Xin chào Nptlawyer.com ;, hiện tôi đang có một vấn đề về đất đai như sau: Nhà tôi hiện có một mảnh đất ở do bố tôi làm chủ sở hữu, nhưng đến năm 2014 bố tôi mất và không để lại di chúc. Mẹ tôi đã tự ý bán một phần đất sau nhà. Nhà tôi có ba chị em gái, cả ba chị em thì có chị gái đầu đồng ý bán đất, còn hai người còn lại không đồng ý bán.
Nhưng mẹ tôi vẫn làm thủ tục sang nhượng đất, trong quá trình chưa sang giấy tờ thì bên mua đất đã xây dựng và kinh doanh trên mãnh đất đó. Vậy cho tôi hỏi ? Thứ nhất khi tôi và chị tôi không đồng ý bán đất thì mọi giấy tờ có hợp lệ không. Thứ 2 tôi muốn kiện người mua đất vì chúng tôi chưa đồng ý bán mà đã xây dựng và kinh doanh. Thứ 3 khi mà sang nhượng làm thủ tục làm bìa đỏ cho gia đình mua đất cần chữ ký của ba chị em tôi, nhưng mẹ tôi muốn bán đất nên đã bảo chị em tôi đi làm xa không cần ký cũng được. Và người đứng làm bìa đỏ cho nhà mua đất bảo trường hợp này thì tôi không cần phải ký vì tôi đi làm ở nước ngoài (theo luật sư vậy là đúng hay sai) và chỉ cần hai chữ ký của hai chị gái tôi. Vậy xin hỏi tôi muốn kiện thì hình thức như thế nào? Mong luật sư sớm giải đáp thác mắc và hồi đáp tôi sớm nhất.
Xin chân thành cảm ơn!.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến , gọi: .
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Căn cứ:
Luật Đất đai 2013
Bộ luật Dân sự 2005
Nội dung:
Về mảnh đất ở do bố bạn làm chủ sở hữu. Khi bố bạn mất và không để lại di chúc, mảnh đất đó sẽ được chia thừa kế theo pháp luật.
Thứ nhất: Về việc mẹ bạn bán mảnh đất:
Quy định trong Luật đất đai 2013:
Theo Điểm c Khoản 1 Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Do vậy, mảnh đất được nhận thừa kế từ bố bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99.
Tuy nhiên, trong trường hợp mảnh đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác.
Nếu mảnh đất nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người có tên trong Giấy chứng nhận đó được quyền chuyển nhượng cho người khác. Theo Khoản 1 Điều 167."1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này." Và Giấy chứng nhận đó có thể cấp cho cá nhân (vd: mẹ bạn) hoặc cấp cho hộ gia đình.
Do đó, trường hợp của bạn sẽ chia thành 2 trường hợp cụ thể như sau:
* TH1: Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân là mẹ bạn thì mẹ bạn là người được toàn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó mà không cần phải có sự đồng ý của chị em bạn.
* TH2: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bạn: thì tất cả những thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình bạn đều phải ký vào văn bản chuyển nhượng.
Được quy định tại Bộ luật Dân sự 2005:
Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:
"1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."
Do vậy, việc mẹ bạn muốn bán đất thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.
Thứ 2: Việc xây dựng và kinh doanh trên mảnh đất khi chưa làm thủ tục sang nhượng đất:
Khi mẹ bạn vẫn làm thủ tục sang nhượng đất, nhưng trong quá trình chưa sang giấy tờ thì bên mua đất đã xây dựng và kinh doanh trên mảnh đất đó. Do vậy, bên mua vi phạm pháp luật về điều kiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kình doanh nhà ở.
Điều 194 – Luật đất đai 2013: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện sự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Và theo Khoản 7 Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất
"7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai"
Thứ ba: Sang nhượng làm thủ tục bìa đỏ cho bên mua đất có cần chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình:
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng mảnh đất này phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu của mảnh đất đó. Theo đó, phải thông báo cho những đồng chủ sử dụng khác về việc chuyển nhượng này, phải có văn bản thỏa thuận về việc đồng ý chuyển nhượng mua bán và có chữ ký của tất cả các thành viên là chủ sở hữu chung.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư đất đai.