Xin chào Luật sư, tôi có vấn đề cần luật sư giải đáp giúp. Gia đình tôi có 525m2 đất ruộng. Năm 2000, ủy ban xã có ký hợp đồng lấy đất làm gạch với nhà máy gạch. Nên phần đất của gia đình tôi bị lấy và được hỗ trợ tiền ăn cũng như hoa màu (Đất sẽ được chia lại sau khi lấy đất gạch xong). Sau khi dự án lấy đất gạch kết thúc, Xã tiến hành đo đạc và chia lại đất thì phần đất của gia đình tôi bị thiếu.
Lúc đó ủy ban xã chỉ cho gia đình tôi chỗ đất khác, xa hơn và xấu hơnc(Không màu mỡ) với diện tích 725m2. Nhưng từ đó đến nay xã vẫn chưa làm lại sổ đỏ cho gia đình tôi. Gia đình tôi chỉ giữ sổ đỏ chỗ đất cũ trước kia là 525m2. Đến năm 2011, tỉnh lại ký duyệt cho 1 công ty TNHH Một thành viên chuyên về đầu tư kinh doanh, dịch vụ để mở rộng khu công nghiệp Tịnh Phong. Một lần nữa chỗ đất gia đình tôi được chỉ định trước đấy (725m2) lại trúng dự án này, cộng với 840m2 khác ở gần đó. Lần đầu tiên họ gửi giấy nhận tiền bồi thường như sau: 1. Bồi thường tiền đất : (840m2 + 525m2) = 1365m2 x giá đất 32.000 vnđ = 43.680.000 vnđ. Còn 200m2 đất dư so với sổ đỏ cũ không tính (Xã quy vào đất 4% không hỗ trợ gì cả) 2. Bồi thường Hoa màu: 3.900 vnđ/m2 x 1365m2 = 5.323.500 vnđ 3. Hỗ trợ Tiền ăn: 900.000 vnđ/ tháng x 12 tháng = 10.800.000 vnđ 4. Hỗ trợ nghề nghiệp (250 %): 1365m2 x 32.000 vnđ x 2.5 = 109.200.000 vnđ. Tổng cộng: 169.003.500 vnd. Với lý do bồi giá bồi thường thấp, tiền hỗ trợ nghề nghiệp không đúng, cộng với diện tích đất 200m2 đất không khớp với sổ đỏ không được bồi thường nên gia đình tôi không nhận.Từ đó đến nay họ cũng không động tĩnh giải quyết gì. Đến ngày 30/10/ 2014, Công ty trên lại gửi giấy yêu cầu gia đi tôi đến công ty trên để nhận tiền với giá bồi thường khác: 1. Bồi thường tiền đất: (840m2 + 525m2) = 1365m2 x giá đất 32.000 vnđ = 43.680.000 vnđ. Còn 200m2 đất dư so với sổ đỏ không tính (Xã quy vào đất 4% không hỗ trợ gì cả ) 2. Bồi thường Hoa màu: 3.900 vnđ/m2 x 1365m2 = 5.323.500 vnđ 3. Hỗ trợ Tiền ăn: 900.000 vnđ/tháng x 6 tháng = 5.400.000 vnđ 4 . Hỗ trợ nghề nghiệp (250 %): 1365m2 x 32.000 vnđ x 2.5 = 109.200.000 vnđ . Tổng cộng: 163.603.500 vnd . Thấp so với mức bồi thường trước đó 5.400.000 vnd. Đến ngày 25/11/2014, Công ty trên lại gửi thông báo đến gia đình tôi để yêu cầu lên công ty nhận tiền.
Vậy cho tôi hỏi : Công ty trên có thực hiện đúng với giá tiền bồi thường và đúng với quy định về thu hồi đất không ? Nếu đúng như quy định thì gia đình tôi sẽ được nhận những khoản nào ? Tiền lãi ngân hàng gia đình tôi có được nhận ? 200m2 đất dư so với sổ đỏ cũ gia đình tôi có nhận được bồi thường ? Còn một điều nữa: Năm 2011 thì xã tôi thuộc huyện Sơn Tịnh nay thì đã thuộc Thành phố mở rộng. Nếu gia đình muốn nhận theo quy định bồi thường đất mới và bồi thường theo giá đất thành phố thì có được không ? Rất mong luật sư giải đáp giúp.
Người gửi: Huyền Hoàng
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định về giá đất
Nội dung trả lời:
1. Giá đất
Điều 15 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về việc xác định giá đất cụ thể như sau:
"Điều 15. Xác định giá đất cụ thể
1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê."
Về giá đất bồi thường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Bạn có thể căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để xác định xem việc bồi thường của công ty có đúng với quy định của pháp luật hay không.
2. Căn cứ vào Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì quyền lợi được hưởng khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp gồm các chính sách, hỗ trợ sau:
– Bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất:
+ Bồi thường thiệt hại về đất
+ Bồi thường tài sản, cây cối hoa màu trên đất
– Chính sách hỗ trợ
+ Hỗ trợ ổn định đời sống
+ Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
+ Hỗ trợ đào tạo nghề
3. Tiền lãi ngân hàng
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc bồi thường chậm đối với việc thu hồi đất mà do lỗi của cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường thì giải quyết như sau:
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:
“Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.
Theo khoản 2 điều 93 Luật đất đai năm 2013: “Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả”.
Căn cứ khoản 1 điều 106 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế năm 2013 quy định về xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế nhu sau:
“Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức luỹ tiến 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp không quá chín mươi ngày; 0,07%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp vượt quá thời hạn chín mươi ngày”.
Còn đối với trường hợp do lỗi của người có đất bị thu hồi gây ra thì áp dụng theo hướng không có lợi cho những đối tượng này.
Gia đình bạn không chấp nhận về việc thu hồi đất của công ty, cho nên gia đình bạn sẽ không được hưởng tiền lãi ngân hàng.
4. 200m2 đất dư so với sổ đỏ cũ của gia đình bạn vẫn được bồi thường
Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất. Vì vậy, trong trường hợp chia lại đất sau khi dự án gạch kết thúc, ủy ban nhân dân cấp xã giao cho gia đình bạn mảnh đất có diện tích 725m2 là không có căn cứ pháp luật.
Do đó, mảnh đất 725m2 này của gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
"Điều 11. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:
1. Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
2. Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ như sau:
a) Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003;
b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt hạn mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003 nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
3. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất thu hồi thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này."
5. Điều 74 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi về đất đai như sau:
"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."
Theo quy định của pháp luật, khi tiến hành bồi thường đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do đó, gia đình bạn sẽ không được bồi thường theo giá của đất thành phố.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi.
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.