Xin chào Nptlawyer.com ;, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Tôi đã mua 1 lô đất của chủ đầu tư "TLX", thanh toán hết tiền cách đây nhiều năm và có điều khoản nếu TLX không làm sổ được trong vòng khoảng 1 năm kể từ ngày ký thì tôi có thể trả lại đất & nhận lại tiền đã thanh toán và tiền phạt. Nhưng do thị trường BDS có khó khăn nên tôi không trả lại và không đòi tiền phạt vì TLX quá khó khăn.
Nhưng đến nay(2014) khu đất tôi đã mua trước đây của TLX đã có thanh khoản rất tốt. Vì thế, tôi đã ký HĐ với thời hạn 3 tháng gửi TLX bán lô đất này với giá 2,1tr và điều khoản thanh toán là sẽ bàn bạc với các bên khi có khách mua. Nhưng hiện nay tôi được biết TLX đã bán và đang xây nhà cho người mua mới mà không thông báo cho tôi biết. Khi tôi phát hiện ra tôi đã trao đổi thì TLX xin lỗi và đề nghi thanh toán làm 3 lần trong 4 tháng kể từ bây giờ, nhưng tôi không đồng ý vì sợ rủi ro. Thay vào đó tôi đề nghi thanh toán hết 1 lần vào thời điểm hết hạn hợp đồng gửi bán, nếu không đồng ý tôi sẽ không bán nữa và TLX sẽ vi phạm pháp luật.Tôi được biết TLX đã nhận tiền của khách hàng mới và đang xây nhà.Trong hợp đồng lô đất của tôi chỉ có 1 ngôi nhà 80 m2, nhưng hiện nay họ đang xây dựng 2 căn nhà ( 2 x 80m2) cho 2 người khác nhau.
Tôi muốn hỏi :
– Trong trường hợp này TLX có sai không? (Tôi cho là TLX đã sai)
– Phương án giải quyết hợp lý nhất là gì?
Xin chân thành cảm ơn.
Người gửi: vanhoa
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai gọi:
Trả lời:
1.Cơ sở pháp lý
–Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội;
–Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Tố tụng dân sự của Quốc hội, số 65/2011/QH12.
2.Nội dung trả lời
2.1.Thứ nhất về vấn đề trong trường hợp này TLX có sai không?
Căn cứ Điều 695 Bộ luật dân sự năm 2005:
“Điều 695. Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất
Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
1. Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
2. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;
3. Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;
4. Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Như vậy căn cứ vào quy định nêu trên cùng nội dung hợp đồng giữa hai bên thảo thuận để xác định bên nào có hành vi vi phạm.”
2.2.Thứ hai về vấn đề Phương án giải quyết hợp lý nhất là gì?
Căn cứ khoản 10 Điều 1 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011:
“10. Điều 35 được sửa đổi, bổ sung như sau:
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ
1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 25, 27, 29 và 31 của Bộ luật này;
c) Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản.”
Như vậy bạn có thể làm dơn khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ đầu tư cư trú.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai