Thưa luật sư, Mình ở nghệ an và ông nội mình luc qua đời có để lại di chúc cho mình và con trai bác mình 1 mảnh đất. Và bây giờ anh trai mình bán 1 nửa mảnh đất và muốn tách bìa cho người mua ( sổ đỏ vẫn đứng tên ông nội mình), vậy thủ tục như thế nào ? Lệ phí để tách sổ đỏ được tính thế nào ? Và có gặp khó khăn gì trong việc chuyển đổi không ?

Xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ  chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;. Với yêu cầu này Nptlawyer.com ; xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

Luật công chứng 2014

Nội dung phân tích

Để làm thủ tục tách sổ đỏ cho người mua đất trước hết anh trai bạn cần phải làm thủ tục khai nhận di sản tại phòng công chứng

Quy trình khai nhận di sản tại phòng công chứng:

Anh bạn phải nộp 1 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tại bất cứ Phòng công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Căn cứ tại Điều 57,58 luật công chứng 2014, 

Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng tử của ông bạn

+ Di chúc

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền tài sản là di sản thừa kế của ông bạn

+ Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế: của bạn và anh bạn

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

''1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

Sau khi đã có công chứng phần di sản thừa kế của mỗi người, anh bạn cần liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng. Sau khi nhận được công văn chấp thuận về việc tách thửa đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền anh bạn cần tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Sau đó anh bạn nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Hồ sơ bao gồm:

+  Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+  Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Lệ phí tách sổ đỏ tính như thế nào ?

Khi thực hiện việc sang tên sổ đỏ, các bên phải nộp Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ nhà đất, lệ phí địa chính. Nếu các bên không có thoả thuận về người nộp thuế thì mỗi bên sẽ nộp thuế theo quy định dưới đây: 

1. Các khoản thuế, phí, lệ phí bên chuyển nhượng phải nộp 

Thuế thu nhập cá nhân: 

Số thuế thu nhập cá nhân mà bên chuyển nhượng phải nộp căn cứ vào thuế suất và thu nhập của người đó. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì tuỳ từng trường hợp mà người chuyển nhượng được lựa chọn một trong hai cách sau: 

– 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng áp dụng đối với các trường hợp xác định được chính xác thu nhập. 

– Hoặc 2% tính trên Tổng giá trị mua bán chuyển nhượng trên hợp đồng nhưng không thấp hợp giá theo khung giá nhà đất được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành hàng năm. 

2. Các khoản phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng phải nộp: 

– Lệ phí địa chính 0,15% giá trị chuyển nhượng 

– Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5%

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT