kế hoạch đầu tư kịp thời nếu có ý định tham gia vào quá trình triển khai, thực hiện các dự án này.

[1] Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

[2] Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

[3] Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.

[4] Khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư.

[5] Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Nguyễn Phạm Tú Trinh

TRÂN TRỌNG

Related posts

Cần hiểu rõ hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

NP Tú Trinh

Mua bán nhà theo nghị định 61/CP ?

NP Tú Trinh

Tư vấn về hành vi lấn chiếm đất của nhà hàng xóm ?

NP Tú Trinh

Thực hiện hợp đồng mua bán và tách sổ của lô đất

NP Tú Trinh

Tư vấn về việc mua nhà ở Hóc Môn?

NP Tú Trinh

Tư vấn về giao đất sai diện tích ?

NP Tú Trinh

Tranh chấp bất động sản liền kề: Bến cát: Bến cát (Bình dương), một bản án cần phải xem xét lại ?

NP Tú Trinh

Trường hợp nào được miễn giảm tiền sử dụng đất ?

NP Tú Trinh

Tư vấn quyền sử dụng đất ở khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

NP Tú Trinh

This website uses cookies to improve your experience. We'll assume you're ok with this, but you can opt-out if you wish. Accept Read More