Nhà tôi có mảnh đất khai phá năm 1972 là loại đất ở, đất vườn tổng diện tích đất 1005 m2. Trong đó đã chuyển quyền sử dụng đất với diện tích 400m2 đất ở và 131m2 đất vườn cho người khác. Vậy diện tích còn lại của nhà tôi có được sử dụng là đất ở không ?
Muốn xác định hạn mức phải có thủ tục thế nào ?
Xin chân thàn cảm ơn luật sư.
Câu hỏi được biên tập từ bộ phận tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi :
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Hướng dẫn luật đất đai 2013
– Nghị định 45/2014/NĐ-CP : Thu tiền sử dụng đất
Nội dung phân tích:
Căn cứ điều 103 luật đất đai 2013 và điều 24 nghị định 43/2014/NĐ-CP: Hướng dẫn luật đất đai thì đất vườn ao nếu thõa mãn điều kiện là đất ở thì được công nhận là đất ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở:
"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này."
– Cụ thể hơn điều 24 nghị định hướng dẫn như sau:
"3. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 3 luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai."
– Căn cứ khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật đất đai thì tùy vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch phát triển đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, UNBD tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà tại nông thôn hoặc đô thị cho phù hợp.
Trong trường hợp của bạn, theo những thông tin bạn cung cấp thì diện tích đất 1005m2 được gia đình bạn khai hoang sử dụng trước 1980 và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà đến nay. Do bạn chưa cung cấp rõ địa phương nơi bạn có đất nên theo các quy định đã được trích dẫn trên UNBD địa phương của bạn căn cứ vào hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình cá nhân (mỗi tỉnh có một quyết định về hạn mức giao đất riêng) để xác định diện tích đất ở được cấp cho bạn. Hơn nữa, bạn đã chuyển nhượng 400m2 đất ở và 131m2 đất vườn cho người khác mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, chưa được xác định hạn mức còn nhiều vướng mắc.
Căn cứ trên Quyết định quy định hạn mức giao đất và hạn mức công nhận đất ở ở mỗi địa phương, bạn có thể biết được diện tích đất ở của gia đình là bao nhiêu, thông qua hạn mức giao đất ở tại địa phương.
– Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác định hạn mức đất ở phải đủ các điều kiện theo quy định như sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước ngày 01/7/2004 hoặc
+ Có giấy tờ thuộc khoản 1, 2 và 5 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất trước 15/10/1993)
+ Có hộ khẩu thường trú tại vị trí thửa đất và đúng tên chủ sử dụng đã được cấp giấy chứng nhận ban đầu.
-> Gia đình tiến hành làm đơn lên UBND cấp huyện để xác định lại hạn mức đất ở hiện nay.
– Về số tiền thu phải nộp như sau:
Tại nghị định 45/2014/NĐ-CP: Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất
"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:
a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.