Em đang dự định mua căn nhà 2 lầu thuộc quận Bình Chánh. Chủ nhà hiện đang có sổ đỏ miếng đất này. E đã đặt cọc rồi và 2 bên hẹn nhau ngày đi công chứng. Chủ nhà thực hiện tách sổ xong trong khoảng tầm 2 tháng. Chủ nhà không tách sổ được thì phải làm thế nào?
Luật sư cho em xin hỏi về thủ tục mua bán nhà đất như sau: Em đang dự định mua căn nhà DT:3x12m 2 lầu thuộc quận Bình Chánh. Chủ nhà hiện đang có sổ hồng miếng đất này nhưng với diện tích 6x12m ( chủ nhà tách phần đất ra làm 2 xây mới lên để bán đi bớt một nữa – là phần e đang dự định mua chưa được tách sổ). E đã đặt cọc rồi và 2 bên hẹn nhau ngày đi công chứng, Chủ nhà yêu cầu em thanh toán 90% sau khi công chứng hoàn tất. Và thanh toán tiếp 10% khi chủ nhà thực hiện tách sổ xong trong khoảng tầm 2 tháng. Em đang lo ngại liệu thanh toán 90% xong rồi bên chủ nhà không tách sổ được thì phải làm thế nào? Hợp đồng mua bán 2 bên cần phải làm thế nào cho chuẩn xác, ý em muốn bên chủ nhà phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền nếu ko thực hiện tách sổ được có được không? Kính mong Luật Sư tư vấn giúp em!
Trân trọng cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật gọi :
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự 2005
Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.
Luật đất đai 2013
Nội dung phân tích:
Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích đất ở được phép tách thửa đối với quận Bình Chánh là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét đất chưa có nhà ở, 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét đất có nhà hiện hữu. Đối chiếu với trường hợp của bạn thì mảnh đất của chủ nhà có diện tích là 72m2, tách đôi là 36m2 vậy nên không đủ điều kiện để tách thửa. Nếu bạn và chủ nhà đã kí kết hợp đồng mua bán nhà và có công chứng chứng thực, bạn đã thanh toán trước 90%. Sau đó chủ nhà đi làm thủ tục tách sổ. Do không đủ điều kiện tách thửa nên lúc này hợp đồng giữa bạn và chủ nhà có thể trở thành hợp đồng vô hiệu. Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 thì:
"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường"
Khi giao dịch bị vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, chủ nhà sẽ phải hoàn trả số tiền mà bạn đã thanh toán trước. Nếu chủ nhà đã biết trước rằng thửa đất của người đó không đủ điều kiện để tách thửa nhưng vẫn kí kết hợp đồng với bạn thì chủ nhà sẽ phải bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại phát sinh.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.