Xin chào Luật sư! Mong được Luật sư tư vấn cho tôi vấn đề này: Ngày 21 tháng 1 năm 2012 tôi có làm hợp đồng mua một mảnh đất 5000 m2( loại đất trồng lúa nước) với giá là: 300 triệu đồng. Hợp đồng này được làm tại UBND xã có lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của hai bên mua và bán, được phó chủ tịch xã chứng thực sau khi trả tiền đầy đủ vào ngày nêu trên

Nhưng sau đó, cán bộ xã yêu cầu tôi và bên chủ bán đất phải ra phòng công chứng huyện chứng thực một lần nữa mới phù hợp với luật mới. Trong khi tôi làm thủ tục để ra công chứng huyện thì bên bán đất đã rời khỏi địa phương vì vỡ nợ. Cho đến nay, tôi canh tác mảnh đất này được gần bốn năm. Hiện tại, người chủ bán đất cho tôi đã trở về nhưng bên bán đất đổi ý không chịu bán đất cho tôi nữa, đòi trả lại tiền và lấy đất lại vì lý do chưa ra công chứng huyện. Xin cho tôi hỏi, tôi có thể kiện ông ta trong thời điểm này hay không? Tôi có được cấp sổ đỏ với tờ hợp đồng nêu trên? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai  Nptlawyer.com ;

 Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài điện thoại:

 

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Nptlawyer.com ;. Chúng tôi xin được giải đáp các thắc mắc của bạn như sau:

 

I. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Bộ Luật Tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung năm 2011

II. Nội dung tư vấn

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, giữa bạn và chủ bán đất đã tiến hành lập hợp đồng tại UBND xã có lập thành văn bản, có chữ ký đầy đủ của hai bên mua và bán, được phó chủ tịch xã chứng thực sau khi trả tiền đầy đủ  là bạn đã thực hiện thủ tục về việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật. 

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy ngoài việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng bạn còn phải đi đăng ký sang tên. Theo Điều 100 Luật đất đai quy định:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Do đó bạn mua bán từ 2012 nên hiện nay bạn có thể xin cấp GCN QSDĐ theo quy định trên.

Theo quy định của BLTTDS:

Điều 25. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án

1. Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản.

3. Tranh chấp về hợp đồng dân sự.

4. Tranh chấp về quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Bộ luật này.

5. Tranh chấp về thừa kế tài sản.

6. Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

7. Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Tranh chấp liên quan đến hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật.

9. Các tranh chấp khác về dân sự mà pháp luật có quy định.

Như vậy, với tranh chấp về hợp đồng dân sự, bạn có thể khởi kiện người chủ đất để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Sau khi tòa án đã ra phán quyết về vấn đề này mà bạn được quyền sử dụng đối với mảnh đất trên thì bạn có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên theo quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai:

"Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Vì mảnh đất bạn đang sử dụng đang có tranh chấp, cho nên trước khi có phán quyết của Tòa án, bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn quan tâm theo quy định của pháp luật hiện hành. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Nptlawyer.com ;!

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI