Thưa Luật sư, em có vấn đề sau mong Luật sư tư vấn: Căn nhà có sổ hồng do anh A đứng tên nhưng anh A đã bán cho bà C có công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng vẫn chưa sang tên chuyển nhượng. Bây giờ bà C đang có dự định bán và em muốn mua căn nhà đó thì em phải làm hợp đồng đặt cọc với anh A hay với bà C ạ?
Em xin cảm ơn Luật sư. Mong sớm nhận được phản hồi của Luật sư!
Người gửi: Ngọc Minh
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của công ty Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, gọi:
Trả lời:
Sổ hồng: Là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Bộ xây dựng ban hành với nội ghi là ghi nhận Nhà ở và đất ở trong đó ghi rõ: Sở hữu nhà ở như thế nào? sử dụng đất ở thuộc sử dụng riêng hay chung: cấp cho nhà riêng đất hoặc nhà chung đất như nhà chung cư.
Thứ nhất, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh A và bà C: Nếu mặc nhiên coi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và C là hợp pháp và phù hợp với quy định của pháp luật (đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 106 Luật Đất đai, hình thức hợp đồng phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự: Hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực) thì vẫn có thể thấy hai vấn đề sau đây:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và C chưa có hiệu lực pháp luật. Theo khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Vì C chưa làm thủ tục đăng ký sang tên nên hợp đồng chưa có hiệu lực và chưa phát sinh quyền của C đối với đất nhận chuyển nhượng;
– Hơn nữa, theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Bộ luật Dân sự: thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tức là, chỉ khi bà C hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì bà C mới có quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng đó và lúc này bà C mới được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận là chủ sử dụng đất; việc thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với lô đất chỉ được thực hiện khi bà C đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ hai vấn đề nêu trên cho thấy, tại thời điểm này thì bà C chưa có quyền chuyển nhượng lô đất đó cho bạn.
Với những phân tích trên đây thì để làm thủ tục đăng ký sang tên bạn theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật thì các bên có thể thỏa thuận để lựa chọn một trong hai biện pháp dưới đây:
Cách 1 Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và bà C phù hợp với quy định của pháp luật thì C có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên mình đối với đất đã nhận chuyển nhượng. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên C và C thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật: (i) công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; (ii) đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho bạn tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Cách 2: Các bên có thể thỏa thuận được về việc sẽ làm thủ tục chuyển nhượng đất trực tiếp từ A sang bạn. Theo đó, A (với tư cách là chủ sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm hiện tại) có thể ký hợp đồng chuyển nhượng cho bạn đất đó theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cách làm này không đúng với giao dịch thật của các bên nên để tránh xảy ra tranh chấp, các bên nên lựa chọn cách thứ nhất.
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY Nptlawyer.com ;
Tổng đài tư vấn luật pháp luật đất đai trực tuyến:
Gửi thư yêu cầu tư vấn pháp luật qua Email: npttrinhlaw@gmail.com
Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất dai