Chào Luật sư, mong Luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Tôi xin được giấy phép xây dựng ngôi nhà trên phần đất nhà, trên diện tích sổ đỏ. Nhà bên cạnh xây ban công và nguyên phần mái nhà che qua bên tôi khoảng 2 tấc đất (nhà tôi xây từ năm 1960, nhà bên cạnh xây sau). Bây giờ, nếu muốn xây lên thì phải cắt phần thừa ra nhưng hàng xóm không cho và nói đây là đất của họ.

Tôi có nhờ địa chính huyện xuống đo và xác định ranh giới đất theo sổ đỏ, tôi quyết định phải xây lên và cắt nhưng họ vẫn cố tình không nghe và còn đòi mượn luật sư để kiện.

Mảnh đất này tôi được thừa kế lại từ bà nội, lúc trước năm 2002 diện tích là 66.7m2, nhưng sau này làm giấy tờ sang tên cho tặng và đo bằng dự án VLAP thì diện tích đúng là 69.6m2 (lúc sang tên và làm giấy phép xây dựng đã ký tứ cận xong hết).

Vậy nếu bây giờ tôi xây nhà và cắt phần thừa ra của nhà bên cạnh thì có đúng với pháp luật và có bị cản trở thưa kiện gì không? Xin luật sư giúp tôi giải đáp. Tôi chân thành cảm ơn.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai Nptlawyer.com ;

>> Luật sư tư vấn trực tuyến gọi:

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau

I. Cơ sở pháp lý:

Luật xây dựng 2014

Luật Nhà ở 2014

Bộ Luật Dân sự 2005

II. Nội dung phân tích

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005:

Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản  

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.

Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2014, hành vi sau bị nghiêm cấm: " Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư".

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, ranh giới đất của hộ gia đình bạn đã được xác định đúng theo quy định của pháp luật. Việc hộ gia đình bên cạnh đã có hành vi xây ban công và nguyên phần mái nhà che qua bên bạn khoảng 2 tấc đất là vi phạm quyền sử dụng quyền sử dụng không gian theo chiều thẳng đứng tính từ ranh giới giữa hai mảnh đất liền kề. Việc làm của hộ gia đình này là xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn (là chủ sở hữu bất động sản liền kề).

Tuy nhiên, việc phá dỡ công trình vi phạm (phần ban công và mái che) phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, cụ thể là quy định của Luật Nhà ở và Luật xây dựng. Vấn đề phá dỡ được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng như sau:

Điều 118 Luật Xây dựng quy định:

1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;

b) Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;

c) Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;

d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

e) Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

2. Việc phá dỡ công trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu sau:

a) Phá dỡ công trình chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);

b) Phá dỡ công trình phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường.

3. Trách nhiệm của các bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:

a) Tổ chức, cá nhân được giao tổ chức thực hiện việc phá dỡ công trình phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện các quy định tại khoản 2 Điều này; chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do mình gây ra;

b) Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ;

c) Người có thẩm quyền quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do không ban hành quyết định, quyết định không kịp thời hoặc quyết định trái với quy định của pháp luật.

Khoản 5 Điều 92 Luật Nhà ở quy định về trường hợp nhà ở phải phá dỡ: " nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng." Theo quy định tại Điều 93 Luật nhà ở, trách nhiệm phá dỡ nhà ở thuộc về chủ sở hữu nhà ở, UBND cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn. Đối với trường hợp chủ sở hữu không tự nguyện phá dỡ, Luật nhà ở quy định về cưỡng chế phá dỡ nhà ở tại Điều 95 Luật Nhà ở.

Điều 95. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở

1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 92 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều này ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở.

2. Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 92 của Luật này, phá dỡ nhà ở riêng lẻ quy định tại các khoản 1, 4 và 5 Điều 92 của Luật này;

b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp phá dỡ nhà chung cư quy định tại các khoản 1, 2, 4 và 5 Điều 92 của Luật này.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;

b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, khi có quyết định phá dỡ công trình xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì hộ gia đình này mới có trách nhiệm phá dỡ phần diện tích vi phạm đó, nếu gia đình đó khộng tự nguyện thực hiện thì UBND cấp huyện sẽ phải ra quyết định cưỡng chế phá dỡ và họ sẽ phải chịu chi phí phá dỡ đó. Gia đình bạn không được quyền tự ý phá dỡ công trình xây dựng của nhà bên cạnh.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng  cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email npttrinhlaw@gmail.com  hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến . Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.