Kính chào Nptlawyer.com ;. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi có mua một căn nhà nát 20m2 trên nền đất thổ cư 80m2 năm 2000 bằng giấy tay có xác nhận của phường và đã được cấp GCN QSHNƠ và QSDĐƠ năm 2002 trên GCN có ghi diện tích nhà ở là 20m2 và đất ở là 80m2
Đến năm 2005 thì nhà nước có công bố quy hoạch chi tiết 1/2000 và nhà tôi nằm hoàn toàn trên đường dự phóng lộ giới 22m, nhưng đến nay 10 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi đất và tôi đã có công văn trả lời từ UBND quận vào năm 2011 là "chỉ được cấp giấy phép xây dưng tạm với quy mô bán kiên cố, tối đa 2 tầng và phải cam kết tự phá dở công trình khi nhà nước thực hiện quy hoạch".
Đến nay căn nhà đã hư hỗng hoàn toàn chỉ còn lại nền đất. Nay tôi muốn xây nhà cấp 4 với diện tích sàn là 70m2 trên nền đất thổ cư 80m2.
Xin hỏi luật sư:
-Tôi có được đền bù theo quy đinh khi tự phá dở công trình nhà ở cấp 4, 70m2 , khi nhà nước thực hiện quy hoạch không?
-Nếu tôi cho thầu xây dựng trọn gói toàn bộ công trình nhà ở cấp 4, 70m2 và có làm hợp đồng xây dưng, xuất hóa đơn VAT cho tôi theo hợp đồng xây dựng khi thanh toán thì nếu giả sử trong trường hợp được nhà nước đền bù thì giá trị trên hóa đơn này có được lấy làm cơ sở để tính toán cho việc đền bù thỏa đáng cho tôi không? Hay có thể tư vấn cho tôi cách tối ưu nhất để được đền bù thỏa đáng (Nếu tôi muốn được đền bù tương đương với số tiền đã thanh toán).
-Vì nhà đã hư hỏng hoàn toàn chỉ còn lại nền đất nếu tôi không xây nhà lại thì tôi có được đền bù theo qui định không? Và tôi muốn được đền bù 1 miếng đất tương đương trong quĩ đất đền bù của địa phương được không (giả sữ nếu còn đất trong quĩ này)?
-Xin luật sư cho lời khuyên riêng về việc tôi có nên bỏ tiền vào xây nhà lại không? vì nếu để đất hoang không đầu tư xây lại để ở hay cho thuê thì rất hoang phí mà xây lại thì lại phải tự tháo dỡ nhà khi nhà nước thu hồi đất, mà thời điểm thu hồi thì nhà nước lại không thông báo cho dân biết để dân có phương án, kế hoạch và đã hơn 10 năm nay, tôi bán thì cũng không ai mua. Nếu tôi có nguyện vọng được đền bù giải tỏa sớm có được không? Cơ quan nào có thể cho tôi biết khoảng thời gian thực hiện quy hoạch và thu hồi đất?
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Người gửi: H.V
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến gọi: .
Nội dung trả lời
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị Định Số: 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Nội dung phân tích:
Chúng tôi xin trả lời những thắc mắc của bạn như sau :
1. Có được đên bù khi tự phá dỡ công trình nhà cấp 4 trên đất bị thu hồi hay không ?
ở đây bạn không nói rõ là đền bù đất hay bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất là nhà ở nên chúng tôi xin được tư vấn ở khía cạnh sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 74 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1.Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”
Như vậy với trường hợp của bạn thì bạn hoàn toàn có quyền được bồi thường về đất cho dù bạn có hay không phá dỡ công trình nhà cấp 4 hiện nay
2. Giá trị trên hóa đơn khi cho thuê khoán có được làm căn cứ tính giá đền bù ?
Căn cứ khoản 3, 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013:
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Như vậy để xác định giá đất để đền bù là bao nhiêu thì phải căn cứ vào Bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.
3. Nhà chỉ còn nền đất có được đền bù không ?
Như chúng tôi đã phân tích ở điểm 1. diện tích đất mà bạn bị thu hồi vẫn sẽ được đền bù cho dù có hay không có công trình trên đất, trường hợp có công trình trên đất thì sẽ xem xét bồi thường theo quy định tại Điều 89 Luật đất đai 2013
4. Có được đền bù một mảnh đất tương đương không ?
Căn cứ Khoản 1, 2,4 Điều 6 nghị định Số: 47/2014/NĐ-CP quy định :
Điều 6. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
…..
4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
…..
Như vậy việc bạn có được cấp 1 mảnh đất tương đương hay không tùy thuộc vào việc bạn còn hay không còn một nơi để ở khác sau khi nhà nước thu hồi đất
5. Có nên xây lại trên đất ? muốn đền bù sớm được không ? khoảng thời gian thực hiên quy hoạch và thu hồi đất ?
– Căn cứ Điều 49 Luật đất đai 2013 bạn không được phép xây dựng trên đất đã có thông báo bị thu hồi trừ trường hợp được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. trường hợp này bạn đã được chấp nhận xây dựng có điều kiện. tuy nhiên bạn nên cân nhắc sự được mất sau khi xây dựng và khi nhà nước thu hồi đất để tiến hành.
– việc đền bù đất khi thu hồi đất phụ thuộc vào kế hoạch của nhà nước, khổng thể muốn đền bù lúc nào cũng được
– khi bạn đã được thông báo về thu hồi đất, thì tính từ thời điểm thông báo, bất cứ khi nào cơ quan có thẩm quyền cũng có thể thu hồi đất. việc thực hiện quy hoạch và thu hồi đất phụ thuộc vào kế hoạch của chính phủ, UBND nơi có đất bị thu hồi
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – Nptlawyer.com ;.