Thưa luật sư! Năm 1998 Tôi mua một miếng đất của anh rể với giá 24 triệu, tôi trả được 17 triệu, còn nợ 7 triệu khi mua bán. Vì là anh em trong nhà nên khi đó ông anh rể nói tôi làm cho cậu giấy mua bán trực tiếp giữa chủ cũ với cậu không phải thông qua nữa vì chỉ là giấy tay .
Từ đó nhà tôi dựa vào hợp đông mua bán đó làm nhà rồi nhập khẩu sau đó nhà tôi đã xây nhà và 10 phòng trọ tới 2007 nhà nước tiến hành làm sổ đỏ đại trà. Tới 2013 anh rể khiếu kiện đó là đất cuả ông cho tôi ở nhờ lý do hợp đồng mua bán đất đó không đúng.Tòa án sơ thẩm phán nhà tôi là quy 7 triệu đó ra bao nhiêu%đất rồi tinh theo giá đất thi trường để trả tiền cho ông nhưng nhà tôi không có ghi giấy nợ 7 triệu và cũng không có nói nợ tiền trả trễ sẽ phải tính ra đất và lúc tôi mua đất của ông là đất nông nghiệp giờ tòa tính theo giá đất thị trường. Giờ tôi phai làm thế nào ạ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật dân sự của Nptlawyer.com ;
>> Luật sư tư vấn luật dân sự trực tuyến gọi:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
– Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội
2. Nội dung phân tích:
Căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai quy định:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."
Theo đó bạn có giấy tờ viết tay về vệc chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1998, sử dụng ổn định cho đến nay, thì bạn có quyền được cấp GCNQSD đất.
Căn cứ theo Điều 401 Bộ luật dân sự quy định:
"Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự
1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
Thì nếu giao dịch giữa ban và anh rể về khoản nợ 7 triệu kia chỉ là giao dịch bình thường thì không cần thiết phải lập thành văn bản. Tuy không có giấy vay nợ nhưng nếu có đủ chứng cứ anh bạn vẫn có thể đòi tiền mà bạn nợ anh rể.
– Căn cứ vào Điều 112 Luật đất đai năm 2013 quy định:
"Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau."
Thì tại thời điểm đó, đất mà bạn nhận chuyển quyền sử dụng từ anh bạn là đất nông nghiệp thì bạn bồi thường theo tiền đất nông nghiệp. Giá thị trường mà Tòa án nói đến là giá đất nông nghiệp tính trên thị trường tại thời điểm hiện tại. Thì bạn có thể trả nợ anh bạn số tiền ứng với giá đất nông nghiệp đó.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email npttrinhlaw@gmail.com hoặc qua tổng đài . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật dân sự.