Kính thưa quý luật sư, Tôi tên : Trần Duy Phong. Hiện tôi có mua 1 căn nhà để ở ngụ tại Quận 9, TP HCM. Diện tích đát của căn nhà là 27.5 m2.Căn nhà này đã được xây dựng lâu và mới tu sửa lại rồi bán cho tôi.
Theo như tôi được biết thì trước đây căn nhà này và căn nhà của ông chủ ở thì 2 căn liền vách nhau. Và được thừa kế lại từ cha mẹ để lại.Nay bán cho tôi nhưng ban đầu thì ông chủ nói là sẽ ra sổ đồng sở hữu.Nhưng hôm nay ổng nói là có thể ra được sổ hồng riêng cho 2 bên nhưng tôi phải chịu 1 phần chi phí. và phần chi phí này thì tôi không được rõ lắm vì chưa có cụ thể.Tôi cũng mới lên TP HCM này làm việc nên không biết rõ là có được hay không vì sợ bị lừa.
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: –
Trả lời:
Cảm ơn bạn Phong đã gửi câu hỏi của mình về chuyên mục. Câu hỏi của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 – Luật Nhà ở, đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (gọi chung là giao dịch về nhà ở), thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện: 1- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; 2- Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 3- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, việc mua bán nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này bị vô hiệu, căn cứ quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự (BLDS).
+ Về diện tích đất tối thiểu được tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận Quận 9, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa ( đã trừ đi lộ giới) đối với:
– Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;
– Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.
Theo như thông tin bạn nêu thì mảnh đất bạn mua là đất đã có nhà ở hiện hữu và diện tích đất của căn nhà là 27.5 m2, như vậy trường hợp này không đủ để được tách thửa theo quy định của pháp luật ( vì diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất có nhà hiện hữu là 40m2) . Nếu vẫn muốn mua, bạn có thể cùng đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán. Tuy nhiên, cần lưu ý có thể bạn sẽ gặp nhiều rủi ro và phiền phức vì hầu như phụ thuộc vào người bán và sự thiện chí trong giải quyết thủ tục của người bán.
Ngoài ra, trường hợp của bạn thì căn nhà mà bạn định mua hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Mà tại khoản 1 điều 91 Luật nhà ở năm 2005 đã quy định việc mua bán nhà ở chỉ được phép thực hiện khi nhà ở đó đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Do vậy, hiện tại việc mua bán nhà sẽ không được pháp luật công nhận. Căn hộ mà bạn dự định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, về nguyên tắc việc mua bán đó chưa hoàn thành theo qui định của pháp luật được quy định tại điều 450 – Bộ luật Dân sự thì “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” . Để giảm thiểu những bất trắc về mặt pháp lý có thể xảy ra khi mua nhà trong trường hợp này bạn nên: yêu cầu chủ hộ liên hệ với UBND quận 9 TP. Hồ Chí Minh làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sau đó làm thủ tục bán nhà lại cho bạn bằng một hợp đồng có chứng nhận của công chứng.
+ Nếu bạn vẫn quyết định mua căn nhà đó thì cần lưu ý thêm những điều sau đây:
Vì căn nhà bạn dự định mua không đủ điều kiện để tách thửa, do đó để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn và chủ sử dụng đất liền kề phải tiến hành thủ tục hợp thửa theo quy định.
Sau khi tiến hành thủ tục hợp thửa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận bạn và chủ sử dụng đất liền kề là đồng sở hữu (sau đây gọi là sở hữu chung theo phần).
Theo quy định của Bộ luật Dân sự ( Điều 216) thì: Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Về việc định đoạt tài sản chung: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Căn cứ vào những quy định nói trên, bạn và chủ sử dụng đất liền kề nên có một thỏa thuận cụ thể, trong đó nêu rõ diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất, và các quyền đối với phần đất thuộc quyền sở hữu của mình.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT – Nptlawyer.com ;
———————————————-
THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:
1. Tư vấn tách thửa đất đai;
2. Tư vấn pháp luật đất đai ;
3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất ;
4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai ;
5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;
6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá ;