Chào luật sư! Hiện gia đình tôi đang có dự định mua một mảnh đất ở. Tuy nhiên đất không có sổ đỏ mà chỉ có hợp đồng chuyển nhượng công chứng. Hỏi hợp đồng chuyển nhượng đó có hợp pháp không ? Nếu chẳng may đất đó rơi vào diện quy hoạch trong tương lai thì chúng tôi có nhận được bồi thường không?

Cảm ơn luật sư nhiều ạ.

Người gửi: N.K

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Cơ sở pháp lí:

Luật Đất đai 2013 

Luật Công chứng 2014 

Nội dung tư vấn:

1. Về vấn đề hợp đồng công chứng có hợp pháp không:

Để xem xét hợp đồng công chứng có hợp pháp hay không phải căn cứ vào rất nhiều yếu tố: chủ thể, ý chí tự nguyện của các bên, hình thức hợp đồng…Đặc biệt, với tài sản chuyển nhượng la quyền sử dụng đất, ngoài các điều kiện chung để hợp đồng có hiệu lực, các bên còn phải đáp ứng rất nhiều các yêu cầu khác theo qui định tại Mục 5 Luật Đất đai 2013:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, với từng loại đất và đối tượng cụ thể, các bên trong hợp đồng còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể khác. Do bạn không nêu rõ loại đất và tình trạng pháp lí của của mảnh đất nên trong trường hợp này, chúng tôi cần bạn gửi thêm các thông tin chi tiết nếu muốn xác minh rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp hay không.

Tuy nhiên, căn cứ vào qui định tại điều 5 Luật Công chứng 2014: 

"1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu."

Thông thường khi công chứng viên tiến hành công chứng một hợp đồng, họ phải kiểm tra rất kĩ lưỡng các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực. Hợp đồng đã được công chứng sẽ có hiệu lực trước pháp luật. Nếu có vấn đề gì phát sinh liên quan đến việc công chứng không chính xác thì công chứng viên sẽ phải chịu trách nhiệm với những thiệt hại phát sinh.

Do đó, bạn có thể yên tâm về giá trị pháp lí của hợp đồng đã được công chứng.

2. Về vấn đề: nếu đất đó rơi vào diện quy hoạch trong tương lai thì có nhận được bồi thường không?

Căn cứ điều 75 Luật Đất đai 2013, để được bồi thường về đất khi nhà nước tiến hành thu hồi thì trường hợp của bạn phải đáp ứng các điều kiện sau:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Do đó, bạn cần căn cứ vào các điều kiện mà pháp luật yêu cầu như đã nêu trên để xem mình có đủ điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi hay không. Ngoài ra với các khoản bồi thường khác, bạn có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện. Các điều kiện này được áp dụng cho các đối tượng và loại đất khác nhau qui định từ điều 74 đến điều 87 Luật Đất đai 2013.

Vì các thông tin mà bạn gửi cho chúng tôi rất khái quát vì thế, để xem xét và trả lời một cách chi tiết, cụ thể hơn, chúng tôi cần thêm những thông tin về tình trạng pháp lí của mảnh đất từ bạn.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn luật đất đai.