Đề cương thảo luận luật đất đai

Đề cương thảo luận luật đất đai QTL K35 (ĐHLTPHCM)

Các nhóm chọn 1 trong các đề tài sau:

  1. Bài tập thảo luận: (cả lớp)

BT1: Ông A là cán bộ của DNNN X tại quận Thủ Đức, Tp.HCM. Năm 1990, ông A được DN X phân phối 500m2 đất trong tổng số 10ha đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để thực hiện sản xuất kinh doanh nhưng do không sử dụng hết nên DN tiến hành phân phối lại cho nhân viên để làm nhà ở.

  1. Tháng 01/2011, ông A làm thủ tục xin cấp GCN tại VPĐKQSDĐ quận. Trên cơ sở hồ sơ của ông A, UBND quận Thủ Đức đã ra quyết định thu hồi 500m2 đất này với lý do DN X đã sử dụng đất không đúng mục đích. Hỏi, quyết định thu hồi đất của UBND quận có đúng không? Giải thích tại sao?
  2. Sự việc có gì khác nếu ông A nộp hồ sơ vào tháng 4/2011?
  3. Nếu ông A được cấp GCN thì ông có phải nộp tiền sử dụng đất cho NN không? Nếu có thì mức nộp như thế nào?

BT 2: Năm 1960, ông A khai hoang được 02 ha đất chuyên trồng lúa và 500 m2 đất ở (đã được cấp GCN tạm thời).

  1. Ông A có được cấp GCN không? Giải thích?
  2. Năm 2012, ông A chết nên toàn bộ diện tích đất trên của ông A được để lại thừa kế cho chị X là người thân duy nhất của ông A, hiện đang là giáo viên của 1 trường THPT. Tháng 6/2012, chị X nộp hồ sơ đăng ký QSDĐ đối với diện tích đất trên thì chị được VPĐKQSDĐ trả lời như sau:

Hỏi VPĐKQSDĐ trả lời như vậy đúng hay sai, giải thích?

BT3: Gia đình ông T đang sử dụng một diện tích đất ở 70m2 tại phuồng X quận Y. Đây là diện tích đất trống và ông T đã cất một căn nhà tạm để ở từ năm 1978 đến nay. Ngày 20/9/2012, ông H- cán bộ địa chính phường- đã mời ông T đến UBND phường làm việc và thông báo: diện tích ông T đang sử dụng nằm trong quy hoạch xây dựng công viên của quận, đã được xét duyệt từ năm 1989 (có kèm theo thông báo của UBND quận gởi địa phương về phạm vi quy hoạch và những diện tích đất cần thu hồi). Vì vậy, việc sử dụng đất của ông T là lấn chiếm đất công và xây nhà trái phép. Theo đó, ông H đã lập biên bảnđồng thời buộc ông T phải tháo dỡ nhà và giao lại đất trước ngày 20/10/2012. Nếu ông T chấp hành đúng thời hạn sẽ được hỗ trợ chi phí di dời, ổn định trong 03 tháng là 3 triệu đồng/1 tháng, ngược lại sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất và không được hưởng bất kỳ một khoản hỗ trợ nào.

Hỏi: Việc yêu cầu của ông H đối với ông T là đúng hay sai? Tại sao?

Nếu bị thu hồi đất, ông T có được hưởng những quyền lợi gì hay không? Tại sao?

BT4: Hộ gia đình ông A đang sinh sống tại xã M, huyện N, tỉnh Khánh Hòa. Hiện hộ ông A đang sử dụng:
– 04 ha đất trồng cây hàng năm được UNBD huyện N giao năm 1995 và đã được cấp GCN.
– 10 ha đất nuôi trồng thủy sản trong đó có 04 ha nhận chuyển nhượng năm 2001;
06 ha được UBND huyện N cho thuê 1997.
Hỏi:
a. Hộ gia đình ông A được giao vượt hạn mức bao nhiêu?

2 ha (Khánh Hòa không thuộc ĐBSCL) (Điều 68 NĐ 181)

Xử lý: giao 95 trước 99 => đước sử dụng 1/2TH giao rồi trả thuê hàng năm 2005 do đất trồng cây có TH là 10 năm (K2-Điều 67)

10 ha kia ko vượt do không phải giao không thu tiền SDĐ

  1. Hộ gia đình ông A có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện
    tích đất nói trên hay không? Tại sao?

2ha trong hạn mức

2ha vượt thì không (xem Điều 71 NĐ 181), tuy nhiên if thực tế NN chưa yêu cầu chuyển đổi thì diện tích này vẫn là giao không thu tiền => được chuyển đổi (chủ thể là HGĐ-CN)

4ha  nhận chuyển nhượng ok

6ha không

Đ 102 NĐ 181, K2-113 LĐĐ

  1. Hộ gia đình ông A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với toàn bộ
    diện tích đất nói trên hay không? Tại sao?

4ha 95 giống như trên

4ha nhận chuyển nhượng với điều kiện trả tiền thuê 1 lần, trả hàng năm mà TH còn lại ít nhất 5 năm (trường hợp này là do năm 97 trước 1/7/04)

  1. Nếu phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng 04 ha đất trồng cây hằng năm nói
    trên giữa hộ gia đình ông A với hộ gia đình ông D thì Tòa án nhân dân hay UBND
    là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Tòa án Đ 136

BT 5: Xaùc ñònh caùc khoaûn nghóa vuï taøi chính maø ngöôøi söû duïng ñaát phaûi thöïc hieän trong caùc tröôøng hôïp döôùi ñaây:

  1. Hoä gia ñình oâng A ñöôïc pheùp chuyeån ñaát troàng luùa coù nguoàn goác töø nhaän chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát hôïp phaùp sang ñaát ôû. => chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền SDD, phí trước bạ, phí địa chính

  1. Coâng ty traùch nhieäm höõu haïn Z ñöôïc Nhaø nöôùc cho thueâ ñaát laøm maët baèng xaây döïng cô sôû saûn xuaát kinh doanh töø naêm 2000. Thôøi haïn thueâ ñaát laø 50 naêm. Coâng ty ñaõ traû tröôùc tieàn thueâ ñaát trong 20 naêm. Nay coâng ty xin pheùp löïa choïn hình thöùc giao ñaát coù thu tieàn söû duïng ñaát.

Tiền SDD, phí trước bạ

  1. Tröôøng ñaïi hoïc X taïi Quaän 1, TP.HCM söû duïng moät phaàn dieän tích ñaát xaây döïng tröôøng ñöôïc UBND TP giao ñeå caáp cho moät soá caùn boä, giaùo vieân coù nhu caàu böùc thieát veà nhaø ôû vaøo hai ñôït: naêm 1992 vaø naêm 1998. Moãi caùn boä, giaùo vieân ñöôïc caáp moät dieän tích 250m2 ñaát vaø ñaõ xaây döïng nhaø ôû oån ñònh. Nay hoï ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. (Bieát raèng haïn möùc ñaát ôû taïi Q.1 theo quy ñònh cuûa UBND TP laø 160m2). Yeâu caàu tröôùc khi xaùc ñònh caùc khoaûn nghóa vuï, cho bieát ñieàu kieän naøo ñeå caùc caùn boä, giaùo vieân ñöôïc tröôøng caáp ñaát ñöôïc cô quan coù thaåm quyeàn caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát.

K3 K4 Dd8 NĐ 198 sửa đổi bởi NĐ 120

Tiền SDD, phí trước bạ, phí địa chính

  1. Oâng Nam An, chuû doanh nghieäp tö nhaân Thaønh Coâng chuyeån quyeàn söû duïng, sôû höõu hai dieän tích ñaát vaø nhaø gaén lieàn ñaõ ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän hôïp phaùp cho B – laø con daâu, vaø C – laø em ruoät cuûa oâng An.

Người sử dụng đất trên pháp lý là ông Nam chứ không phải DNTN => áp dụng luật thuế TNCN

Đề không xac định nên ta chia ra 2 TH:

+Chuyển nhượng: người có NV là người chuyển nhượng

B & C không phải nộp do thuộc TH miễn

+Tặng cho: người có NV là người nhận

B không: nộp tax thu nhập tặng cho, C được miễn

  1. Baø C chuyeån ñaát vöôøn trong cuøng thöûa ñaát coù nhaø ôû cuûa baø taïi Q.8, TP.HCM sang ñaát ôû.

Tiền SDD (50% tiền chênh lệch giá đất ở và đất NN), phí trước bạ

BT 1. Hộ gia đình ông A đang sinh sống tại tỉnh Đồng Nai và sử dụng các diện tích đất sau:

Năm 2012, hộ ông A làm thủ tục xin cấp GCN đối với những diện tích đất nói trên đến VPĐKQSDĐ huyện. Trên cơ sở hồ sơ, VPĐKQSDĐ đề nghị UBND huyện ra quyết định thu hồi đối với những diện tích đất được giao vượt hạn mức.

Hỏi: 1. Hộ ông A được giao vượt hạn mức bao nhiêu ha đối với từng loại đất?

3ha trồng lúa được giao năm 2005 vượt 1 ha, tuy nhiên năm 2006 được giao 4ha thủy sản  nên tổng các loại đất được giao là 6ha > 5ha vượt thêm 1ha nên tổng đất vượt hạn mức là 2ha

Năm 2008 được giao 10ha cây lâu năm vượt 5ha

Vậy hộ ông A được giao vượt hạn mức tổng cộng là 7ha (1ha lúa năm 2005, 1ha thủy sản năm 2006, 5ha cây lâu năm năm 2007)

CSPL: Điều 50 luật đất đai, Điều 69 NĐ 181

  1. Nếu anh/chị là chủ tịch UBND huyện, anh/chị áp dụng cơ sở pháp lý nào để ra quyết định thu hồi những diện tích đất đã giao vượt hạn mức nêu trên?

UBND huyện dựa vào căn cứ tại điều 71 NĐ 181 hình thức xử lý đối với đất Nông nghiệp vượt hạn mức là yêu cầu chuyển sang hình thức cho thuê đất với thời hạn còn lại của thời hạn giao, nếu ông A không đồng ý thi sẽ bị thu hồi đất căn cứ vào khoản 3 điêu 38 luật đất đai với lý do sử dụng đất không đúng mục đích

  1. Hộ ông A có được cấp GCN đối với từng diện tích đất nêu trên hay không? Giải thích ?

Đối với các nhóm đất số (1) (2) (3) (4) (5) thì được bởi đây là đất giao, đất cho thuê mà đều không phải là đất nông nghiệp được cho thue vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

CSPL: K1 Điều 49 luật đất đai

Đối với nhóm đất số (6) được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 và có bằng khoán điền thổ, đồng thời phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ.

CSPL: điểm a khoản 1điều 50 được sửa đổi bổ sung của luật đất đai

  1. Nếu hộ ông A không đồng ý với quyết định thu hồi đất thì phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Nêu rõ trình tự.

Nếu ông A cho rằng quyết định hành chính của UBND huyện là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì vì ông A là người khiếu nại lần đầu nên ông A có hai lựa chọn

Lựa chọn thứ nhất là trong vòng 90 ngày ông A phải khiếu nại đến chính người đã ra quyết định hành chính tức chủ tịch UBND huyện. Chủ tịch UBND tỉnh hoặc TAND phải xem xét và giải quyết trong thời hạn 45 ngày

Lựa chọn thứ hai là trong vòng 30 ngày ông A có thể khiếu kiện lên chủ tịch UBND tỉnh; TAND phải xem xét và giải quyết trong thời hạn 45 ngày

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu phải thụ lý giải quyết; thông báo bằng văn bản cho ông A. Trường hợp không thụ lý giải quyết thì phải nêu rõ lý do.

CSPL:Điều 138 được sửa đổi bổ sung của luật đất đai, điều 28, điều30 luật khiếu nại tố cáo

BT2:  Năm 2008, công ty A là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho phép thực hiện dự án kinh doanh nhà ở cao cấp tại Quận 7. Tuy nhiên vì khó khăn về tài chính nên năm 2012, công ty A chuyển nhượng dự án trên cho công ty  X là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư của Úc. Hỏi:

  1. Công ty X có được nhận chuyển nhượng dự án nêu trên không, giải thích?
  2. Các điều kiện để công ty A thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.
  3. Hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ tài chính có gì thay đổi khi Công ty A chuyển nhượng dự án trên cho công ty X?
  4. Xác định thời hạn công ty X được sử dụng đất thực hiện dự án trên?

BT 3: Năm 1990 ông A được nhà nước giao 1000m2 đất trồng lúa. Năm 2012 vì căn nhà ông đang ở nhà nước thu hồi nên ông xin chuyển mục đích sử dụng đất 300m2 đất trồng lúa sang làm nhà ở (khu vực đã có quy hoạch khu dân cư). Hỏi:

  1. Ông A có được chuyển mục đích đối với 300m2 hay không? Cơ sở pháp lý.

Việc ông A chuyển mục đích đối với 300m2 là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, việc chuyển mụch đích sử dụng đất cần thỏa hai điều kiện là việc chuyển mục đích phải phù hợp quy định của pháp luật và phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Vì khu vực đã có quy hoạch khu dân cư nên ông A việc chuyển mụch đích sử dụng đất của ông A là phù hợp

CSPL: Điều 31, điểm c khoản 1 điều 36 luật đất đai.

  1. Nếu được ông phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước như thế nào?

Biết rằng, hạn mức đất ở tại địa phương là 200m2.

Giá đất theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành năm 2012 đốivới đất ở là 5 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp là 200 ngàn đồng/m2.

Giá đất do UBND sát định lại theo giá thị trường đối với đất ở là 7 triệu đồng/m2.

Ông A thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi sử dụng đất nông nghiệp nay chuyển sang mục đích ở. Vì hạn mức đất ở tại địa phương là 200m2, ông A xin chuyển mục đích sử dụng đất 300m2 sang làm nhà ở nên vượt hạn mức là 100m2

Đối với phần đất trong hạn mức sẽ được tính bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp. Giá đất sẽ căn cứ theo giá do UBND tỉnh quy định, nếu giá không sát thực tế thì UBND tỉnh sẽ căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thực tế để tính. Do đó số tiền sử dụng đất trong hạn mức ông A phải nộp là:

200 x 5 – 200 x 0.2 =  960 ngàn (VNĐ)

Đối với phần đất vượt hạn mức sẽ được tính bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp. Giá đất sẽ căn cứ theo giá do UBND tỉnh ấn định lại. Do đó số tiền sử dụng đất vượt hạn mức ông A phải nộp là:

100 x 7 – 100 x 0.2 = 680 ngàn (VNĐ)

Vâỵ tổng số tiền sử dụng đất ông A phải nộp là : 1 triệu 640 ngàn (VNĐ)

CSPL: Điểm a khoản 2 điều 2 NĐ 198; điểm b khoản 2 điều 6, điểm c khoản 2 điều 4 NĐ 198 sửa đổi bổ sung bời NĐ 120

BT 4: Ông K là Việt kiều Mỹ về Việt Nam thực hiện dự án sản xuất gạch ngói cao cấp. Hỏi:

  1. Các phương thức để ông K có đất thực hiện dự án trên?
  2. Xác định hình thức sử dụng đất, quyền giao dịch về quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính tương ứng khi ông K thực hiện dự án trên?
  3. Nếu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, diện tích đất mà ông K đang sử dụng có được bồi thường hay không? Giải thích. Biết toàn bộ diện tích đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *