Thưa luật sư! Tôi đang muốn cùng 02 người bạn góp vốn để mua một mảnh đất. Hình thức là bạn góp 50%, một người góp 30%, và tôi góp 20% số vốn. Theo dự định, bất động sản sau khi mua sẽ sang tên cho riêng bạn tôi (người góp 50%). Và sẽ bán bất động sản sau 03 – 05 tháng nữa.
Lợi nhuận sẽ chia khi bán được bất động sản và có lãi. Xin cho tôi hỏi, hợp đồng hợp tác ký giữa 03 cá nhân với nhau có giá trị pháp lý không? Và làm thế nào để cho hợp đồng hợp tác này có hiệu lực, ràng buộc chặt chẽ giữa các bên.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;!
>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự 2005
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nội dung phân tích:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 122 như sau:
"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."
Từ Điều 127 đến Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về các trường hợp vô hiệu của giao dịch dân sự, theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu khi: vi phạm điều cấm của pháp luật, đạo đức xã hội; vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác; vô hiệu do người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; vô hiệu do vô ý mà một bên làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch; vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa; vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do không tuân thủ về hình thức; giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của giao dịch vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.
Theo quy định tại Điều 410 thì các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu cũng áp dụng đối với hợp đồng dân sự vô hiệu. Vậy, trong trường hợp của bạn, để hợp đồng không bị vô hiệu thì các bạn phải đảm bảo các điều kiện của hợp đồng như: những người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia một cách tự nguyện, hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, đạo đức xã hội, không nhằm che dấu hợp đồng khác.
Để đảm bảo sự ràng buộc giữa các bên thì hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Nội dung của hợp đồng phải được quy định rõ ràng về những người tham gia góp vốn, số vốn góp, mục đích góp vốn, cách thức chia lợi nhuận, thời gian thực hiện hợp đồng và cách thức giải quyết tranh chấp.
Tuy nhiên, theo như thông tin bạn cung cấp thì các bạn không có ý định thành lập doanh nghiệp, nên việc góp vốn để mua mảnh đất đó có thể được hiểu là 03 người bạn cùng nhau mua một mảnh đất. Hợp đồng liên quan đến việc góp vốn để mua mảnh đất không bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực, tuy nhiên bạn cũng có thể yêu cầu công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Nhưng bạn lưu ý, để tránh rủi ro, khi làm thủ tục mua bán bất động sản thì có 2 cách thức thực hiện:
– Cả 3 người cùng ký hợp đồng mua bán /chuyển nhượng bất động sản;
– Hai người còn lại sẽ ủy quyền cho 1 người (theo thông tin là người giữ 50% vốn) đứng ra đại diện cho cả 3 người cùng giao dịch.
Khi đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng có 2 trường hợp theo quy định tại thông tư 23/2014/TT-BTNMT:
– Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.
Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".
– Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".
Bạn lưu ý là nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên riêng của bạn của bạn thì sẽ có rủi ro cho việc phân chia lợi nhuận của 03 người sau này.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai.