Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.

I. Sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai năm 1993.

Luật đất đai năm 1993 (bao gồm cả Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001) là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước ta. Những kết quả đạt được trong việc thực hiện Luật đất đai năm 1993 là tích cực, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị – xã hội.

Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế – xã hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ rõ những hạn chế, đó là:

– Pháp luật về đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước chưa được xác định trong Luật.

– Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước trong thời kỳ mới.

– Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả. Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít. Chưa có đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.

– Pháp luật về đất đai chưa giải quyết được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh. Trong thực tế, vấn đề đòi lại nhà, đất vẫn tiếp tục xảy ra và còn có ý kiến khác nhau trong xử lý. Tình trạng vi phạm pháp luật, tranh chấp, khiếu nại về đất đai vẫn tiếp tục là vấn đề bức xúc trong khi các quy định và chế tài giải quyết còn thiếu hoặc ít mang tính khả thi.

– Nhiều nội dung của pháp luật về đất đai mới dừng ở mức độ quy định nguyên tắc, quan điểm mà thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vừa cồng kềnh vừa kém hiệu lực.

Để khắc phục những thiếu sót nêu trên, thực hiện Nghị quyết số 12/2001-QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002 -2007), tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội Khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới – Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993.

II. Quan điểm và nguyên tắc chỉ đạo xây dựng Luật đất đai năm 2003

1.     Bảo đảm phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà Hiến pháp đã quy định – đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, đồng thời thể chế hoá các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước”.

2.     Kế thừa những nội dung còn phù hợp của Luật đất đai hiện hành, luật hoá một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã được cuộc sống chấp nhận, đồng thời đưa vào Luật những nội dung mới cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo lập một hệ thống pháp luật đáp ứng cho thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

3.     Gắn việc sửa đổi Luật đất đai với yêu cầu đổi mới việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật và cải cách nền hành chính Nhà nước.

III. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai  năm 2003

Luật đất đai năm 2003 gồm 7 chương, 146 điều, không có đoạn mở đầu và không có chương quy định riêng cho người nước ngoài như Luật đất đai năm 1993.

1. Về sở hữu đất đai

– Luật đất đai tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

– Luật đất đai quy định Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất. Trên cơ sở đó, Luật đất đai đã quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước và của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện nhiệm vụ của người đại diện.

Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật đất đai đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai.      

2. Về những bảo đảm cho người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ.

Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thì ngoài việc có chính sách tạo điều kiện cho họ có đất để sản xuất như Luật đất đai năm 1993 quy định, Luật đất đai năm 2003 còn quy định Nhà nước có chính sách phát triển ngành nghề, giải quyết việc làm cho người lao động trong nông thôn.

3. Về phân loại đất

Luật đất đai năm 1993 phân loại đất ra thành 6 loại. Việc phân loại đất vừa  theo tiêu chí mục đích sử dụng chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai.

Để tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nước, phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đồng thời tạo thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển đổi cơ cấu cây trồng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Luật đất đai năm 2003 phân chia đất thành 3 nhóm như sau:

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối.

Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng mà Luật đất đai năm 1993 đã quy định.

Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất.

4. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được bổ sung đầy đủ và hoàn chỉnh hơn. Một số nội dung cụ thể như sau:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

 – Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như Luật đất đai năm 1993 không phù hợp với việc quản lý đất tại đô thị. Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, Luật đất đai không giao cho phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời để tránh tình trạng quy hoạch “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ.

b) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo hướng tiếp tục phân cấp cho địa phương và thực hiện cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Mọi việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đều được phân cấp cho chính quyền địa phương nhằm giảm bớt những công việc có tính chất sự vụ của Chính phủ, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương trong việc thu hút các dự án đầu tư, nâng cao trách nhiệm của địa phương trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Về thẩm quyền cụ thể được quy dịnh như sau:

– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

– Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng đất vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

c) Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Luật đất đai năm 1993 quy định chỉ thu hồi đất khi đã có dự án đầu tư cụ thể, nay Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển.

 Đồng thời, Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.

Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Đối với các trường hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Quy định như vậy là nhằm giảm sự can thiệp bằng biện pháp hành chính và khuyến khích sự thoả thuận giữa người có nhu cầu sử dụng đất và người có quyền sử dụng đất.  

Về bồi thường khi thu hồi đất, Luật đất đai năm 2003 quy định rõ những trường hợp được bồi thường về đất (những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định). Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái đinh cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ. Quy định này nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay.

d) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy vậy, để phù hợp với tiến trình cải cách hành chính, tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

đ) Quản lý tài chính về đất đai

Quản lý tài chính về đất đai được sửa đổi theo hướng:

– Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.

– Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

– Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất.

– Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin – cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách. 

5. Chế độ sử dụng đất

a) Thời hạn sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thời hạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây công nghiệp là 50 năm). Đối với đất thuê thì thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất.

b) Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 

– Sửa đổi về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp:

Luật đất đai năm 1993 quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, trong thực hiện có nhiều vướng mắc. Để tháo gỡ, Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếu vượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất, trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyển nhượng, đất được thừa kế, tặng cho.

Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai năm 2003 cũng quy định hạn mức giao đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối)

– Luật đất đai năm 2003 giao Chính phủ trình ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân nhằm tránh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn vào một số người, nhưng phải phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng.

c) Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức

Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì nay phải chuyển sang thuê đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử dụng không hiệu quả thì Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng.

Quy định trên nhằm tạo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong việc sử dụng đất nông nghiệp, bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng lãng phí đất đai.

d) Đất sử dụng cho kinh tế trang trại

Mô hình kinh tế trang trại tuy mới được hình thành nhưng được Nhà nước quan tâm, khuyến khích. Luật quy định chủ trang trại được chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đã được Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai, mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá

đ) Đất ở (vườn, ao)

          Luật đất đai năm 2003 quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở. Bổ sung quy định cụ thể về xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà có khuôn viên xung quanh nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980[1][1] và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành). Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xác định đất ở, đất vườn của hộ gia đình, cá nhân trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất có vườn, ao.

e) Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế

Luật đất đai năm 2003 quy định Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản lý Khu công nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư.

6. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

a) Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất

Luật đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thu ngân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; xoá dần sự khác biệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xây dựng đất nước.

b) Về các quyền của tổ chức sử dụng đất

Kế thừa Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qui định này nhằm tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư  có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, không nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước.

 

c) Về  quyền của hộ gia đình, cá nhân

Ngoài việc kế thừa các quyền theo quy định của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 đã bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

Luật đất đai năm 1993 quy định các điều kiện chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong thực tế thực hiện có nhiều vướng mắc, dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không làm thủ tục tại cơ quan nhà nước. Luật năm 2003 bỏ quy định về các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. 

d) Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đình, cá nhân

Trong thực tế, có một số trường hợp cơ quan nhà nước đã mượn đất của hộ gia đình, cá nhân. Để bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân cho mượn đất có giấy tờ theo quy định của Luật đất đai thì được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đất mới, chỗ ở mới.

đ) Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam

Ngoài các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất còn có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ.  

7. Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất

Luật đất đai năm 2003 dành một chương quy định về các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo mô hình “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằm thống nhất và công khai hoá thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính.

8. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

a) Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai

– Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định rõ hơn. Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về đất đai không chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không khởi kiện ra tòa án nhân dân vì tòa án nhân dân không có cơ sở giải quyết, cụ thể là:

Trường hợp Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là cấp giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên Uỷ ban nhân dân cấp trên để giải quyết; quyết định giải quyết của chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp trên là quyết định giải quyết cuối cùng.

Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý thì có quyền khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.

Với quy định như vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứ hai là cấp giải quyết cuối cùng. Như vậy, một mặt bảo đảm quyền của công dân, mặt khác xác định rõ phạm vi, chức năng, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa tòa án nhân dân và cơ quan hành chính các cấp, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan khi giải quyết tranh chấp, không để kéo dài thời gian giải quyết như hiện nay.

– Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trình tự: 

+ Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đã ra quyết định hành chính hoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu;

+ Trường hợp đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện ra tòa án nhân dân; quyết định giải quyết khiếu nại của Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng;

+ Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu mà đương sự không đồng ý thì có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân;

+  Việc giải quyết khiếu nại về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranh chấp đất đai.

Quy định như vậy sẽ làm rõ thẩm quyền giải quyết khiếu nại về đất đai, khắc phục được tình trạng đang từ giải quyết tranh chấp đất đai lại chuyển sang khiếu nại về quyết định hành chính như hiện nay, tách bạch giữa giải quyết khiếu nại về đất đai với giải quyết tranh chấp về đất đai.

b) Tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

Để xác định rõ trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đồng thời nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện các quyền về sử dụng đất, ngăn chặn và xử lý tình trạng cán bộ quản lý đất đai không thực hiện đúng chức trách, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:

 –  Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương.

–  Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

– Quy định về giải quyết các trường hợp thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và cán bộ địa chính cấp xã vi phạm trình tự thực hiện các thủ tục hành chính.

9. Về hiệu lực thi hành

Để Chính phủ, các cơ quan có thẩm quyền có thời gian chuẩn bị chu đáo các nội dung triển khai, thi hành Luật đất đai năm 2003 nhằm bảo đảm sự đồng bộ của pháp luật nói chung và của pháp luật về đất đai nói riêng, Quốc hội quyết định Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004./.

Nptlawyer.com ; biên tập