Thưa Luật sư! Ngày 29/03/2003, bà T lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho Ông C với tổng diện tích là 1.586 m2, gồm 07 thửa đất: Thửa 517: diện tích 56m2; Thửa 518 diện tích 29m2; thửa 695 diện tích 13m2; thửa 697 diện tích 57m2; thửa 698 diện tích 78m2; thửa 3762 diện tích 1.116m2; thửa 3763 diện tích 237m2 thuộc tờ bản đồ số 02 và số 2a UBND Huyện Long Thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2006 nhà nước lập lại Bản đồ địa chính, ngày 02 /01/2009 Ông C được UBND Huyện Long Thành ( Nay là UBND thành phố Biên Hòa) cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số với diện tích là 1.332 m2, giảm 245 m2 so với giấy chứng nhận cũ. ( Việc nhà nước thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận mới này Ông C không biết đến khi chuyển nhượng cho Bà D, Bà D mới phát hiện ra.) Ngày 23/03/2011 Ông C lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho Bà D (Gia đình tôi) toàn bộ diện tích 1.586 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 2003, đã được Phòngcông chứng số 4 công chứng hợp đồng ngày 23/03/2011. Ông C đã bán diện tích đất cho Bà D theo giấy chứng nhận cũ, trong khi Bà D trả tiền mua đất với diện tích là 1.586 m2 nhưng bây giờ chỉ còn diện tích 1.332 m2.

Bà D đã làm đơn đề nghị kiểm tra, điều chỉnh diện tích theo giấy chứng nhận cũ tới UBND thành phố Biên Hòa nhưng được Thanh tra thành phố Biên Hòa và Phòng Tài nguyên Môi trường hướng dẫn khởi kiện ra tòa căn cứ vào khoản 5, Điều 87, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai: “Nhà nước không thu hổi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật trong các trường hợp qui định tại điểm d, khoản 2, Điều 106 của Luật đất đai nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi , chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo qui định của pháp luật.”. Và Khoản 6, điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  "Việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không thuộc quy định tại Khoản 2, điều 106 Luật đất đai chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành”.

Về phần diện tích giảm 254 m2, nguyên nhân giảm do sai sót trong quá trình đo đạc thành lập bản đồ ( do xác định sai ranh thửa đất) và được chỉnh lý sang nhà hàng xóm (Bà M). Phòng Tài nguyên Môi trường đã mời hộ Bà Mai nhiều lần nhưng không tham dự nên Phòng TNMT không thể giải thích để hộ dân đồng thuận, làm cơ sở đề xuất việc thu hồi điều chỉnh diện tích đất theo đơn đề nghị của Bà D và Ông C. Lưu ý: Một số vấn đề đang tồn tại ở tình huống trên: -Hiện nay, đối với khu đất đã xây dựng tường rào kiên cố bao quanh, sử dụng ổn định không tranh chấp từ năm 2003 đến nay với tổngdiện tích 1675 m2 đã được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai trích lục và đo chỉnh ký xác nhận ngày 24/10/2012. -Về phần diện tích giảm 254 m2đã được Văn bản của ủy ban nhân dân xã và phòng TNMT xác nhận do xác định sai ranh nên chỉnh lý sang nhà Bà M ( Nhà hàng xóm). Tuy nhiên thực tế gia đình Bà D vẫn sử dụng phần đất giảm có tường rào bao quanh nhưng trên giấy tờ phần đất này lại nằm giấy chứng nhận nhà Bà M.

Với tình huống như trên mình xin hỏi Nptlawyer.com ; một số câu hỏi và tư vấn dùm. Câu hỏi 1:Với tình huống trên có phải ra tòa là cách duy nhất? ( Thực sự gia đình mình không muốn ra tòa chút nào vì tốn thời gian và tiền bạc). Gia đình muốn giải quyết bằng con đường khác để lấy lại phần diện tích 245 m2 nhưng theo qui định pháp luật phải ra tòa. Có cách nào khác để giải quyết vấn đề trên không ạ? Câu hỏi 2: Bà D phát hiện ra hợp đồng mua đất của Ông C với người trước đó mua gồm 07 thửa đất (như trên) nhưng trong hợp đồng lại thiếu mất một thửa ( thiếu thửa : thửa 3763 diện tích 237 m2) nhưng giấy chứng nhận lại được cấp tổng diện tích là 1.586 m2. Với nội dung này ra tòa Bà D có bị thiệt hại gì không vì hiện tại bà D là người mua và sử dụng đất. Ra tòa có chi tiết này có bất lợi gì cho Bà D không? Với chi tiết bất lợi như trên thì khi ra tòa Bà D có bị thiệt hại gì không?

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi:   .

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Nguyên nhân giảm diện tích đất do sai sót của cơ quan đo đạc, do đó, bà D và ông C có thể khiếu nại lên cơ quan đã cấp GCNQSDĐ. Để cơ quan này ra quyết định thu hồi với việc cấp sai đất này. Theo đó khôi phục hiện trạng đất được cấp cho bà D đúng theo hợp đồng mà các bên ông C và bà D đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, nếu Phòng TNMT không giải quyết, bà D có thể khởi kiện lên tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất yêu cầu đòi lại diện tích đất bị giảm từ bà M.

Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định:

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, nếu đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án) thì nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà M.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.