Thưa luật sư, Hiện tại em đang tính mua một mảnh đất ở Đồng Nai nhưng em lại không hiểu về thủ tục mua bán thế nào nên em muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em. Hôm vừa rồi em có đi chơi ở nhà ba con ở Đồng Nai thì được biết ở gần đó có một lô đất đang được rao bán. Theo em được biết thì mảnh đất đó do một người ở đó bán cho một công ty nhà đất ban đầu mảnh đất đó là một quả đồi.

Nhưng giờ người ta đã san bằng rồi chia ra từng mảnh nhỏ ra để bán. Về thủ tục mua bán thì người ta bảo là mình phải đặt cọc trước một khoản khoảng 4 đến năm triệu gì đó và bán sang tay, nhưng khi em hỏi là khi bán thì có DẤU CHỨNG THỰC của ủy ban hay không thì người ta bảo là không có dấu của ủy ban vì lý do là đất tư nhân bán ủy ban không có quyền chứng thực nhưng mình có thể ra ủy ban nhở ông trưởng ấp làm chứng hoặc mình có thể thuê luật sư làm chứng lăn tay và công ty luật sẽ đóng dấu làm chứng cho mình. Hiện tại ở đó có một lô đất khác người ta đã mua hết và đã xây dựng và ở lâu nhưng vẫn chưa có sổ đỏ còn lô đất của em tính mua là lô đất mới nên em đang phân vân. Mong luật sư tư vấn giúp em, em xin cám ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai Nptlawyer.com ;.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 

 

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý:

 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​

 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Nội dung phân tích:

– Về điều kiện để mảnh đất được phép chuyển nhượng:

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai năm 2014 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài ra, như bạn trình bày thì công ty mà bạn muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công ty nhà đất nhưng không nói rõ công ty đó như thế nào; nếu là công ty được thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện quy định tạo điều 194 Luật đất đai như sau:
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Do đó, để tìm hiểu được mảnh đất bạn đang có dự tính mua, bạn nên tìm hiểu các điều kiện nêu trên để giảm tính rủi ro cho bản thân khi mua đất.

Về vấn đề đặt cọc 

Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về Đặt cọc như sau:

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Việc đặt cọc khoảng 4 đến 5 triệu như bạn nói là công ty đó muốn bạn chắc chắn có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này do sự thỏa thuận của hai bên nhưng cần lưu ý phải được lập thành văn bản. Số tiền đó sẽ được trả lại cho bạn hoặc được trừ vào số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn phải trả cho công ty khi hợp đồng được giao kết.

Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Như vậy,  hai bên (bạn và công ty – người được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) phải tiến hành đi công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (phòng công chứng hoặc UBND xã nếu nơi có đất không có phòng công chứng)

– Hồ sơ công chứng cần có:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân của các bên;

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan mà pháp luật quy định phải có, như:  Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, công văn cho phép tách thửa của Văn phòng đăng ký nhà đất (nếu có) ….

Hai bên có thể dự thảo sẵn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản thỏa thuận hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo theo mẫu. 

Về đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký nhà đất:

Sau khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn đến Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường quận, huyện nơi có bất động sản để làm thủ tục sang tên bạn trên giấy chứng nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.