Thưa luật sư! Xin luật sư tư vấn dùm em tình huống này: Năm 2005 gia đình em có mua 1 mảnh đất của cậu mợ. Mảnh đất này cậu mợ mua của một người khác, lúc cậu mợ mua cũng chỉ viết giấy mua bán trên xã (hợp đồng có công chứng) mà không sang tên. Vì thế hiện tại mảnh đất (và nhà ở) vẫn chưa được tách ra. Điều đáng nói ở đây là vì tin tưởng nên lúc gia đình em mua lại mảnh đất này cũng chỉ viết giấy tay, có một người làm chứng ký tên nhưng không được công chứng trên xã (hiện tại người làm chứng cũng là chủ đất đã chết).
Từ năm 2005 đến nay gia đình em vẫn ở tại mảnh đất này mà không hề có tranh chấp, có nộp các loại thuế đất đai đầy đủ. Nay gia đình em muốn làm giấy CNQSDĐ nhưng bên phía cậu mợ lại gây khó dễ và đòi thêm tiền. Vậy với trường hợp này luật sư vui lòng cho em hỏi:
1. Liệu bên phía cậu mợ có thể lật lọng và làm lại giấy CNQSDĐ về tên mình được hay không?
2. Nếu gia đình em muốn làm giấy CNQSDĐ thì phải làm như thế nào nếu bên phía cậu mợ không hợp tác.
Em rất mong nhận được hồi âm của luật sư. Em xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Bộ luật dân sự 1995
Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình
2. Phân tích:
Căn cứ vào những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi nhận thấy: Cậu mợ bạn khi mua mảnh đất này thì đã làm thủ tục mua bán trên xã (Hợp đồng có công chứng ). Đến năm 2005, gia đình bạn mua mảnh đất đó, cũng chỉ bằng giấy viết tay và không có công chứng ở xã mà chỉ có người làm chứng (nay người làm chứng đã chết). Nay gia đình bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì gia đình cậu mợ bạn lại đòi thêm tiền và gây khó dễ với bạn.
**Thứ nhất: bên cậu mợ bạn có thể lật lọng và làm giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên mình hay không?
Như đã trình bày ở trên, hợp đồng giữa cậu mợ bạn và chủ đất đã được công chứng hoặc không mà theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán (chuyển nhượng QSDĐ phải có công chứng, chứng thực).Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán đó đã được ủy ban nhân dân xã công chứng, thêm vào đó, khi mua đất từ cậu mợ bạn, bạn cũng không làm thủ tục công chứng, như vậy sẽ không có căn cứ pháp lý nào chứng minh cho việc mua bán hợp pháp của gia đình bạn và cậu mợ là hợp pháp trên thực tế (hợp đồng mua bán này vô hiệu). Thêm vào đó, khi mua đất với chủ đất, cậu mợ bạn vẫn chưa tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc cậu mợ bạn lật lọng và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên mình hoàn toàn có thể xảy ra, và cậu mợ bạn hoàn toàn có đủ căn cứ để làm thủ tục này (Hợp đồng mua bán đã có công chứng).
**Thứ hai: Nếu gia đình bạn muốn làm giấy CNQSDĐ thì phải làm như thế nào nếu bên phía cậu mợ bạn không hợp tác.
Giả sử, hợp đồng giữa cậu mợ bạn và chủ đất đã được công chứng, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Gia đình bạn mua đất năm 2005, khi đó Bộ luật dân sự năm 1995 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.
Điều 707 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."
Như vậy, tại thời điểm này thì hợp đồng mua bán đất của bạn vô hiệu do không có công chứng chứng thực. Do đó, bạn không thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và cậu mợ bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do có tranh chấp xảy ra, và gia đình bạn sẽ được bồi thường một khoản tiền theo quy định tại điểm c3, tiểu mục 2.3, mục 2, phần II, nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP. Cụ thể:
c.3. Xác định thiệt hại.
– Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:
Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm… trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.
– Để xác định đúng các thiệt hại nói trên, Toà án phải tiến hành định giá giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về đất như sau:
Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.
– Trách nhiệm chịu chi phí cho việc định giá do các đương sự phải chịu chi phí tương ứng với phần nghĩa vụ của họ. Trường hợp đương sự có yêu cầu định giá lại, thì người có yêu cầu phải tạm ứng trước chi phí cho việc định giá lại và Toà án sẽ quyết định ai phải chịu chi phí định giá tuỳ thuộc vào kết quả xét xử."
Như vậy, rất khó để bạn có thể đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này. Pháp luật chỉ cho phép công nhận hợp đồng này trong trường hợp sau khi chuyển nhượng đất, 2 bên không xảy ra tranh chấp và bên mua trồng cây lâu năm, làm nhà kiên cố…mà không bị bên chuyển nhượng phản đối thì Tòa án vẫn công nhận hợp đồng theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại phần II, mục 2, tiểu mục 2.3 quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 như sau:
"a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:
a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;
a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;
a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;
a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;
a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch."
Như vậy, bạn nên thỏa thuận với cậu mợ mình sao cho không xảy ra tranh chấp trên thực tế nữa để được pháp luật thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó và khi được thừa nhận hợp đồng, thì bạn hoàn toàn có quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đó.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.