Hiện nay những quy định về xác định thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng về quyền sử dụng đất trong các văn bản có liên quan đã lộ rõ sự bất hợp lý, cần được xem xét lại.

Bằng quy định tại khoản 4, điều 146, Nghị định 181/2004/NĐ-CP khẳng định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…”.

Quy định này từ đó đã tạo ra nhiều vướng víu khi xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Về vấn đề này, theo chúng tôi, có hai nội dung cần được làm rõ và điều chỉnh lại trong các nội dung quy định của pháp luật.

Thứ nhất, xác định lại thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa rất quan trọng đối với các bên tham gia. Vì đó là thời điểm chính thức làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của họ liên quan đến hợp đồng đó.

Để xác định thời điểm đó, Bộ luật Dân sự yêu cầu phải dựa vào từng loại hợp đồng. Đối với các hợp đồng mà pháp luật đòi hỏi bắt buộc phải có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được tính kể từ thời điểm được công chứng, chứng thực. Hợp đồng trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp này nên thời điểm có hiệu lực của chúng cũng được tính như vậy. Bỏ qua lý do bắt buộc phải tuân thủ Bộ luật Dân sự như một văn bản gốc, đây là cách thức mà pháp luật đất đai của chúng ta lựa chọn từ trước và cách lựa chọn đó theo chúng tôi là phù hợp.

Thứ hai, xác định thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất.

Trong các hợp đồng mua bán tài sản thông thường khác, giá trị nội dung quan trọng của nó là việc chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản. Vì lẽ đó, cực kỳ cần thiết khi xác định thời điểm dịch chuyển quyền sở hữu đối với tài sản từ người bán sang người mua.

Cũng tương tự, trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, pháp luật cần phải chỉ ra thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển quyền sang bên nhận chuyển quyền. Thời điểm này về bản chất không phải là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cho dù trên thực tế chúng có ngẫu nhiên trùng nhau đi chăng nữa.

Trở lại với các quy định mà chúng ta đang bàn luận và giải quyết, chúng tôi cho rằng, những người soạn thảo Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã có sự nhầm lẫn giữa hai thời điểm nêu trên. Bởi lẽ, trước hết, theo quy định hiện nay khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ tuân thủ đầy đủ các thủ tục luật định tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.

Thực ra, thủ tục này là thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo như quy định tại điều 46 của Luật Đất đai và điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Đồng thời lúc đó, quy trình trước bạ (sang tên) cũng được thực hiện. Cho nên, theo chúng tôi, thực chất thời điểm được đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng đất.

Không những thế, khi chúng ta cho rằng, hợp đồng được thiết lập trong các giao dịch này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì có nghĩa là kể từ thời điểm này việc thực thi hợp đồng mới được bắt đầu, quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh. Điều này khó có thể được chấp nhận, bởi vì: Một là, trên thực tế sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực, các bên đã chấp nhận sự ràng buộc và bắt đầu thực hiện các hành vi cam kết. Hai là, không thể phủ nhận giá trị pháp lý của các hợp đồng trong những trường hợp này cho dù nó chưa được đưa ra đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất.

Thực tiễn trên thị trường quyền sử dụng đất hiện nay, có rất nhiều hợp đồng được ký kết mà các bên thỏa thuận phương thức thanh toán nhiều lần, nhiều kỳ. Khoảng thời gian này có thể kéo dài từ một đến hai năm và các thủ tục chuyển quyền chỉ được thực hiện sau khi các kỳ hạn thanh toán theo cam kết đã được thực hiện hoàn tất.

Trong trường hợp đó, liệu những khoản tiền mà bên mua đã chuyển cho bên bán có liên quan gì đến hợp đồng hay không? Nếu không, thì khi tranh chấp xảy ra việc người bán trả lại những khoản tiền đó cho người mua sẽ như thế nào? Hậu quả cho xã hội sẽ ra sao khi người bán không muốn bán và người mua không muốn mua chỉ với lý do là hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực?

Trong đời sống pháp lý, với vị trí của một điều khoản trong một văn bản hướng dẫn thi hành, Nghị định 181/2004/NĐ-CP không thể là rào cản đối với quá trình tuân thủ các quy định của các văn bản có vị trí pháp lý cao hơn, được ban hành trước đó, đặc biệt là Bộ luật Dân sự. Và nội dung này cũng không làm thay đổi thói quen xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng của những người tham gia thiết lập trên thị trường quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, một hệ thống pháp luật nếu xuất hiện các quy định tréo ngoe như vậy không thể đảm bảo cho tính pháp điển hóa cao của hệ thống pháp luật đó, và đương nhiên nó không phải là động lực kích ứng cho quá trình phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

SOURCE: THỜI BÁO KINH TẾ SÀI GÒN – TRƯƠNG TRỌNG HIẾU

Trích dẫn từ: http://www.thesaigontimes.vn/