Kính chào Nptlawyer.com ;, Tôi có mua 1 đám đất của người cô ruột, lúc đo đạc và làm thủ tục thì có cán bộ địa chính xã lên đo đạc làm thủ tục tách thửa đất, vẽ sơ đồ, có đầy đủ thủ tục, bên bán (Cả chồng, vợ) ký vào hợp đồng chuyển nhượng, bên mua cũng ký như vậy và có xác nhận của UBND xã xác nhận, ký và đóng dấu.
Nhưng bên bán lại không đưa sổ đỏ gốc mà là đưa bản pho to nên không làm được tách sổ đỏ cho tôi. Như vậy khi chưa làm được sổ đỏ thì các giấy tờ trên có đảm bảo quyền lợi cho tôi không theo pháp luật không ? liệu bên bán có lật mặt đòi lại đất không ? Còn về giấy nhận tiền thì chỉ có hai bên giao nhận ký tên với nhau thôi , như vậy có đảm bảo tính pháp lý không. Xin luật sư tư vấn để tôi làm được sổ đỏ. Nếu như họ có tình không làm cho tôi thì tôi phải làm gì ?
Tôi xin chân thành cảm ơn !
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Trả lời:
Chào ban! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;,với thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Bộ luật dân sự năm 2005
Nội dung tư vấn:
Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"
Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng. Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi không biết bạn mua đất khi nào nhưng dù bạn mua đất tại thời điểm nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất của bạn đã được công chứng chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền thì hợp đồng mua bán này có hiệu lực pháp luật.Giaý biên nhận tiền của hai bên chỉ ký và không công chứng thi giấy biên nhận này vẫn có giá trị pháp lý vì pháp luật không quy định giấy nhận tiền bắt buộc phải công chứng.
Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Căn cứ vào điều trên cho thấy thửa đất bạn mua chỉ được phép tiến hành chuyển nhượng và các quyền khác khi có đủ các điều kiện nêu trên. Như vậy nếu bạn mới chỉ có hợp đồng mua đất được công chứng và có chữ ký của hai bên thì chưa đủ điều kiện để bạn thực hiện các quyền về sở hữu và sử dụng đất mà bạn phải làm thủ tục sang tên tách thửa đất bạn mua thì bạn mới có đầy đủ căn cứ pháp lý để thực hiện quyền lợi của mình .Tuy nhiên bạn có cầm hợp đồng chuyển nhượng và có công chứng của UBND xã và các giấy tờ biên nhận tiền nên bên bán không thể đòi lại đất mà bạn đã mua được. Nếu bạn muốn làm thủ tục tách sổ đỏ thì bạn có thể thỏa thuận với gia đình cô bạn người bạn mua đất mượn sổ đỏ để làm thủ tục sang tên nhưng nếu cô bạn không đồng ý cho bạn mượn sổ đỏ gốc để làm thủ tục tách sổ đỏ thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan tòa án có thẩm quyền nơi có đất để giải quyết cho bạn .
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai.