Thưa Luật sư: Gia đình tôi và gia đình Chú tôi có dùng Sổ đỏ quyền sử dụng đất để vay ngân hàng 50 triệu đồng, chia đôi mỗi người 25 triệu đồng. Sổ đỏ là do Bà Nội tôi đứng tên, có chia phần cho các anh em trong gia đình, nhưng chưa tách sổ đỏ ra, phần của Cha và Mẹ tôi là “10 công ruộng” (theo cách gọi dân gian)

Nay Cha tôi cần tiền, nhưng Sổ đỏ ngân hàng đã giữ, nên Cha tôi viết giấy thế chấp 10 công ruộng cho người khác để vay 6 cây vàng, sau 3 năm sẽ chuộc lại, nhưng không có sự đồng ý của Mẹ tôi, Cha tôi đã giả mạo chữ ký của Mẹ tôi để vay. Mẹ tôi hay tin nhưng không muốn làm lớn chuyện, nên Mẹ yêu cầu chỉ lấy lại 5 công ruộng thôi, 5 công ruộng còn lại coi như trả phần nợ 6 cây vàng (tức 1,2 cây vàng/ 1 công ruộng). Nhưng người cho vay không đồng ý. Xin hỏi Luật sư, việc mạo chữ ký là không hợp pháp, tôi muốn giải quyết êm xuôi bằng việc trừ nợ bằng ruộng, nhưng nếu người cho vay khăng khăng không đồng ý, vậy thì tôi phải làm như thế nào để chứng minh đó là chữ ký giả? Theo tôi biết, có công nghệ 3D so sánh chữ ký, không biết có áp dụng được không? Và nếu không giải quyết được bằng lời, vậy tôi phải làm như thế nào để lấy lại ruộng? Dù gì cũng là người trong nhà, việc Cha tôi giả mạo chữ ký có cách nào để không phải chịu phạt theo Pháp luật hay không?

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Nptlawyer.com ;. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2005

Bộ luật Hình sự năm 1999

Bộ luật Hình sự sửa đổi, bổ sung năm 2009

Luật Đất đai năm 2013

Nội dung tư vấn:

1. Thế chấp quyền sử dụng đất?

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình
"1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
"Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2. áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này."
Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản
"Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;
6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Từ các quy định trên, bố bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng trước khi thế chấp cho người khác. Như vậy, bạn không thể thế chấp quyền sử dụng đất cho người mà bố bạn muốn vay tiền nếu như bên ngân hàng không biết và người mà bố bạn vay tiền không biết. Mặt khác, đây là tài sản chung, do đó, việc thế chấp cần phải có cả bố và mẹ bạn đồng ý, ký vào. Như vậy, hợp đồng thế chấp giữa bố bạn và người bố bạn vay tiền vô hiệu. Do đó, hậu quả pháp lý giải quyết theo Điều 137 BLDS 2005:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường"

2. Giả mạo chữ ký?

Theo Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009 quy định:

"Điều 139. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản 

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm"

Trước hết, giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, do đó, trong trường hợp này giao dịch đó vô hiệu. Tuy nhiên nếu gây hậu quả, thiệt hại có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Như vậy, tội giả mạo chữ ký có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự dưới tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:  hoặc gửi qua email: npttrinhlaw@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Nptlawyer.com ;.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư đất đai.