Thưa luật sư, em có một vấn đề nhờ luật sư tư vấn như sau: Năm 2010 nhà em có mua một lô đất giãn dân ở Hà Đông có diện tích 60m2 từ 1 văn phòng môi giới, nhưng đến nay khi được nhận đất thì diện tích thực lại chỉ còn có 30m2, ngày mua em có làm hợp đồng 2 bên (có người làm chứng) với điều khoản:
"Sau này nếu bên kia không có 60m2 đất giao cho nhà e thì phải trả GẤP ĐÔI số tiền nhà em mua trước đó". Vậy em xin hỏi là bây giờ nhà em có cơ sở để khởi kiện yêu cầu bên kia đền bù lại số tiền hay diện tích đất như đúng trong hợp đồng không ạ? Xin cảm ơn & chúc anh/chị sức khoẻ!
Người gửi: Đ.Đ.Đ
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp Pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:
Trả lời:
Nptlawyer.com ; đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi thắc mắc về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý
Bộ luật dân sự năm 2005
Luật đất đai năm 2013
Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, xác định loại hình hợp đồng đã ký kết và căn cứ pháp lý điều chỉnh hợp đồng đó.
Như bạn đã đề cập ở trên: "Năm 2010 nhà em có mua một lô đất giãn dân ở Hà Đông có diện tích 60m2 từ 1 văn phòng môi giới, nhưng đến nay khi được nhận đất thì diện tích thực lại chỉ còn có 30m2, ngày mua em có làm hợp đồng 2 bên." ; do vậy, hợp đồng mà bạn đã làm được xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, tại Điều 697 có định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
"Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."
Chính vì hợp đồng mà bạn đã ký kết là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên các chủ thể tham gia hợp đồng này phải tuân thủ các quy định về hợp đồng dân sự nói chung trong Bộ luật dân sự 2005 và các điều khoản về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tại Luật đất dai năm 2013 và Chương XXVIII Bộ luật dân sự năm 2005.
Thứ hai, xác định cơ sở để khởi kiện yêu cầu bên kia đền bù lại số tiền hay diện tích đất như đúng trong hợp đồng.
Theo hợp đồng đã ký kết: " Sau này nếu bên kia không có 60m2 đất giao cho nhà e thì phải trả GẤP ĐÔI số tiền nhà em mua trước đó". Tuy nhiên, đây chưa phải là căn cứ xác đáng để yêu cầu bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Trước tiên, phải xét xem hợp đồng mà hai bên ký kết đã tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật đề ra hay chưa. Vì văn phòng môi giới là một tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nên căn cứ vào Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
"Điều 167.Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3.Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
b)Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên."
Theo điều luật trên, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà có một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, hay nói cách khác, hợp đồng không có công chứng, chứng thực vẫn phát sinh hiệu lực pháp lý. Do đó, việc văn phòng môi giới đất đai không thực hiện đúng hợp đồng là đã vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm của mình như thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, bạn hoàn toàn có cơ sở để khởi kiện văn phòng môi giới yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về doanh nghiệp và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác bạn có thể trực tiếp đến văn phòng của công ty chúng tôi ở địa chỉ: Phòng 802, Tòa nhà VNT, số 19, đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội. Hoặc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc gọi điện để được tư vấn qua tổng đài .
Trân trọng.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI
