Kính chào Luật sư,em có câu hỏi xin được tư vấn: Hiên vợ chồng em có mua 1 mảnh đất để xây nhà ở,mảnh đất đó hiện tại chưa có sổ đỏ và là mảnh đất do bố mẹ của người bán cho họ. Theo thỏa thuận 2 bên chúng em đã cho bên bán tạm ứng 1 đợt là 90 triệu
Trong đó 40 triệu hộ đã đưa cho địa chính xã giữ để làm sổ đỏ và tạm ứng đợt 2 là 50 triệu. 2 đợt tạm ứng đều biên bản viết bằng tay có chữ ký của 2 bên và có chữ ký xác nhận địa chính xã, chứ không có xác nhận của chính quyền địa phương .Giờ bọn em muốn làm nhà thì bên bán bảo phải trả hết tiền mới cho làm nhà,nhưng bọn em chưa có 1 giấy tờ gì cầm trong tay nên bọn em muốn giữ lại 1 ít tiền nhưng bên bán không chịu.Họ bảo nếu không chấp nhận họ sẽ trả lại tiền và không bán nữa và trả lại tiền. Vậy giờ em có nên đưa hết tiền cho họ không vì em sợ nếu đưa hết tiền nếu có vấn đề gì xảy ra bọn em sẽ không biết làm sao?
Xin luật sư tư vấn. Em xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Bộ luật dân sự 2005.
Luật đất đai 2013.
2. Nội dung tư vấn
Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất bạn mua hiện không có sổ đỏ, điều này ẩn chứa nhiều rủi ro về mặt pháp lý như sau:
Thứ nhất, tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên rất khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, do vậy tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có thể ví dụ một vài trường hợp hay gặp như: đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất phần trăm, đất nông nghiệp, thậm chí một vài trường hợp nhà xây trên đất đã có quyết định thu hồi. Do vậy sau khi mua chủ mới có thể phải đối mặt với tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.
Thứ hai, căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Hơn nữa, căn cứ Điều 439 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu như sau:
“Điều 439. Thời điểm chuyển quyền sở hữu
1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.”
Hơn nữa, điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."
Như vậy, trong trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 và theo quy định của BLDS thì thời điểm sang tên sổ đỏ đối với bất động sản mới là thời điểm xác lập quyền sở hữu của bạn đối với mảnh đất trên. Theo đó, tại thời điểm công chứng hợp đồng không nên giao toàn bộ tiền mà hai bên đã thỏa thuận, mà chỉ nên giao một phần (cao nhất 95%), đến khi thực hiện sang tên thì giao số tiền còn lại.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.