Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
1.1. GIỚI THIỆU VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm định giá bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm định giá
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
– Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)
– Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – đại học quốc gia Singapore)
1.1.1.2 Định giá tài sản
Trong khoa học chính trị-kinh tế học hàng hóa là sản phẩm do con người tạo ra, nó có giá trị kinh tế và giá trị sử dụng. Giá trị hàng hóa được xác định bằng lao động xã hội (lao động vật hóa và lao động sống) của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong hàng hóa. Chúng được tính theo công thức tổng quát sau đây:
G(h) = C + k
Trong đó:
G(h) – giá trị hàng hóa;
C – giá trị lao động vật hóa;
K – Giá trị do lao động sống – sức lao động tạo ra;
K = V + m
Trong đó:
V – giá trị sức lao động
m – chênh lệch giữa giá trị mới do sức lao động tạo ra và giá trị sức lao động. Trong kinh tế chính trị học Mác gọi là giá trị thặng dư.
G(h) = C + V + m
Có thể xác định được lượng giá trị của hàng hóa thông qua nhiều phương pháp, trong đó có phương pháp tính chi phí (giá thành).
1.1.1.3. Định giá đất
Định giá đất
Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Sự khác nhau giữa định giá đất với tính giá thành sản phẩm hàng hóa
– Đất đai khi tham gia vào quá trình chuyển tải giá trị, do các đặc tính tự nhiên của đất đai như vị trí, độ mầu mỡ v.v.. khác nhau, nên chúng có khả năng sinh lời khác nhau. Khả năng sinh lời của đất tùy thuộc vào từng loại đất, từng vị trí, từng mục đích sử dụng đất. Nếu sử dụng phương pháp tính giá thành để xác định đầy đủ lượng giá trị do đất đai chuyển tải, thì cũng không thể xác định đầy đủ lượng giá trị mới mà một phần trong đó là do khả năng sinh lời của đất tạo ra. Vì vậy, định giá đất chỉ là một sự ước tính giá trị, sự ước tính đó phụ thuộc nhiều bởi yếu tố chủ quan của người định giá. Đó chính là sự khác nhau cơ bản của việc định giá đất với việc tính giá thành sản phẩm hàng hóa.
– Sự khác nhau định giá đất với tính giá thành sản phẩm hàng hóa còn thể hiện ở chỗ: Các sản phẩm hàng hóa cùng loại (cùng kiểu dáng, mẫu mã, nhãn hiệu) có thể so sánh được với nhau về hình thức, chất lượng thông qua sản phẩm mẫu. Đối với đất đai, không thể lấy một thửa đất nào đó làm mẫu cho tất cả các thửa khác, bởi đặc tính “độc nhất vô nhị” của nó mà chúng ta sẽ nghiên cứu ở phần sau. Vì vậy, trong thực tế khi định giá một thửa đất, người ta chỉ có thể ước tính giá của thửa đất đó trên cơ sở so sánh với giá bán một thửa đất có vị trí, hình thể, kích thước, diện tích và các yếu tố khác về tự nhiên, kinh tế, xã hội tương tự.
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: –
1.1.1.4. Định giá bất động sản
Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xát đến các yếu tố kinh tế thị trường. Vì vậy định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường.
Thông thường, trước khi bất động sản được sử dụng vào một mục đích nhất định như chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, bảo hiểm, cho thuê, góp vốn đều phải được định giá. Việc định giá bất động sản thường do những người có chuyên môn đảm nhận và đó chính là người định giá bất động sản. Nếu bất động sản được đưa ra mua bán thì người định giá sé phải đánh giá tài sản đó và tư vấn cho khách hàng nên bán, nên mua ở mức bao nhiêubởi vì nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của họ. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và thị trường tại thời điểm định giá.
Như vậy việc định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản tại cụ thể tại một thời điêmt nhất định được tiến hành bởi tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh. Khi thực hiện công việc này, người định giá sẽ phải xem xét những người có khả năng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường tại thời điểm định giá và các loại tài sản có thể thay thế cho tài sản này. Dựa trên sự cạnh tranh của những người mua, người chuyển nhượng, ngưòi bán, người nhận chuyển nhượng tiềm năng, ngưòi định giá sẽ ước lượng được mức giá tài sản đó.
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản. Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
1.1.2. Mục đích của việc định giá bất động sản
Mục đích của việc định giá bất động sản trong bất kỳ xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và của người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực tế của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản,… Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở ( nhà ở, đất ở ), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công sở, trường học…..
1.1.3. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản
Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hóa khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau:
Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình
Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai
Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc bằng giá cho thuê.
Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cũng khác nhau.
Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá biệt của người mua và người bán.
Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.
1.1.4. Các loại hình giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản có thể có nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại sau đây:
Giá mua bán và giá thuê ( đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô )
Giá đất, giá công trình và giá bất động sản ( giá đất về thực chất là là địa tô được tư bản hóa )
Giá tổng ( giá toàn nhà ), giá đơn vị ( giá m2 sàn )
Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua giao dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý thuyết là giá bất động sản giả thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai. Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật,… đối với giá bất động sản.
Căn cứ vào công dụng thì có các giá sau đây:
– Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán
– Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê
– Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền
– Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng
– Giá khởi điiểm đấu giá
– Giá cho chủ nhà tự dùng
– Giá dùng cho mục đích đầu tư
– Giá sử dụng hiện thời
– Giá phát triển
– Giá dùng cho bảo hiểm
– Giá tính thuế
– Giá trưng khi chính phủ cần huy động tài sản
1.1.5. Giá thành bất động sản
Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong bất động sản.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai ( mua bản quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng ), chi phí chuẩn bị xây dựng ( quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế ), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán cán bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh,…
Giá cả bất động sản thường bị biến động do bị ảnh hưởng của các nhân tố hành chính – chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác ( chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ…).
1.1.6. Mục tiêu và trình tự định giá
Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục tiêu khác nhau thì giá cả cũng có thể khác nhau.
Sách lược định giá thực ra sơ bộ hình thành khi quyết định định vị thị trường. Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng , bán cho khách hàng giàu có thì thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá rất cao, nhưng nếu xây dựng nhà chung cư với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá phải chăng, phù hợp với sức mua của họ
Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là:
– Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi,… Lúc này việc đản bảo cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy nhà đầu tư có thể hạ thấp giá bán, miễn là có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản để hấp dẫn người mua.
– Để kiếm lợi nhuận tối ưu trước mắt, tận dụng cơ hội thuận lợi vừa xuất hiện để bán với giá cao. Nên chú ý rằng mục tiêu này có thể không phù hợp với lợi ích lâu dài, gây ra phản ứng cảu đối thủ cạnh tranh và thậm chí vượt quá sự khống chế của pháp luật.
– Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng “cầu”. Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của doanh nghiệp.
– Để đạt lượng tiêu thụ tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ lúc đầu có thể bán với giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách hàng đổ xô đến nhiều thì dần dần nâng giá lên cao nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa.
– Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo
1.1.7. Mối quan hệ giữa định giá bất động sản và thị trường bất động sản
Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào cần sự thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố: ý tưởng và chuẩn mực xã hội, sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự nhiên của các nhóm xã hội, hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tổng sản phẩm kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, ngân hàng, tín dụng; Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách môi trường; điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, thủy văn, thổ nhưỡng…
Định giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản: mua, bán; thế chấp; thuế bất động sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản , đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro tạo điều kiện cho việc giao dịch, thỏa thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp.Tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân vay chưa được thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng bất động sản (nhà ở). Phần lớn lượng tiền vay này được đưa trở lại nền kinh tế Anh thông qua đầu tư sản xuất và tiêu dùng. Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ thuế bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế (các thành phố chính: Kualumpur 27%; Malắcca 60%, Seremban 58%, Jôhbaru 63%, Palau Pinnang 60%, Ipoh 54%. Mức huy động thuế bất động sản ở các nước phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP; Định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để xác định mức đền bù thiệt hại khi thu hồi đất phục vụ cho các mục đích quốc gia, công cộng.
Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế.
1.2. VAI TRÒ CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
– Giúp cho các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước, các Công ty, trung tâm bất động sản nắm được tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của bất động sản để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng Công ty, trung tâm bất động sản
– Giúp cho Công ty, trung tâm bất động sản có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của Công ty.
– Giúp đưa ra cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của Công ty khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng…
– Giúp đưa ra cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết định mua bán, chuyển nhượng trên thị trường bất động sản.
1.3. NGUYÊN TẮC HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản).
2. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.
3. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
(Luật kinh doanh Bất động sản 2006, Điều 51)
1.3.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:
– Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);
– Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
– Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
– Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
1.3.2. Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
1.3.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
1.3.4. Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
1.3.5. Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất.
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
– Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối.
– Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
1.3.6. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị để kinh doanh thương mại – dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
1.3.7. Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
1.3.8. Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
1.3.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
1.3.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
1.3.11. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
1.3.12. Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.4. ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ VÀ YÊU CẦU CHUYÊN MÔN CỦA NGƯỜI ĐỊNH GIÁ
1.4.1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản
Theo Luật kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh “dịch vụ định giá bất động sản” cần có hai người có Chứng chỉ định giá bất động sản. Chứng chỉ định giá bất động sản sẽ do UBND cấp tỉnh cấp cho những cá nhân có đủ những điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản như sau:
a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
b) Có trình độ từ cao đẳng trở lên.
c) Đã được đào tạo về định giá bất động sản.
d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản.
Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (đối tượng không phải là công dân Việt Nam) được kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản.
1.4.2. Yêu cầu chuyên môn của người định giá bất động sản
Chứng chỉ hành nghề định giá
Để có chứng chỉ hành nghề người định giá phải được đào tạo và có kinh nghiệm
– Đào tạo: Phải trải qua khoá đào tạo và có những kiến thức cơ bản sau:
+ Người định giá phải có khả năng dễ dàng tính toán trên máy tính
+ Có kiến thức về thống kê để dự báo về xu hướng kinh tế
+ Có kiến thức địa lý, xã hội
+ Kiến thức về pháp luật liên quan đến BĐS
+ Có kiến thức về xây dựng, thiết bị
+ Kiến thức về kinh tế học, lý thuyết đầu tư, tài chính, kế toán
+ Kiến thức về thị trường BĐS
– Kinh nghiệm: Phải hoạt động trong lĩnh vực BĐS một số năm
Những người định giá mới được đào tạo muốn trở thành chuyên gia định giá cần bắt đầu sự nghiệp là làm trợ lý định giá cho các chuyên gia định giá có chứng chỉ hành nghề.
– Tiêu chuẩn nghề nghiệp:
(1) Năng lực chuyên môn và tính thận trọng:
– Định giá viên phải thực hiện công việc định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần.
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm.
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
(2) Tư cách nghề nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp định giá. Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp định giá hoặc Hiệp hội định giá viên.
(3) Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thực hiện công việc định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành.
– Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề:
Theo quy định trong nghị định số 153/2007/NĐ – CP ngày 15-10-2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS.
1.5. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.5.1. Về sử dụng các phương pháp định giá
Nghề định giá BĐS đã được phát triển từ thế kỷ19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng dãi. Tuy vậy ở mỗi nước tên gọi của các phương pháp có thể khác nhau, có thể so sánh cách sử dụng và tên gọi của các phương pháp định giá ở một số nước như sau.
Anh Úc Mỹ
Phương pháp so sánh So sánh trực tiếp Số liệu thị trường hoặc so sánh bán
Đây là phương pháp được sử dụng rộng dãi nhất trong định giá gía trị của bất động sản bằng cách so sánh một cách trực tiếp với những bất động sản tương tự được bán. Phương pháp này được sử dụng trong việc bán bất động sản và bất động sản tương tự có đủ bằng chứng về việc các cuộc bán bảo đảm cho phép giá trị được áp dụng đối với bất động sản cần đánh giá
Phương pháp thầu khoán Phương pháp tổng cộng Phương pháp chi phí hay tổng cộng
Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp thiếu bằng chứng về các cuộc bán có thể so sánh được hoặc các tỷ lệ thu nhập. Đây là phương pháp cứu cánh cuối cùng, nó giả định có mối liên hệ giữa chi phí và giá trị. Biểu thức tính: Chi phí về vị trí + chi phí xây dựng – sự lạc hậu – hao mòn = giá trị bất động sản ( Phương pháp này được sử dụng trong định giá bệnh viện, trường học, trạm công an và v.v ở đó các cuộc bán có thể so sánh được là không có).
Phương pháp đầu tư Phương pháp vốn hoá Phương pháp thu nhập hoặc thu nhập còn lại
Phương pháp này được sử dụng ở chỗ có mối quan hệ trực tiếp giữa thu nhập hàng năm được dự đoán và giá bán của bất động sản có thể so sánh được và bất động sản được định giá. Phân tích các cuộc bán sẽ đưa ra yếu tố vốn hóa hoặc số nhân thu nhập, nhờ đó thu nhập hàng năm dự đoán được chuyển thành giá trị vốn của BĐS. Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể được sử dụng.
Ở Anh và Úc yếu tố vốn hóa được biết như số nhân thu nhập.
Số nhân thu nhập = 100/Ro
Ro là tỷ lệ vốn hóa
Thu nhập có thể được tính là thu nhập ròng hoặc tổng thu nhập.
Biểu thức tính:
Giá trị = thu nhập x số nhân thu nhập “Vốn hoá trực tiếp”: Giá trị = Thu nhập x Yếu tố vốn hóa
“Vốn hoá thu nhập”: Các lợi ích tương lai được chuyển đổi vào giá trị hiện tại với tỷ lệ thu nhập yêu cầu.
Kỹ thuật “chiết khấu các dòng tiền” ở đây thu nhập được biết hoặc có thể tính được. Tỷ lệ chiết khấu có thể là tỷ lệ sinh lời hoặc lãi suất.
Phương pháp giá trị còn lại Phát triển giả thiết Phát triển đất hoặc tiếp cận chi phí của đất sản xuất
Phương pháp định giá này được sử dụng đối với bất động sản có tiền năng phát triển hoặc phát triển. Biểu thức: Giá trị của phát triển hoàn chỉnh – tổng chi phí (bao gồm cả lợi nhuận của người phát triển) = giá trị hiện tại của đất (hoặc của BĐS). Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể được áp dụng.
Phương pháp lợi nhuận (hoặc hạch toán)
Sử dụng ở nơi không có các cuộc bán có thể so sánh được và có mức độ độc quyền nhất định hoặc hạn chế về mặt pháp luật (giấy phép,v.v.) hoặc hạn chế thực tế.
Biểu thức: Tổng thu nhập
Trừ Tiền mua
= Tổng lợi nhuận
Trừ Chi phí hoạt động (ngoại trừ tiền thuê)
= Lợi nhuận ròng
Giá trị tiền thuê được xác định từ lợi nhuận ròng. Phương pháp này được sử dụng để định giá khách sạn, rạp chiếu phim, v.v.
Đơn vị sử dụng
Thị trường có thể cung cấp chỉ số về việc người mua sẽ trả giá cho đơn vị nhất định, do đó giá trị đơn vị được sử dụng trong định giá phần lớn các BĐS. Đơn vị cần phải thống nhất trong quá trình định giá
1.5.2 Về tổ chức hoạt động
Ở nhiều nước dịch vụ định giá BĐS đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này. Cụ thể những quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn.
Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế. Những hiệp hội này thường cung cấp các khóa đào tạo cơ bản và nâng cao về nghề định giá và đưa ra tiêu chuẩn hoạt động của nghề nghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp….
Ví dụ ở Mỹ tiêu chuẩn hành nghề định giá chuyên nghiệp thống nhất đã được ban hành sau nhiều lần chỉnh sửa. Các tiêu chuẩn đó bao gồm:
– Các quy tắc đạo đức trong hoạt động định giá
– Các quy định về thẩm quyền
– Quy tắc về yêu cầu đặc biệt
– Quy tắc về ngoại trừ pháp lý
– Quy tắc về các tiêu chuẩn bổ sung
– Tiêu chuẩn 1: Định giá BĐS
– Tiêu chuẩn 2: Báo cáo định giá BĐS
– Tiêu chuẩn 3: Phê duyệt báo cáo định giá
– Tiêu chuẩn 4: Tư vấn BĐS
– Tiêu chuẩn 5: Báo cáo tư vấn BĐS
– Tiêu chuẩn 6: Định giá BĐS công cộng và báo cáo
– Tiêu chuẩn 7: Định giá BĐS cá nhân
– Tiêu chuẩn 8:Báo cáo định BĐS cá nhân
– Tiêu chuẩn 9: Định giá BĐS kinh doanh
– Tiêu chuẩn 10: Báo cáo định giá BĐS kinh doanh
Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi kiến thức chuyên môn và được hỗ trợ trong quá trình hoạt động như chia sẻ thông tin, kinh nghiệm.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và bất động sản nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ.
Định giá đất, bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:
Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý nhà nước.
Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thuỵ Điển, tổng giá trị thị trường của bất động sản là 540 tỷ USD (trong đó có 350.000 bất động sản nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 bất động sản là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD; 166.000 bất động sản công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 bất động sản được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD.
Ngoài ra, thông qua hoạt động này nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và bất động sản khác phải nộp theo quy định của pháp luật.
Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.
Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thì việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Về phương pháp định giá đất và bất động sản: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là:
Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.
Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
Tổ chức định giá của nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hhoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức Công ty trách nhiệm hữu hạn.
Một số mô hình định giá bất động sản các nước
Đài Loan
Hệ thống tổ chức định giá đất và bất động sản của Đài Loan gồm hệ thống các cơ quan định giá của Chính phủ và các tổ chức định giá bất động sản của tư nhân cùng hoạt động trong khuôn khổ của pháp luật.
Cơ quan định giá Trung ương là Vụ Định giá thuộc Bộ Nội vụ có chức năng nghiên cứu chính sách, xây dựng quy trình, quy phạm và đào tạo cán bộ.
Cơ quan định giá địa phương là Hội đồng định giá trực thuộc chính quyền địa phương (25 Hội đồng thành phố, quận, huyện) gồm các đại diện chính quyền, các cơ quan chuyên môn địa chính, tài chính, ngân hàng, thuế vụ, công chứng. Nhiệm vụ của Hội đồng là thẩm định và công bố giá đất công cáo (định kỳ 3 năm) và giá công cáo hiện hành (vào 01 tháng 7 hàng năm).
Cấp cơ sở có 108 văn phòng định giá thực hiện các nghiệp vụ định giá. Hệ thống định giá nhà nước có khoảng 600 biên chế.
Thái Lan
Cơ quan định giá Trung ương (CVA) trực thuộc Cục Đất đai Bộ Nội vụ, chịu sự chỉ đạo của Ủy ban Định giá Trung ương (gồm đại diện các Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ, Ngân hàng Trung ương, CVA, và tổ chức định giá tư nhân). CVA có 200 biên chế, được tổ chức thành 5 phòng: Hành chính, Định giá, Bản đồ định giá, Truy cập số liệu và lưu trữ. CVA không có hệ thống địa phương, việc định giá đất địa phương thực hiện theo hợp đồng với văn phòng quản lý đất đai các tỉnh. Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH theo giấy phép hành nghề do Hội Định giá Trung ương cấp; các Công ty tập hợp trong một tổ chức nghề nghiệp là Hội Định giá Trung ương có điều lệ và quy chế hoạt động riêng, có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương. Các Công ty định giá tư nhân có thể có chi nhánh tại các địa phương (Công ty TNHH Surida có 17 văn phòng đại diện tại các địa phương).
Malaysia
Cơ quan thực hiện chức năng định giá bất động sản là Cục Dịch vụ định giá và bất động sản (JPPH), trực thuộc Bộ Tài chính Malaysia. JPPH liên bang có 9 phòng: Điều phối quản lý, Hỗ trợ quản lý, Công nghệ thông tin, Đầu tư, Định giá bất động sản, Quản lý bất động sản, Thư ký định giá, Đào tạo. JPPH có chi nhánh tại 13 bang, mỗi chi nhánh có 5 phòng: Định giá, Kế hoạch, Công nghệ thông tin, Thông tin bất động sản, Hành chính. JPPH không có chi nhánh cấp huyện, JPPH vùng chịu trách nhiệm quản lý và thực hiện định giá bất động sản cho một số quận, huyện. Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH và cá nhân hành nghề tư vấn định giá và dịch vụ bất động sản theo giấy phép do Ủy ban Định giá Trung ương cấp. Các tổ chức định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong tổ chức nghề nghiệp của Hiệp hội Định giá Trung ương có điều lệ, quy chế hoạt động riêng và có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương. Ủy ban Định giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá nhà nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện Hiệp hội Định giá Trung ương. Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị bất động sản được định giá định kỳ 5 năm và danh mục giá trị hàng năm của bất động sản.
Singapore
Cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng Đất đai thuộc Bộ Pháp luật và Văn phòng Định giá thuộc cơ quan Thuế – Bộ Tài chính. Trong đó, Văn phòng Đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản. Văn phòng Đất đai có 4 phòng: Bán đất, Thu hồi đất, Quản lý đất nhà nước, Hợp tác phát triển về đất. Văn phòng Định giá có chức năng thực hiện việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng Định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, Định giá bất động sản (đất trống và đất có nhà), Định giá bất động sản đặc biệt (sân gol, sân bóng đá, casino…), Định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức Công ty trách nhiệm bất động sản kinh doanh bất động sản. Công ty tư vấn dịch vụ định giá theo giấy phép hành nghề do Hội Định giá Trung ương cấp. Tổ chức hội nghề nghiệp là Viện Định giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng.
Trung Quốc
Cơ quan định giá bất động sản là Trung tâm Tư vấn Định giá bất động sản Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc. Trung tâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản nhà nước, thực hiện chức năng định giá, công chứng, tư vấn cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản. Tổ chức của Trung tâm gồm 12 phòng nghiệp vụ, 28 chi nhánh trong và ngoài nước với trên 400 biên chế. Được thành lập tháng 8/1992, đến cuối năm 1995 Trung tâm Tư vấn Định giá bất động sản Trung Quốc đã xây dựng tiêu chuẩn định giá của 26 thành phố, định giá cho 200 tổ hợp, hạng mục lớn về nhà đất, định giá 26 doanh nghiệp nhà nước thực hiện cổ phần hoá.
Thụy Điển
Cơ quan định giá thuộc Tổng cục Địa chính (National Land Survey) thuộc Bộ Môi trường. Biên chế 470 người. Nhiệm vụ định giá bất động sản công nghiệp, thương nghiệp, năng lượng và các bất động sản khác bắt đầu từ 1988 theo chu kỳ 6 năm một lần; định giá nhà ở (quy mô 1-2 gia đình) bắt đầu từ 1990, theo chu kỳ 6 năm một lần; định giá bất động sản nông nghiệp, bắt đầu từ 1992, theo chu kỳ 6 năm một lần.
1.6. BẢO HIỂM TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là một loại hình bảo hiểm hiện còn khá mới ở Việt nam. Cho đến nay các hãng bảo hiểm của Việt nam đều chưa cung cấp loại hình dịch vụ này. Đó là việc bảo hiểm bồi thường thiệt hại cho các trách nhiệm nghề nghiệp khi có rủi ro xảy ra. Thông thường các chủ doanh nghiệp có hoạt động đặc thù đều phải mua bảo hiểm cho doanh nghiệp của mình và bản thân những người làm trong các lĩnh vực này cũng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp để đề phòng các rủi ro có thể xảy ra khi thực hiện công việc. Một số lĩnh vực hiện nay yêu cầu phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, đó là bác sĩ, luật sư, tư vấn… Đối với nghề định giá và thẩm định giá, mặc dù chưa có qui định cụ thể bắt buộc phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, nhưng để tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nghề định giá, Chính phủ cũng đã ban hành nghị định và thông tư hướng dẫn về vấn đề bảo hiểm trách nhiệm trong nghề định giá.
Thông tư số 17/2006/TT-BTC (13/3/2006) hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP (3/8/2005) của Chính phủ về định giá có qui định các công ty định giá hoặc làm việc trong lĩnh vực định giá phải có nghĩa vụ mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho các định giá viên tại doanh nghiệp bảo hiểm được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm. Mức trách nhiệm được chia rõ theo từng loại hình doanh nghiệp. Mức mua cụ thể theo thoả thuận giữa công ty định giá với doanh nghiệp bảo hiểm. Thủ tục, nội dung về giao kết hợp đồng mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho định giá viên thực hiện theo quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp định giá mua bảo hiểm trách nhiệm nghề định giá của doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Ngoài ra doanh nghiệp này cũng có thể được mua bảo hiểm trách nghề định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động tại Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá.
Doanh nghiệp định giá có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp định giá là thành viên của tổ chức quốc tế có thể mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh theo thực tế và phải có hoá đơn chứng từ hợp pháp.
Trường hợp doanh nghiệp định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thì phải lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp và tính vào mức chi phí kinh doanh với mức trích hàng năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thu dịch vụ định giá. Khi quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ định giá trong năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng nữa. Về mức độ trách nhiệm, doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về kết quả định giá ghi trong chứng thư định giá theo hợp đồng định giá đã ký kết. Trường hợp kết quả định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả định giá thì doanh nghiệp định giá phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường được thực hiện theo hai hình thức. Thứ nhất là bồi thường theo mức độ thiệt hại hoặc theo thỏa thuận của các bên. Thứ hai là giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại. Khi phải bồi thường do lỗi của doanh nghiệp định giá gây ra thì doanh nghiệp định giá được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng quỹ hỗ trợ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại.
Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số bồi thường của doanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp được trích từ quỹ dự phòng tài chính để chi trả, nếu quỹ dự phòng tài chính không đủ thì phần thiếu sẽ được tính vào chi phí kinh doanh sau khi trừ đi số thu bồi thường của đơn vị, cá nhân theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.7. ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.7.1. Khái niệm, ý nghĩa, tầm quan trọng của đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh bất động sản
1.7.1.1. Khái niệm đạo đức
– Bản chất đạo đức nghề nghiệp
Bản chất đạo đức của tất cả mọi nghề nghiệp là tính tin cậy, bất cứ một cá nhân nào, bất kỳ một ngành nghề nào đó khi thực hiện đều phải dựa trên nguyên tắc có nghiệp vụ chuyên môn cao và có một quyền hạn nhất định xuất phát từ tính chất nghề nghiệp mang lại. Vì vậy, khi cá nhân đó hành nghề thì xã hội quanh họ cần khẳng định là những người hành nghề có độ tin cậy và tin tưởng rằng việc sử dụng quyền hạn đó sẽ đem lại hiệu quả tốt cho xã hội, đồng thời quyền hạn đó không sử dụng vào việc gây thiệt hại cho xã hội.
Bản chất đạo đức nghề nghiệp được thể hiện qua 4 nhân tố sau:
+ Có trình độ và năng lực: tức là có khả năng thực thi công việc một cách hiệu quả và chất lượng cao hay còn gọi là giỏi.
+ Làm việc có tiêu chuẩn hành nghề: thực thi công việc theo đúng tiêu chuẩn và quy trình đã được quy định sẵn cho từng công việc.
+ Có đạo đức: tức là thực hiện công việc một cách thẳng thắn, trung thực, trong sạch và công bằng hay còn gọi là tốt.
+ Có niềm tự hào: tức là có quá trình thực thi công việc và có cuộc sống trong sạch, không có những hành vi làm cho người khác coi thường nghề nghiệp của mình.
Vì vậy, phẩm chất ban đầu của mọi cá nhân khi làm bất cứ nghề gì cũng phải giỏi một cách có chuẩn mực và tốt một cách có niềm tự hào.
– Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong việc kinh doanh bất động sản
1.7.1.2. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Dựa vào bản chất của đạo đức nghề nghiệp và đặc thù của nghiệp vụ kinh doanh bất động sản, ta có thể khái quát một số nét chính của đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như sau:
Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản là tập hợp các chuẩn mực hành vi, cách cư xử và ứng xử được quy định cho nghề nghiệp kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ và tăng cường vai trò, tính tin cậy, niềm tự hào của nghề nghiệp kinh doanh bất động sản trong xã hội.
1.7.1.3. Ý nghĩa, tầm quan trọng của đạo đức nghề nghiệp.
– Làm cho nghề kinh doanh bất động sản được công nhuận và tạo được tin cậy của khách hàng cũng như trong xã hội.
Quản lý được tiêu chuẩn hành nghề về chất lượng và dịch vụ cung cấp cho khách hàng và giới chủ.
– Hỗ trợ cho việc xây dựng hình ảnh tốt đẹp của người kinh doanh bất động sản.
– Tạo lập mối quan hệ đồng nghiệp tốt đẹp giữa những người kinh doanh bất động sản.
1.7.1.4. Quy tắc đạo đức nghề nghiệp định giá bất động sản
Những quy tắc đạo đức hành nghề định giá cũng như tiêu chuẩn đạo đức hành nghề thẩm định giá được ban hành theo tiêu chuẩn số 3 trong quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính (ký hiệuTDGVN 03). Cụ thể:
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề.Định giá viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành định giá BĐS.
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp định giá như sau:
(1) Độc lập: độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và định giá viên:
– Trong quá trình định giá BĐS, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định viên giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá giá.
– Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá).
– Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần định giá giá.
– Trong quá trình định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả định giá những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ định giá mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng.
– Đối với báo cáo kết quả định giá của một định giá viên khác, định giá viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của báo cáo đó.
(2) Chính trực: Định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Định giá viên phải từ chối định giá khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá.
(3) Khách quan: Định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá.
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận định giá đã được đề ra có chủ ý từ trước.
– Tiền thu dịch vụ định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận từ trước.
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì định giá viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá.
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến hành một dịch vụ định giá dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực.
(4) Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
(5) Công khai, minh bạch:
– Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo kết quả định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của định giá viên.
– Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá.
– Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả định giá. Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ ba.
Theo: VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ – TÀI CHÍNH
(Nptlawyer.com LAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)
THAM KHẢO DỊCH VỤ TƯ VẤN LIÊN QUAN:
1. Tư vấn pháp luật lao động;
3. Tư vấn pháp luật lĩnh vực dân sự;
4. Tư vấn luật hành chính Việt Nam;
2. Luật sư riêng cho doanh nghiệp;
5. Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.
6. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp hôn nhân gia đình;