Tôi muốn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng 27m2 đất trong thửa đất 70m2 của tôi tại quận Tây Hồ, Hà Nội cho anh Phương. Mặc dù, toàn bộ 70m2 đất nêu trên của tôi đã được cấp GCNQSDĐ nhưng Phòng công chứng đã từ chối tiến hành thủ tục công chứng.

 

Lý do được đưa ra là diện tích đất tôi chuyển nhượng cho anh Phương dưới mức tối thiểu được phép tách thửa. Xin cho hỏi Phòng công chứng từ chối tiến hành thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chúng tôi có đúng hay không?"

 

Trả lời :

Tại Khoản 5 Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ – UBND ngày 30/3/2009 của UBND TP Hà Nội có quy định: “Đối với trường hợp thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cơ quan Công chứng không làm thủ tục công chứng chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp: Khi chuyển quyền có tách thửa đất thành hai hay nhiều thửa đất, trong đó có một khoặc nhiều thửa không đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các thửa đất thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều này.”

 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định số 58/2009/QĐ – UBND nêu trên thì diện đất ở tối thiểu được phép tách thửa và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất hình thành từ việc tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích không nhỏ hơn 30m2.

 

Căn cứ vào các quy định trên thì việc Phòng công chứng từ chối làm thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và anh Phương là đúng quy định của pháp luật.

 

Để đươc phép tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn và anh Phương có thể thoả thuân lại về việc  nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo diện tích đất chuyển nhượng cho anh Phương và diện tích đất còn lại sau khi chuyển nhượng tối thiểu là 30m2.

 

Nguồn: Báo Điện tử Dân trí

Bởi Luật sư Nguyễn Hồng Bách. Văn phòng Luật sư Hồng Bách và Cộng sự

 

 

Mua bán đất bằng giấy tay sẽ bị tòa án tuyên vô hiệu ?

Trần Hoàng Long, TP HCM. Gửi ngày : 03/09/2009.

Hỏi :

Tôi mua đất với giá 500 triệu đồng và được viết giấy tay xác nhận nhưng không công chứng. Đã gần 2 năm, người bán trốn tránh không giao đất hoặc trả lại tiền. Nếu tôi khởi kiện, Tòa án sẽ giải quyết thế nào?

Trả lời :

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 17/2006 ngày 27/1/2006), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Việc anh mua đất nhưng chỉ viết giấy tay, không lập thành hợp đồng và không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nên giao dịch đó bị coi là vô hiệu “”, vi phạm quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự.

Trong trường hợp anh khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa anh và người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu, người chuyển nhượng phải hoàn trả cho anh số tiền đã nhận. Ngoài ra, Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có.

Tòa án cấp quận, huyện là cơ quan có thẩm quyền xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm vụ án dân sự do anh khởi kiện.

Trong trường hợp bị đơn không có nơi cư trú nhất định, anh có thể khởi kiện tại Tòa án nơi có mảnh đất chuyển nhượng (theo điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS). Về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự, Điều 427 Bộ luật Dân sự quy định là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân anh xâm phạm.

Nguồn: Báo điện tử VnExpress

Bởi Thạc sĩ Phạm Thanh Bình. Công ty Luật Hồng Hà

 

 

Bán căn hộ khi chưa có chứng nhận sở hữu là sai luật ?

Trần Quỳnh Anh, Hà Nội. Gửi ngày : 18/08/2009.

Hỏi :

Căn hộ được bán từ ông A cho ông B, nay gia đình tôi muốn mua lại nó và làm thủ tục chuyển nhượng sang tên chính chủ thì thủ tục thế nào? Căn hộ vẫn chưa được sang tên cho ông B, nó đang chờ để được cấp sổ đỏ (đứng tên ông A)

Trả lời :

Theo quy định tại Điều 91 Luật nhà ở, nhà ở được đưa vào tham gia các giao dịch như mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn hộ chị định mua chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên về nguyên tắc, chưa được thực hiện việc mua bán.

Mặt khác, theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự thì “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Ông A chuyển nhượng căn hộ cho ông B nhưng không lập hợp đồng mua bán mà lại lập hợp đồng ủy quyền là chưa đúng. Căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu và việc mua bán giữa ông A và ông B chưa được thực hiện đúng quy định của pháp luật nên giao dịch mua bán giữa ông A và ông B chưa được coi là hợp lệ.

Do đó nếu mua căn hộ này, chị cũng chưa được đứng tên sở hữu. Việc mua bán căn hộ chỉ được thực hiện một cách hợp pháp khi căn hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (mang tên ông A) và tùy theo sự hợp tác của ông A và ông B, chị có thể ký hợp đồng mua bán căn hộ trực tiếp với ông A.

Hiện ông B chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ trên, không phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ (thể hiện qua việc không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu) nên không thể đứng ra ký hợp đồng mua bán với chị, trừ trường hợp được ông A ủy quyền cho đứng ra thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ (khi có đủ điều kiện chuyển nhượng).

Nguồn: Báo điện tử VnExpress

Bởi Thạc sĩ Phạm Thanh Bình. Công ty Luật Hồng Hà

 

 

Sống ở nước ngoài, vẫn giữ quốc tịch VN có được mua nhà không?

Nguyễn Thanh Hằng, Canada. Gửi ngày : 18/08/2009.

Hỏi :

Tôi qua Canada định cư đã được 2 năm nhưng chưa nhập quốc tịch nước này. Xin hỏi tôi có còn quốc tịch Việt Nam không? Tôi có thể mua nhà và đứng tên nhà ở Việt Nam không?

Trả lời :

Theo quy định tại Điều 7 Luật quốc tịch Việt Nam có hiệu lực từ 1/7/2009 thì: “Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước”.

Thực hiện chính sách đó, Luật Quốc tịch đã quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày luật này có hiệu lực, phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam; nếu không đăng ký trong thời hạn nói trên coi như mất quốc tịch Việt Nam.

Về vấn đề mua và đứng tên sở hữu nhà tại Việt Nam: Theo Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai (có hiệu lực từ 1/9/2009) thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Như vậy, nếu sau ngày 1/7/2009, chị đến cơ quan đại diện Việt Nam tại Canada để đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam thì chị vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Trong trường hợp chị và các thành viên trong gia đình về sinh sống tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì sau ngày 1/9/2009, chị có thể được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Nguồn: Báo điện tử VnExpress

Bởi Thạc sĩ Phạm Thanh Bình. Công ty Luật Hồng Hà

 

 

Lệ phí trước bạ nhà đất ?

Phan Ngọc Sang, C1 Vĩnh Hồ, Thái Thịnh, Đống Đa, Hà Nội. Gửi ngày : 16/08/2009.

Hỏi :

Chủ tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay đăng ký lại quyền sử dụng đất có phát sinh tăng thêm diện tích đất thì có phải nộp lệ phí trước bạ phần tăng thêm?

Trả lời :

Tại Điểm a Khoản 9 Mục III Thông tư số 95/2005/TT-BTC (26/10/2005) của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các qui định của pháp luật về lệ phí trước bạ qui định: Tài sản của tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng thì không phải nộp lệ phí trước bạ đối với trường hợp sau:

 “a, Chủ tài sản đã được cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam, nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng tài sản, nay đổi giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng mới mà không thay đổi chủ tài sản (trừ trường hợp còn ghi nợ lệ phí trước bạ hoặc nghĩa vụ tài chính trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng hoặc khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng có phát sinh chênh lệch tăng diện tích nhà, diện tích đất hoặc thay đổi cấp nhà, hạng nhà so với giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng cũ thì phải nộp lệ phí trước bạ đối với phần chênh lệch tăng).”

Căn cứ theo qui định nêu trên, trường hợp chủ tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đăng ký lại quyền sử dụng đất mà không thay đổi chủ tài sản nhưng có phát sinh chênh lệch tăng diện tích đất thì phải nộp lệ phí trước bạ đối với phần chênh lệch tăng thêm.

Nguồn: Báo điện tử Thời báo Kinh tế Việt Nam

 

Cho thuê nhà năm tháng có phải đi công chứng?

Gửi ngày : 28/06/2009.

Hỏi :Tôi vừa ký hợp đồng cho thuê nhà trong năm tháng. Tôi có cần đi công chứng hợp đồng đó hay không?

Trả lời :

Theo quy định tại Điều 492 Bộ luật Dân sự Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ từ sáu tháng trở lên thì phải được công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Như vậy trường hợp cả bạn không nhất thiết phải công chứng hợp đồng thuê nhà.

Bởi Luật Việt.