Thị trường bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn ở nước ta. Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường cho thấy vai trò, đóng góp của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, trong đời sống của từng gia đình và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với quá trình phát triển thị trường bất động sản trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế.
Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
2.1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới. Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động) được gọi là bất động sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ: Immobilíe (Bất động sản), Trung quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (Tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là: Bất động sản.
Điều 181 Bộ Luật Dân sự qui định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
– Đất đai;
– Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
– Các tài sản khác gắn liền với đất;
– Các tài sản khác do pháp luật qui định”.
Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không đơn giản. Có phải chăng tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều là bất động sản. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các công trình xây dựng cũng đều là bất động sản không. Thậm chí có phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản? Những khó khăn này thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai về giá trị đích thực của các bất động sản cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong quá trình đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của bất động sản, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giữa động sản và bất động sản.
>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: –
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
– Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
– Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
– Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
– Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
– Tồn tại lâu dài.
Với quan điểm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
– Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là bất động sản).
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
2.1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, bất động sản còn có những đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó. Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:
P = (I1 – C1) – (I2 – C2 – K.r)
Trong đó:
r – lãi suất tiền vay;
I – luồng thu nhập;
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại.
Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh. Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho phù hợp với những nhu cầu này.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu khong thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ sáu, Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
2.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
2.1.2.1. Thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Các hình thái thô sơ nhất của thị trường bất động sản thông qua việc mua bán trao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba Tư cổ…Ngày nay trải qua nấc thang tiến hóa của nhân loại, các lực lượng thị trường, tức là lực lượng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng, phức tạp giống như “bàn tay vô hình”, dẫn dắt sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nước đối với thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở lên khó điều khiển hơn. Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trường nói chung, thị trường bất động sản nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phương thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề lý thú và hấp dẫn, nhất là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như ở nước ta.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hóa bất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Tuy nhiên, một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa bất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị bất động sản.
Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hóa bất động sản. Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hóa bất đonọg sản đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy, sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế – xã hội. Trên thực tế, nội dung cơ bản của thị trường bất động sản và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất. Vì bất động sản nhà đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, trong thị trường bất động sản thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, và chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản…
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất động sản công nghiệp.
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp).
Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức, hay thị trường không được kiểm soát.
2.1.2.2. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản giao dịch;
Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan hệ giao dịch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường…Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, du lịch…thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác
(các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
– Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối với bất động sản.
– Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động sản.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vị vậy hoạt động của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hóa bất động sản giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về bất động sản thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhà nước quản lý thị trường bất động sản là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và điều kiẹn thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, bảo đảm sự kết hợp hài hòa trong sự phát triển kinh tế và xã hội, ở tầm vĩ mô.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất động sản là một nghề nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó, mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
2.1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản
– Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
– Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
– Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai.
– Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
– Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
2.1.3. Sự ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dich về bất động sản từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp luật. Tư sáu cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau là: sở hữu Nhà nước – toàn dân, sở hữu tập thể – hợp tác xã và sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về bất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua bán) một cách bình thường.
Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây, đã hình thành "thị trường ngầm" về đất đai – bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính Nhà nước không kiểm soát được.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1198, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.
Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép.
+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán ở không nhằm mục đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-11-1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng không có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn.
Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CHI PHí, Nghị định 188/2004/NĐ – CP, … đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta.
Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản chính thức thi hành, hoạt động và phát triển như sau:
– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuế đất.
+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở.
+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước.
+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản.
– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhan thực hiện 5 quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau).
– Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm.
+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng các Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
+ Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nừu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng được tăng lên.
+ Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường được mua bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô thị, nhưng nhà nước chưa quản lý được).
+ Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng có thể chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó).
Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đông thị mới như:
+ Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra có nhiều doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê.
+ Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại.
+ Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; các trung tâm dịch vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản…
+ Đã thành lập được nhiêu quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh.
2.2. PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.2.1. Phân loại thị trường bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
– TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
– Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
– Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
b. Căn cứ vào khu vực có BĐS
– Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
– Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
– Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v..
c. Căn cứ theo công dụng của BĐS
– Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
– Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá…)
– Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
– Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
– Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
đ. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS(tính chất kinh doanh)
– Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
– Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
– Thị trường cho thuê BĐS
– Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
– Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
– Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.
(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)
Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp.
2.2.2. Khái quát chung về các loại thị trường bất động sản ở Việt Nam
a. Thị trường nhà ở và đất ở
Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, bất động sản công nghiệp, nông nghiệp các công trình hạ tầng và các bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…. đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các giao dịch về bất động sản chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất và nhà ở là phổ biến và mang tính chi phối tính chất hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay.
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân và mua bán đát đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật Đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến hành bình thường hoá quan hệ Việt – Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực vốn chưa biết đầu tư vào đầu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, bất động sản. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về số lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng khi sát nhập Đông – Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai, bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1993 – 1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá bất động sản tham gia giao odịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây. Một phần các bất động sản tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng củ khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đại trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người dầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 200 – 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt – Mỹ quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng của người sử dụng và những thayđổi trong chính sách cho người Việt Nam cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001 – 2005, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 theo quy ohạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng độc biến về cấu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt dầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003., khi dự thảo Luật đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cấp đất đai và thị trường bất động sản. Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ.
Trong khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất ở diễn ra khá sôi động, thì thị trường cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và người lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở chưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người đi thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà cho thuê.
b. Thị trường bất động sản công nghiệp
Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng với các chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thị trường bất động sản công nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các Công ty đầu tư kinh tế hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay cả nước đã có trên 130 khu công nghiệp tập trung vào nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuế đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thự hiện chương trình đổi mới và sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh nghiệp thực hiện cổ phần hoá, bná khoán cho thuê đưa một khối lượng diện tích đất đai và nhà xưởng tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp. Mặc dù những năm qua, thị trường đất ở và nhà ở hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung hơn cầu, song thị trường đất đai bất động sản công nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay còn rất nhiều khu công nghiệp đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn có thiểu số; một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vân chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư phát triển hạ tầng và cho thuê lại đất trong các khu công nghiệp là do các doanh nghiệp thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông qua công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư. Tuỳ thị trường bất động sản trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị trường bất động sản nhà ở và đất ở, nhất là sự gia tăng của giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.
c. Thị trường đất đai bất động sản nông nghiệp
Những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp thực hiện đồn điền, đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mo sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và chính sách quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất nông nghiệp không vì mục đích sản xuất. Nhà nước cho phép những người được giao đất nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế, các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tích tụ đất đai cho mục đích phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc thái của các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản trong nông nghiệp. Một số vùng ven của khu đô thị, các khu du // hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trạng trái nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh du lịch dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị trường bất động sản nông nghiệp ở khu vực này bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường bất động sản nhà ở, đất ở và dịch vụ.
d. Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ
Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đai diện, các cơ sở giao dcịh của các Công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình bất động sản phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, vui chơi giải trí cũng đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành nguồn cung bất động sản trên thị trường cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê văn phòng công sở và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và khai thác các nguồn bất động sản sẵn có tham gia vào thị trường bất động sản cho thuê văn phòng và dịch vụ. Vai trò đối với thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua các công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản tham gia vào các nguồn cung trên thị trường này.
đ. Thị trường thế chấp đất đai bất động sản
Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Vói những quy định đó, thị trường thế chấp đất đai bất động sản đã phát triển khá rộng rãi, phổ biến bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai bất động sản. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên có sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp bất động sản gắn liền với thế chấp giá trị quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn hạn chế trong khi cả hai bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều săn sàng tham gia.
Xết về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau đây:
– Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử dụng đất: Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, Đất cho các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị – xã hội, lực lượng vũ trang để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, ngoại giao, đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng.
– Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức này diễn ra đối với đất ở, đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
– Nhà nước cho thuê đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh.
– Ngoài các loại giao dịch trong thị trường thì quyền sử dụng đất sơ cấp còn áp dụng dưới hình thức giao dịch khác, đó là đấu thầu đất đối với loại đất sử dụng cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở.
– Chuyển đổi qùyền sử dụng đất: Đây là loại giao dịch chuyển đổi ruộng đất giữa người được Nhà nước giao đất nhằm đảo đảm cho ruộng đất sản xuất tập trung, liền khoảnh. Điều kiện chuyển đổi thông qua đánh giá năng suất thực tế của đất đai và đổi ruộng lấy ruộng tính bằng đơn vị diện tích đất.
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuế đất của Nhà nước đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả còn lại ít nhất là 5 năm thì được quyền chuyển nhượng sử dụng đất. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất cho sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thuỷ sản cũng được chuyển quỳên sử dụng đất trong một số điều kiện nhất định. Như vậy hoạt động này chính là việc mua bán và kinh doanh đất đai theo luật pháp (Luật thương mại, Luật Đất đai, Pháp lệnh nhà ở và Luật Dân sự). Những người có quyền sử dụng đất đai được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở các loại đất trên đều có thể tham gia vào thị trường này.
– Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho giao đất sử dụng cho mục đích nông, lầm nghiệp, làm muối, nuôi tròng thuỷ sản được cho thuê đất khi chuyển sang làm nghề khác, thiếu sức lao động, hoàn cảnh neo đơn, khó khăn với thời hạn cho thuê không quá 3 năm, trường hợp đặc biệt được Uỷ ban nhân dân xã, phường xác nhận thì thời hạn cho thuee kéo dài không quá 10 năm. Đối với các loại đất như đất ở và đất chuyên dùng người được giao sử dụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì được cho người khác thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất cùng với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng trên đất đó.
– Thừa kế quyền sử dụng đất: Giao dịch này chỉ được áp dụng đối với đất đai của cá nhân hoặc hộ gia đình. Họ có quyền được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho các thành viên khác trong gia đình theo Bộ luật Dân sự khi họ chết.
– Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ở các tổ chức tín dụng Việt Nam để phát triển sản xuất kinh doanh. Đối với các loại đất được giao sử dụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất 5 năm cũng các thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cùng giá trị tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng trong nước đê vay vốn. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thì được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của họ gắn liền với đát tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (Luật Đất đai sửa đổi năm 2001).
Hoạt động của thị trường bất động sản hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn với quyền sử dụng đất như ở, các công trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho các công trình phục vụ mục đích chung của xã hội như an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công cộng Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất bị thu hồi. Hoạt động giao dịch trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức tạp và đang còn nhiều ách tắc, song song loại hình thị trường này đang được các cơ quan chức năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các đự án.
Hoạt động thực sự của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay lại diễn ra chủ yếu trong thị trường thứ cấp. Tuy trong thị trường thứ cấp có rất nhiều hoạt động chuyển đổi bất động sản, nhưng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp.
2.3. CÁC YẾU TỐ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.3.1. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm: các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi một chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường bất động sản.
2.3.1.1. Cá nhân
Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất…) tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh… Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người mua hoặc người đi thuê bất động sản…Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc.
2.3.1.2. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản
Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất… đây là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường.
2.3.1.3. Nhà nước
Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tham gia quản lý hoạt động trên thị trường bất động sản.
Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản.
Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động của thị trường bất động sản. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả bất động sản
Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản như cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước.
2.3.1.4. Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hoá bất động sản cho thị trường. Họ là những người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế. Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình.
Nhà tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực hiện thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu.
2.3.1.5. Các tổ chức môi giới, tư vấn
Giá cả của hàng hoá bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị trường bất động sản thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý bất động sản tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch bất động sản, cả bên bán lẫn bên mua đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư ván về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp…
Tuy giá cả của các chuyên gia ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản… nên có thể giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn được mục đích đặt ra.
Các chuyên gia tư vấn, môi giới bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về bất động sản. Các tổ chức môi giới, tư vấn có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản. Các tổ chức này góp phần quan trọng vào việc kích thích thị trường bất động sản phát triển. Kinh nghiệm cho thấy rằng các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản cao. Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.
Để nâng cao khả năng hoạt động của các tổ chức trên, cần xoá bỏ các rào cản trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, trung tâm môi giới… được hình thành và phát triển. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức môi giới có tư cách pháp nhân và ban hành quy chế hoạt động cụ thể cho các tổ chức này. Tổ chức đào tạo chuyên gia cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đặc biệt là chuyên gia về đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới định giá, trọng tài, tín dụng, thông tin…về giao dịch bất động sản.
2.3.1.6. Các tổ chức tài chính
Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thị trường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng.
Do đặc tính không thể di dời, lâu bền và có giá trị lớn của bất động sản nên bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng thường dựa vào thị trường bất động sản để xác định giá bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản. Mặt khác, bản thân các ngân hàng cũng trực tiếp tham gia vào đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty trực thuộc ngân hàng) để chuyên doanh về bất động sản.
Ngoài các ngân hàng, các tổ chức tài chính khác như công ty bảo hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản.
2.3.2. Hàng hoá trên thị trường bất động sản
Để cho thị trường bất động sản phát triển, cần phát triển hàng hoá cho thị trường này. Hàng hoá trên thị trường bất động sản bao gồm các bất động sản sẵn sàng để mua bán, cho thuê và thế chấp trên thị trường.
Có bất động sản tham gia vào thị trường hàng hoá như nhà ở, văn phòng, có bất động sản tham gia vào thị trường yếu tố như nhà xưởng, khách sạn, phòng triển lãm…chúng phải kết hợp với các yếu tố sản xuất khác.
Hàng hoá trên thị trường bất động sản bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.
2.3.2.1. Đất đai
Bản thân đất đai nếu tách rời ra thì không thể một mình thoả mãn nhu cầu cư trú của con người, nhưng vì có giá trị tiềm ẩn để phát triển thông qua đầu tư, nên cuối cùng vẫn có thể đạt mục đích trở thành không gian cư trú. Do đó, đất đai là bộ phận quan trọng của bất động sản.
Đất đai có thể có hai trạng thái là đất chưa khai thác hoặc đất đã khai thác (khai thác và phát triển). Đất chưa khai thác thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai thác là đất đô thị và đất chuyên dùng. Trong những điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyển hoá thành đất khai thác.
Đất đô thị có thể chia làm hai loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là đất thục; đất phải trải qua quá trình tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng, gọi là đất mới. Đất thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác. Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt bằng mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư giảm bớt rủi ro, tận dụng kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Xét về chế độ sở hữu đất đai, trên thế giới có ba loại:
– Chế độ tư hữu, trong đó đất đai được tự do mua bán như Mỹ, Nhật;
– Chế độ công hữu nhưng quyền sử dụng đất đai được mua bán chuyển nhượng trong một thời hạn: 999 năm, 99 năm, 75 năm… như ở Anh và một số nước thuộc Liên hiệp Anh
– Chế độ công hữu đất đai như Liên Xô cũ và Việt Nam.
2.3.2.2. Vật kiến trúc
Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm công trình chính và công trình phụ, đó là:
– Công trình nhà ở như nhà ở phổ thông, biệt thự và nhà ở chung. Loại công trình này ngày càng phát triển tương ứng với mức tăng thu nhập, cải thiện đời sống của nhân dân.
– Công trình thương nghiệp như khách sạn, nhà văn phòng, siêu thị, chợ, ki-ốt v.v… Người đầu tư xây dựng công trình thương nghiệp nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng kinh doanh của mình hoặc cho thuê. Công trình loại này thường đòi hỏi vốn đầu tư lớn, địa điểm phải được lựa chọn kỹ vì việc sử dụng để kinh doanh cần gắn với điều kiện kinh tế – xã hội ở khu vực quanh đó.
– Công trình công nghiệp như nhà xưởng, kho tàng, do các doanh nghiệp đầu tư phuc vụ cho hoạt động sản xuất – kinh doanh của mình hoặc đầu tư xây dựng để cho thuê, thường là tại các khu công nghiệp tập trung.
– Công trình đặc biệt như trung tâm giải trí, trường đua, sân gôn, sân bay, bến cảng v.v… Đây là những công trình đầu tư dài hạn, lượng giao dịch ít.
Để thị trường có nhiều hàng hoá cần khẩn trương lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho từng chủ sở hữu. Mặt khác cần nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
2.4. XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1. Sự hình thành của thị trường bất động sản
Sự hình thành thị trường bất động sản (Lấy Mỹ làm ví dụ):
Từ tháng 7 năm 1776, nước Mỹ lật đổ sự thống trị của thực dân Anh, thành lập hợp chủng quốc Hoa Kỳ đến nay, đã tiến hành nhiều hoạt động về đo đạc và mua bán đất đai. Năm 1785, trước khi thành lập Chính phủ mới khoá đầu tiên (1789), Quốc hội Liên bang nước Mỹ đã thông qua pháp quy đất đai đầu tiên (Land Ordinance of 1785). Theo đó, đã thành lập một cơ quan của Liên bang phụ trách đo đạc và mua bán đất công, đồng thời vạch một đường chuẩn cơ bản từ cực điểm phía tây của giới tuyến nam Penxivania lên phía bắc; lấy đất phía tây của đường vạch này chia ra thành từng khu, mỗi khu là 36 dặm Anh vuông, lại chia mỗi khu ra 36 mảnh đất, mỗi mảnh 640 mẫu Anh, chỉ định mảnh số 16 dùng cho việc phát triển sự nghiệp giáo dục công cộng; các mảnh khác thì bán. Theo quy định lúc đó, một nửa khu đất thì bán cả, còn một nửa khu thì lấy 640 mẫu Anh làm đơn vị để bán, giá bán mỗi mẫu Anh là 1 USD. Năm 1787 Nghị viện Liên bang thông qua pháp lệnh về đất đai vùng Tây Bắc (Northwest Ordinance of 1787), trong đó giải thích thêm quy định nêu trên. Hai pháp lệnh sớm nhất đó của Mỹ mở đường cho việc đo đạc và mua bán đất công, thu hút mọi người đến khai thác vùng đất phía Tây.
Có hai lý do buộc nhà nước Mỹ phải giải quyết sớm vấn đề tài nguyên đất, đó là: Nước Mỹ sau độc lập, ngoài tài nguyên đất đai phong phú ra, hầu như không có sở hữu gì. Trước đó, tất cả nền kinh tế và quyền hành chính hoàn toàn nằm trong sự khống chế của thực dân Anh. Muốn có vốn để xây dựng quốc gia mới thì Chính phủ, ngoài tiền thu thuế ra chỉ hi vọng vào việc bán đất công một cách đại quy mô, và nó trở thành biện pháp quan trọng về tiền vốn của Chính phủ. Về chính trị, muốn giải phóng khỏi tay thực dân giữ gìn độc lập thì phải tự chủ về kinh tế – Trong hoàn cảnh công nghiệp chưa phát triển bằng Anh, thì con đường lựa chọn là phát triển nông nghiệp và vấn đề phải giải quyết trước tiên là chế độ đất đai.
Về chế độ đất đai, nước Mỹ đứng trước 3 lựa chọn: hoặc là kế thừa chế độ trang chủ quý tộc của nước cai trị (Anh), hoặc là giữ gìn chế độ nô lệ hình thành trong thời gian thực dân, hoặc là trên cơ sở sở hữu đất đai của nông dân, xây dựng một loại chế độ đất đai hoàn toàn mới – Chính phủ Mỹ đã chọn con đường thứ ba khi quyết định chuyển đất công rộng lớn cho tư nhân sở hữu.
Nếu phân tích từ bối cảnh lịch sử chung, lập pháp và chính sách đất đai nước Mỹ, có thể chia ra hai thời kỳ: Thời kỳ thứ nhất từ lúc lập nước đến thập niên 30 của thế kỷ 20 là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức bán ra, phân phối, khai thác và sử dụng tài nguyên đất phong phú của mình. Thời kỳ thứ hai là từ thập niên 30 của thế kỷ 20 đến nay là thời kỳ chính phủ Mỹ tập trung sức chuyển việc phân phối đất công đơn thuần sang thời kỳ bảo vệ tài nguyên đất đai.
Trong thời gian hơn 140 năm từ lúc thành lập nước đến trước thập niên 30 của thế kỷ 20, lập pháp đất đai Mỹ có thể chia làm hai giai đoạn: từ 1785 Nghị viện liên bang thông qua pháp lệnh đất đai lần thứ nhất đến 1862 ban hành Luật đất ở; trước 1862 chủ yếu dùng hình thức công khai bán đấu giá đất công; còn từ 1862 về sau thì trọng tâm của việc phân phối đất đai chuyển sang hình thức cho tặng đất miễn phí đối với người khai hoang (xem biểu). Theo quy định của Luật đất ở (20.5.1889) thì cư dân sở tại ở và trồng trọt 5 năm trở lên, cá nhân đủ 21 tuổi hoặc chủ một gia đình thì được cấp 160 mẫu Anh đất công. "Luật tặng đất học viện Molier" quy định Chính phủ liên bang cấp cho các bang một số lượng đất công theo số lượng nghị sĩ, các bang có thể bán đi để duy trì ít nhất một trường nông nghiệp hoặc trang bị cho một trường đại học để từ đó việc phát triển và dạy học khoa học nông nghiệp và cơ khí tăng lên, mở ra một hệ thống giáo dục nông nghiệp hoàn thiện. Quan sát biểu tóm tắt trên đây thấy rằng giá đất ngày càng giảm và quy mô thửa đất ngày càng nhỏ, điều kiện thanh toán ngày càng được nới rộng… chứng tỏ Chính phủ có khuynh hướng bán đất công cho những người khai thác thực sự và đã ảnh hưởng rất lớn đến chế độ trang trại gia đình ở Mỹ, nhưng cũng tiềm ẩn một khiếm khuyết là đa số đất tốt đều đã bán hết từ thập kỷ 80 của thế kỷ 19, tài nguyên sinh thái rừng bị phá hoại nghiêm trọng… Vì một phần tiền bán đất dùng xây dựng mạng lưới giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và cả nền kinh tế, đồng thời còn đóng góp cho khoa học kỹ thuật và cơ giới hoá nông nghiệp của Mỹ.
Đến thập kỷ 30 của thế kỷ 20, đất công canh tác được ở Mỹ về cơ bản đã phân phối hết, mặt khác, do khai thác quảng canh nên rừng bị huỷ hoại, đất đai bị xói mòn nhiều, sử dụng nhiều chế phẩm hoá học làm đất thoái hoá càng nhanh, đã dẫn đến sự chú ý của Chính phủ đối với việc bảo vệ đất: chủ trương hạn chế việc thả nhiều gia súc và chặt cây rừng, khống chế hạn ngạch tiêu thụ nông sản và bù giá, thực hiện kế hoạch "ngân hàng đất đai" để rút ra một khối lượng lớn đất bỏ hoá, Chính phủ tiến hành xây dựng công trình mẫu về đập nước, hệ thống tiêu nước và trồng cỏ phủ lên những nơi đất bị xói mòn.
2.4.2. Xu thế phát triển thị trường Bất động sản
2.4.2.1. Thị trường ngày nay
Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường trở thành một động lực mạnh mẽ của sự tăng trưởng, trong đó, chính phủ đóng vai trò chủ chốt bằng việc tạo ra một môi trường an toàn để thị trường phát triển và hạn hế sự dư thừa của thị trường thiếu kiểm soát, ở các nước đang phát triển, nhà nước còn đóng vai trò điều tiết trực tiếp một số yếu tố thị trường để khắc phục sự non nớt và thiếu hoàn thiện của thị trường nội địa. Không có ai thiết kế ra thị trường, không có một bộ não hay hệ thống tính toán trung tâm, nhưng nó vẫn giải quyết được những vấn đề sản xuất và phân phối gồm hàng triệu ẩn số và mối tương quan mà không thể một mình ai biết được… Đó là vì nó đã trở thành một phương tiện giao tiếp để tập hợp tri thức và hành động của hàng triệu cá nhân khác nhau. Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là (sản xuất) cái gì, (sản xuất) thế nào và (sản xuất) cho ai.
Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày. Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai – ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu – phụ thuộc lớn vào mức cung – cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được…) và giá cả của các yếu tố đó. Vòng tuần hoàn của đời sống kinh tế được thể hiện trong Sơ đồ 1 – ở đó có hai loại thị trường, phía trên là thị trường hàng hoá đầu ra như giầy dép, nhà cửa, chè… phía dưới là thị trường hàng hoá đầu vào hay gọi là yếu tố sản xuất như lao động, đất đai, vốn.
Hộ gia đình mua hàng hoá và bán các yếu tố sản xuất, hãng kinh doanh bán hàng hoá và mua yếu tố sản xuất. Hộ gia đình sử dụng thu nhập do bán sức lao động và các đầu vào khác để mua hàng hoá của các hãng kinh doanh. Nhu cầu tiêu dùng của hộ gia dình có quan hệ với mức cung cấp của các công ty để xác định cần sản xuất hàng hoá gì. Phía dưới là sự tương tác giữa nhu cầu hàng hoá đầu vào của các hãng kinh doanh và khả năng cung cấp của xã hội về lao động và các hàng hoá đầu vào khác trên thị trường để xác định mức tiền công, tiền thuê đất và tiền lãi; do vậy, thu nhập sẽ ảnh hưởng tới việc sản xuất hàng hoá cho ai. Cạnh tranh của các công ty để mua các yếu tố đầu vào và bán hàng hoá sẽ xác định việc sản xuất hàng hoá như thế nào.
Trong kinh tế thị trường, vốn phần nhiều thuộc về sở hữu cá nhân, và thu nhập do vốn mang lại thuộc về các cá nhân. Mỗi mảnh đất đều có chứng thư hay giấy tờ về quyền sở hữu; phần lớn các máy móc nhà xưởng đều thuộc về cá nhân hay các công ty. Quyền về tài sản cho phép chủ sở hữu có khả năng để sử dụng, trao đổi, sơn, đào, khoan hay khai thác hàng hoá vốn của họ. Khả năng của các cá nhân về sở hữu và kiếm lợi từ vốn là những gì hình thành nên tên gọi của chủ nghĩa tư bản. Tuy vậy, quyền về tài sản là bị hạn chế bằng một loạt quy ước và quy chế như về thừa kế, thuế má, bảo vệ môi trường, giới hạn sử dụng, quy hoạch và quyết định di dời để làm đường…
Quyền về tài sản phải tuân theo khuôn khổ pháp lý bao gồm hệ thống các điều luật cho phép nền kinh tế hoạt động. Khuôn khổ pháp lý có hiệu quả và chấp nhận được đối với kinh tế thị trường bao gồm các quy định về quyền tài sản, luật hợp đồng, và hệ thống các quy định giải quyết tranh chấp. Không thể có được nền kinh tế thị trường khi không có luật để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng, hay cam kết cho các công ty được sở hữu lợi nhuận của họ. Một khi các khuôn khổ pháp lý đổ vỡ thì mọi người sẽ sợ hãi và không còn ý định đầu tư lâu dài cho tương lai, nền kinh tế bị đình trệ và chất lượng cuộc sống bị giảm sút.
Các thị trường sản phẩm
Các thị trường yếu tố
Sơ đồ. Hệ thống thị trường dựa vào quy luật cung – cầu
2.4.2.2. Cơ chế thị trường:
Cơ chế thị trường:
Cơ chế thị trường chỉ làm công việc của nó là trao hàng hoá cho ai có tiền mua chúng mà không làm nhiệm vụ phân phối thu nhập – Một hệ thống thị trường hiệu quả nhất cũng có thể gây ra sự bất bình đẳng lớn mà về chính trị hay đạo đức có thể không chấp nhận được.
Trên thế giới giá địa ốc đã tăng trong suốt những năm 1980 và sau đó giảm mạnh ở nhiều vùng, thị trường việc làm trở thành nỗi sợ hãi của những người tốt nghiệp đại học đến tận năm 1990 và ngày càng trở nên khó khăn hơn vào giai đoạn suy thoái kinh tế sau năm 1990…
Những vấn đề đó chỉ có thể giải thích được bằng lý thuyết về cung và cầu; đó là sự tương tác qua lại giữa cầu (người tiêu dùng phân phối thu nhập của mình cho các hàng hoá và dịch vụ sẵn có), với cung (là các doanh nghiệp tạo ra hàng hoá và dịch vụ với số lượng và chất lượng đem lại cho họ lợi nhuận lớn nhất).
Một khi phải chứng kiến giá đất tăng lên nhanh chóng thì có thể giải thích rằng do cung về đất bị giảm. Sự thay đổi về cầu và cung dẫn đến sự thay đổi về số lượng hàng hoá đầu ra và về giá cả.
Khác với nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, việc phân phối những lượng hàng hoá khan hiếm của xã hội cho các khả năng sử dụng khác nhau trong nền kinh tế thị trường không phải là việc của Uỷ ban kế hoạch hay cơ quan lập pháp mà là thông qua sự tương tác của cung và cầu. Đó là sự phân phối theo túi tiền, chính nó quyết định hàng hoá nào được sản xuất? Sản xuất cho ai? và thậm chí cả sản xuất như thế nào?! Giá cả được xác định mang tính cạnh tranh sẽ phân bổ lượng cung hàng hoá có hạn cho những người có nhu cầu.
Để tài sản chuyển thành tư bản
Tư bản, giống như năng lượng, cũng là một giá trị đang nằm ngủ. Đưa nó vào cuộc sống đòi hỏi vượt qua việc nhìn các tài sản như chúng đang là, sang suy nghĩ một cách năng động về chúng như chúng có thể là. Nó đòi hỏi một quá trình để cố định tiềm năng kinh tế của một tài sản thành một dạng có thể dùng để khởi động sự sản xuất thêm
Nhà kinh tế học cổ điển Adam Smith và Karl Marx đều cho rằng: “tư bản là động cơ cung cấp lực cho nền kinh tế thị trường” và Marx cũng đã đồng ý với Smith rằng: “tư bản tích tụ được càng nhiều, thì càng có khả năng chuyên môn hoá hơn, và năng suất của xã hội sẽ càng cao hơn.”
Để các tài sản được tích tụ trở lại thành tư bản năng động và khởi động thêm sản xuất, chúng phải được cố định lại và thể hiện trong một đối tượng nào đó. Cái tồn tại trong một khoảng thời gian ít nhất sau khi lao động đã kết thúc. Nó là, như nó đã là, một lượng lao động được tồn trữ và được dự trữ để sử dụng, nếu cần, trong một dịp khác. Lao động được dùng trong sản xuất ra các tài sản sẽ không để lại dấu vết nào nếu không được cố định một cách thích hợp. Tư bản không phải là sự tồn trữ của các tài sản được tích tụ mà là khả năng nó nắm giữ để triển khai sản xuất mới. Tư bản trước tiên là một khái niệm trừu tượng và phải được cho một dạng cố định, hữu hình để trở nên hữu ích. Simonde de Sismondi (nhà kinh tế học Thụy Sỹ thế kỷ 19) đã viết rằng tư bản là "một giá trị vĩnh cửu, cái được nhân lên và không tàn lụi"… Bây giờ giá trị này tự tách khỏi sản phẩm tạo ra nó, nó trở thành một đại lượng siêu hình và phi thực thể luôn luôn nằm trong sự chiếm hữu của bất kể ai đó tạo ra nó, đối với người ấy giá trị này có thể [được cố định] ở một dạng khác.
Marx tán thành với nhà kinh tế học người Pháp Jean Baptiste Say khi cho rằng "Tư bản luôn luôn là phi vật chất do bản chất vì lẽ rằng không phải vật chất tạo ra tư bản mà là giá trị của vật chất ấy, giá trị chẳng hề có cái hữu hình về nó. Ý nghĩa quan trọng này của tư bản đã bị thất lạc đối với lịch sử. Tư bản bây giờ bị lẫn lộn với tiền, cái chỉ là một dạng di chuyển của tư bản, là một trong những thể hiện hữu hình của nó… nhưng không phải là cái cuối cùng cố định tư bản. Adam Smith đã chỉ ra, tiền là "cái bánh xe vĩ đại của luân chuyển", nhưng nó không phải là tư bản bởi vì giá trị "không thể cốt ở trong các đồng kim loại ấy". Tiền không thể ấn định bằng bất cứ cách nào tiềm năng trừu tượng của một tài sản cụ thể nào đó để chuyển đổi nó thành tư bản.
Không thể kiểm soát nổi lượng tài sản khổng lồ được đổi chủ trong một nền kinh tế thị trường hiện đại nếu không thông qua một quá trình quyền sở hữu chính thức – khi mua bán một bất động sản sẽ đòi hỏi nỗ lực to lớn chỉ để xác định những căn cứ của giao dịch: có thật người bán là chủ của bất động sản và có quyền bán nó? ông ta có thể thế chấp nó? liệu người chủ mới có được những người thực thi quyền sở hữu chấp nhận là như vậy không? các phương tiện hữu hiệu để loại trừ những người khác đòi quyền là gì?
Những câu hỏi này là khó trả lời ở các nước đang phát triển và các nước đang chuyển đổi, nên khi bán và cho thuê một căn nhà có thể kéo theo các thủ tục chấp nhận dài dòng và rối rắm liên quan đến cả hàng xóm…, và các giao dịch bất động sản chỉ được giới hạn giữa những người trong cùng một địa phương!
Chuyển một tài sản vật lý để tạo tư bản – thí dụ, dùng nhà cửa để vay tiền nhằm tài trợ cho một doanh nghiệp – đòi hỏi một quá trình rất phức tạp – không có cái đại diện, cái biểu diễn, những tài sản này là tư bản chết. Các nước phương Tây có quá trình chuyển đổi cần thiết để chuyển cái vô hình thành cái hữu hình – Hàng ngàn tỷ đô la là có thể sẵn sàng đưa vào sử dụng nếu điều bí ẩn của việc làm sao chuyển các tài sản thành tư bản sống có thể được làm sáng tỏ. Quyền sở hữu, lúc này, không đơn thuần là giấy tờ mà là một công cụ làm trung gian, cái thâu tóm và lưu trữ hầu hết các thứ cần thiết để làm cho một nền kinh tế vận hành.
“Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới tại Mỹ là thế chấp nhà của chủ doanh nghiệp. Tài sản này cũng có thể chỉ ra tiền sử vay nợ của chủ doanh nghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các công trình phúc lợi công cộng mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hình thành chứng khoán như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán trên thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, phương tây đã truyền sức sống vào bất động sản và khiến cho bất động sản tạo ra tư bản ”
2.4.2.3 Xu thế phát triển
– TTBĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động; liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
– Cơ chế quản lý kinh tế quyết định sự hình thành, phát triển của thị trường. Thị trường BĐS là một thành phần quan trọng của nền kinh tế thị trường. Sự đổi mới cơ chế quản lý kinh tế từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường định hướng XHCN tất yếu sẽ mở đường cho thị trường Bất động sản phát triển
– Tác động của cơ chế thị trường đối với sự hình thành và phát triển TTBĐS ( Lấy Trung Quốc làm ví dụ )
+ Thị trường bất động sản Trung Quốc chỉ mới được xác lập từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc cái cách kinh tế (1988). Trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hoá truyền thống, đất và nhà không được coi là hàng hoá, thuộc loại chuyển dịch không phải trả tiền (No paid transfer) hoặc không tham gia vào kênh lưu thông trên thị trường; trong hệ thống nền kinh tế quốc dân không có thành phần bất động sản.
+ Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường Bất động sản, ngay trong năm đầu 178 thửa đất với diện tích 5.175.000 M2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được 12,88 Triệu USD (trong đó 163.000 M2 thực hiện đấu giá thu được 9,28 Triệu USD). Số tiền đó được chính quyền thành phố sử dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (phát triển 400 Ha đất, khai thác 1200 Ha, xây dựng 20 Km đường và 2 Km kênh thoát nước)
“Bất động sản từ đó trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc khu kinh tế Thâm Khuyến. Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường đẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc”
2.4.2.4. Thị trường bất động sản Việt Nam
Đổi mới cơ chế quản lý kinh tế
– Từ 1986 đến nay, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khoá VI (1986), khoá VII (1991), khoá VIII (1996) , Khoá IX (2001) đã đề ra đường lối Đổi mới, đẩy mạnh Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa.
– Chính sách kinh tế trong giai đoạn này chuyển từ cơ chế kế hoạch hoá, tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa;
Hình thành và phát triển thị trường bất động sản
– Nghị quyết Đại hội Đảng VIII (1996), IX (2001) đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam góp phần tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa
Thực trạng thị trường bất động sản
– Thành tựu: "Thị trường Bất động sản tuy còn sơ khai nhưng đã thu hút được một lượng vốn khá lớn vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện về mặt bằng cho các ngành sản xuất, kinh doanh phát triển, cải thiện điều kiện nhà ở cho nhân dân, nhất là tại các đô thị" (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Trong giai đoạn từ 1987-1997 có trên 2000 dự án đầu tư nước ngoài, với số vốn gần 35.000 triệu USD đầu tư vào các lĩnh vực kinh tế, sử dụng 97.000 Ha đất; Tỷ trọng vốn pháp định bên Việt nam chiếm 37% (trên 6.000 Triệu USD – trong đó vốn bằng quyền sử dụng đất chiếm 27%). Riêng trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đến cuối năm 2001 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt gần 7.000 triệu USD.
Trong giai đoạn 1996-2000 Nhà nước đã giao cho các tổ chức 260.000 Ha đất chuyên dùng để xây dựng và phát triển hạ tầng các lĩnh vực kinh tế, khoa học – kỹ thuật, văn hoá xã hội, giáo dục, thể dục thể thao, ytế…; đã giao và cho thuê 25.000 Ha đất cho các tổ chức, cá nhân để xây dựng nhà ở và phát triển đô thị, diện tích nhà ở đô thị từ 3-4 M2/người tăng lên 7-8 M2/người. (Nguồn: Bộ kế hoạch đầu tư, Tổng cục Địa chính).
– Tồn tại: "Hoạt động của thị trường bất động sản không lành mạnh, tình trạng đầu cơ về đất đai và bất động sản gắn liền với đất rất nghiêm trọng, đẩy giá đất lên cao, đặc biệt là ở đô thị, gây khó khăn cản trở lớn cho cả đầu tư phát triển và giải quyết nhà ở, tạo ra những đặc quyền, đặc lợi, dẫn đến tiêu cực và tham nhũng của một số cá nhân và tổ chức". "Quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, yếu kém, quản lý thị trường bất động sản bị buông lỏng. Người sử dụng đất chưa làm tốt nghĩa vụ đối với Nhà nước. Chính sách tài chính đối với đất đai còn nhiều bất cập, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước". (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
– Những tồn tại, yếu kém của thị trường bất động sản nước ta hiện nay thể hiện ở những điểm chủ yếu sau:
+ Mất cân đối về cung, cầu (Nhà ở cung không đáp ứng cầu, trong khi mặt bằng khu công nghiệp cung vượt quá cầu);
+ Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao (khoảng trên 70%); Giá bất động sản biến động mạnh (trước 7/1992: ít biến động; 1993-1997: "nóng"; 1997-1999: “đóng băng"; 2000-2001: "sốt"; tồn tại song hành 2 loại giá: Giá theo khung giá đất của Nhà nước và giá thị trường; Thủ tục hành chính phức tạp, giao dịch vòng vèo qua nhiều nấc trung gian; Thông tin bất động sản thiếu, không rõ ràng. Hậu quả là đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu quả, ngân sách thất thu: trong giai đoạn 1996-2000 các khoản thu do cấp GCNQSDĐ (mới có 17% được cấp) khoảng gần 1.000 Tỷ/Năm.
– Nguyên nhân:
Một số nguyên nhân chủ yếu nhìn từ góc độ quản lý kinh tế:
Về chính sách pháp luật: Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về đất đai chưa được thể chế hoá (như: chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai; thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất…). Văn bản pháp luật đất đai ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ. (Nghị quyết số 26-NQ-TW ngày 12/3/2003).
Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thị trường bất động sản. Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993, 1998, 2001,2003); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006; các quan hệ về đất đai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự.
Phương hướng
– “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản …; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất thị trường bằng các chính sách vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản”
– Một số biện pháp chủ yếu để tiếp tục thúc đẩy sự hình thành và phát triển của Thị trường bất động sản
(1) Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và khung pháp lý để quản lý và phát triển thị trường bất động sản;
(2) Khẩn trương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị chi tiết, hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
(3) Tổ chức cơ quan đăng ký và định giá đất để đảm bảo các giao dịch bất động sản được pháp luật bảo hộ, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tham gia thị trường bất động sản;
(4) Sửa đổi bổ sung các sắc thuế, chế độ thu và phí liên quan đến đất đai, bất động sản;
(5) Khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản;
(6) Lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển nhà, thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà;
(7) Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hỗ trợ vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập;
(8) Tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản.
2.5. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.5.1. Vai trò của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.
Để quản lý vĩ mô nền kinh tế, Nhà nước cần phải kiểm soát các quá trình quản lý, sử dụng và cải tạo đất đai, nhà ở. Sự kiểm soát của Nhà nước có những vai trò to lớn sau đây:
– Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng chất lượng và quy định của Nhà nước của Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp … trong cả nước.
– Kiểm soát để phát hệin sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;
– Qua kiểm soát sẽ chỉ ra mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế – xã hội của các cơ quan quản lý Nhà nước;
– Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị, tổ chức các cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả.
– Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vách ra;
– Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích luỹ giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phương trong cả nước.
Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nước, để thực hiện thắng lợi mục tiêu phát triển. Chức năng này gắn bó mật thiết với các cơ quan quản lý chuyên ngành như quản lý đất đai, quản lý nhà ở.
Nhà nước đã xuất hiện từ khi trong xã hội có sự phân chia giai cấp. Vấn đề Nhà nước nói chung, vai trò quản lý của Nhà nước về kinh tế nói riêng là vấn dề vừa cổ điển vừa hiện đại. là vấn đề cổ điển bởi vì không phải bây giờ vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế mới được đặt ra, mà đã được các nhà kinh tế kinh điển nghiên cứu từ lâu. Là vấn đề hiện tại bởi lẽ cho đến hôm nay vẫn đang tồn tại nhiều tranh luận đặt ra xoay quanh vấn đề xác định nội dung của Nhà nước trong quản lý kinh tế.
Vai trò của Nhà nước đối với quản lý nền kinh tế được lý luận và thực tiễn khẳng định. Mô hình tổng hợp "thị trường và Nhà nước" là mô hình phổ biến hiện nay của nhiều quốc gia trên thế giới. Trong lý luận và thực tiễn, ít ai đặt câu hỏi: Nhà nước có nên tham gia quản lý kinh tế hay không? mà thường đặt ra câu hỏi: Nhà nước thực tiễn quản lý Nhà nước về kinh tế như thế nào? Định hướng tác động của Nhà nước về phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích của những tầng lớp nào trong xã hội?
Trong mô hình kinh tế hỗn hợp "thị trường và Nhà nước " nhiều người đều nhấn mạnh tính 2 mặt của thị trường: tính cực và tiêu cực. Phân tích mặt tính cực của kinh tế thị trường cho thấy: chúng kích thích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể, nhờ đó khai thác có hiệu quả tiềm năng của nền kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học công nghệ, cải tiến các hình thức tổ chức và quản lý góp phần thoả mãn nhiều mặt, nhiều vẻ khác nhau cho tiệu dùng cá nhân và cho sản xuất kinh doanh; tạo ra tính mềm dẻo, linh hoạt và có khả năng thích nghi cao trước sự thay đổi của điều kiện kinh tế. Phân tích mặt trái của kinh tế thị trường, đã chỉ ra những khuyết tập phổ biến như: vấn đề xuất hiện độc quyền, do chạy theo lợi ích khác biệt nên xuất hiện những ngoại ứng, ít đầu tư vào khu vực công cộng, phân hoá giàu nghèo cao, chênh lệch về trình độ phát triển càng lớn giữa nông thôn và thành thị, giữa miền núi và đồng bằng, tư tưởng chạy theo đồng tiền làm tha hoá con người. Nước ta bước vào nền kinh tế thị trường tuy thời gian chưa lâu, nhưng cũng để thử nghiệm, nhìn nhận những khuyết tật, hạn chế của kinh tế thị trường (như phân hoá giàu nghèo cao thất nghiệp, thiếu việc làm ở mức độ lớn, tài nguyên môi trường bị huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn xã hội cao….)
Nhiều người cho rằng trong mô hình "thị trường và Nhà nước" nếu như ở các nước phát triển – nơi đã có nền kinh tế thị trường được thiết lập hàng trăm năm – vai trò của Nhà nước chủ yếu là khắc phục những khuýêt tật của kinh tế thị trường, thì ở các nước đang phát triển, Nhà nước chưa có kinh nghiệm lại vừa phải thiết lập thị trường, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó. Từ đó, việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về kinh tế ở các nước đang phát triển là công việc vừa cấp bách nhưng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn.
Thị trường bất động sản có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản như: thị trường không hoản hảo; cung phải ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước. Chính những đặc điểm cơ bản đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trường bất động sản. Những thông tin trên thị trường bất động sản không công khai, không sẵn sàng có, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán thường có thông tin không giống nhau. Những người tham trên thị trường thiếu cả những thông tin tầm vĩ mô như quy hoạch, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng bất động sản nhất định. Ngoài ra, chhính những người tham gia thị trường bất động sản cũng chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh bất động sản.
Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy, những khủng hoảng kinh tế tài chính thường đi đôi với khủng hoảng của thị trường bất động sản. Thông thường khi xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trường bất động sản "đóng băng". Vốn đầu tư vào bất động sản thường là rất lớn, khi cũng vượt quá cầu, hàng hoá bất động sản không bán được, gánh nặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh. Không thể cứ để bất động sản nằm đó, "đóng băng" như vậy, trong khi vốn vay ngân hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân hàng, từng ngày tăng lên, các nhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay, và không ít trường hợp ngân hàng phát mại. Tình hình đó dẫn đến là cho nền kinh tế tiêu điều, nhiều nhà kinh doanh bất động sản bị phá sản.
Những khuyết tật đối với thị trường bất động sản không thể tự từng người khắc phục được. Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước vì lợi ích chung của nền kinh tế.
Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản thể hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển thị trường bất động sản. Cũng nhờ sợ cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch về bất động sản, các văn bản pháp luật của Nhà nước dã tạo ra một lang pháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch công khai, trong khuôn khổ kiểm soát của Nhà nước đã tạo ra thị trường bất động sản chính thức. Vai trò duy trì, điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn được thể hiện trong Nhà nước kiểm soát việc sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài. Đây là các đặc tính và vai trò vượt trội của Nhà nước đối với việc hình thành và định hướng sự phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường.
2.5.2. Nội dung của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
Chức năng quản lý Nhà nước trong nền kinh tế bao gồm:
– Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền tự do hoạt động kinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể cả các tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động trong nước.
– Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lý và kiểm soát giá cả, v.v….
– Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô.
Tiến hành xây dựng các chiến lược, chương trình, dự án, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn lực để phát triển kinh tế – xã hội .
Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn hợp lý, thực hiện các công cụ phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội …..
Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, song chung quy các quan điểm đều hướng có chung một cách hiểu thống nhất quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nước (quy hoạch v à kế hoạch hoá, luật pháp và các chính sách kinh tế) để kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường bất động sản nhằm đưa thị trường bất động sản vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước.
Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước v ề thị trường bất động sản là làm tăng tính hữu hiệu các tác động của Nhà nước về việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được sớm đạt được các mục tiêu định hướng đẵ đặt ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý và vấn đề cốt lõi mang tính quyết định,
Những nội dung chủ yếu của quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản là:
¡ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản.
Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của thị trường bất động sản. Trong số đó, hệ thống các văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; Luật xây dựng; Luật Nhà nước ở; các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, bất động sản … Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị…. Cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về bất động sản trong lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật được thực thi trong cuộc sống.
Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường bất động sản.
– Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký bất động sản, với các loại hình giao dịch bất động sản như khung giá đất, khung giá nhà….
– Ban hành các chính sách đền bù, bồi thưởng, giải toả, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất.
– Phát hành trái phiếu với nhà đất, bất động sản; gắn thị trường bất động sản hệ thống chứng khoán.
– Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ bất động sản như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch bất động sản.
¡ Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản.
Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng mình là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý Nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các nhà kinh doanh bất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
¡ Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản
Khác với các thị trường hàng hoá thông thường, nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán với sự hiện diện của hàng hoá giao dịch, thị trường bất động sản phải được giao dịch các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các "chợ" bất động sản. Khởi đầu, các chợ thường hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Không thể để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trường. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trường tiềm năng trở thành hiện thực.
¡ Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản.
– Tổ chức máy quản lý bất động sản từ Trung ương xuống địa phương. Bộ. Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ xây dựng hay Bộ Tài chính?
– Tổ chức các cơ quan chuyên quản lý thị trường bất động sản: trên Trung ương, có thể là Uỷ ban quản lý thị trường bất động sản, dưới địa phương là các cơ quan quản lý thị trường chịu sự lãnh đạo trực tiếp của Uỷ ban nhân dân các cấp.
– Tổ chức các tổ chức dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấ tờ liên quan đến giao dịch bất động sản.
2.5.3. Quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản trong những năm qua ở Việt Nam
2.5.3.1. Những quy định của Nhà nước về nội dung và phương thức thực hiện quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng cộng sản Việt Nam đã xác định: "quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản" là một trong bốn hoạt động chủ yếu để "tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường". Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996 – 2000 là "ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng các sở hữu bất động sản."Năm 2003 Luật Đất đai mới ra đời thay cho Luật Đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004. Cho đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành các chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà nước về quản lý thị trường bất động sản là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.
Mặc dù đất đại thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng những người được Nhà nước giao đất vẫn được Nhà nước cho các quyền định đoạt hạn chế đối với đất đai do họ dang sử dụng. Tại khoản 2 điều 3 luật Đất đai quy định: "Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Các quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và ứng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp. Để cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất bộ luật Dân cư (BLDS) được Quốc hội thông qua ngày 25 – 10 – 1995 từ Điều 90 đến Điều 744 quy định các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Trong Bộ Luật Dân sự chưa quy định việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hơn nữa Bộ Luật Dân sự cũng chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy người có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã được quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất đai đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã bổ sung thêm một số quỳen của người sử dụng đất như quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đâts và bảo lãnh cho bên thứ 3 vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất. Hơn nữa trong Luật Đất đai bổ sung còn cho quyền những người thuê đất đai trả tiền trước tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng có các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được thế chấp tài sản của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất (Điều 78c) có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy Luật Đất đai không chỉ cho phép các nhân, hộ gia đình mà cả một số tổ chức được Nhà nước giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất) được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để thực hiện các quyền trên Chính phủ cũng đã ra nghị định 17/1999/CP ngày 29-3-1999 quy định các thủ tục thực hiện các quyền chuyển nhượng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Bên cạnh đó Luật sữa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất tư nước ngoài tại Việt Nam cũng đã cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp tài sản và quyền sử dụng đất đai các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam. Trong thị trường bất động sản của các giao dịch không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn cả tài sản gắn liền với đất. Nghị định 178/199/NĐ – CP ngày 29/12-1999 của Chính phủ đã quy định nguyên tắc thế chấp tài sản gắn liền với đất, tuy vậy tài sản trên đất vẫn chưa được quy định cụ thể.
Luật Đất đai 2003 đã cụ thể hoá các nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Trong điều 61 đã quy định quy định rõ được những loại đất được tham gia thị trường bất động sản. Điều 62 quy định về điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản và Điều 63 quy định về quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 các đối tượng tham gia thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản được mở rộng, không chỉ hộ gia đình, cá nhân và các tô chức trong nước mà còn cả các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cũng được tham gia thị trường nếu họ được Nhà nước giao đất co thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra các đối tượng này còn được tham gia đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở snả xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng, có quyền bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất, để thừa kế tài sản gắn liền với đất.
Để kiểm soát các hoạt động của thị trường bất động sản. Nghị định 181/CP đã quy định các tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư, định giá và thẩm định giá đất, giá bất động sản, nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản, tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chứng khoán bất động sản. Đặc biệt, sự tác động mạnh nhất cảu Nghị định 181 đến hoạt động cuả thị trường bất động sản là việc quy định cấm phân lô bán nền dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản là việc quy định cấm phân lô bán nền đất dự án. Với quy định này, thị trường bất động sản đang bùng phát ví như một con ngựa bất kham đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Đang từ một thị trường "sốt nong" chuyển sang trạng thái một thị trường "đóng băng" và có nguy cơ đổ vỡ từng bộ phận. Để phá băng thị trường, Chính phủ đã đề ra hiểu giải pháp, trong đó 3 giải pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra với hy vọng sẽ hâm nóng trở lại thị trương, nhưng kết quả không được như mong đợi. Một trong các giải pháp được nhiều kinh doanh trong đợt đã được Chính phủ thực hiện với sự ra đời của Nghị định 17 ngày 27-01-2006 cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác; đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng.
Về giá đất đai trong Luật Đất đai đã quy định rõ mục đích định giá đất và đã được cụ thể hoá bằng Nghị định 87/CP ngày 17-8-1999 của Chính phủ. Nhà nước đã ban hành khung giá các loại đất, trên cơ sở đó Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định khung giá đất cho địa chương trình. Căn vào bảng khung giá trong Nghị định 87/CP hầu hết các đô thị đã xác định được khung giá đất. Đây là một cơ sở quan trọng để thị trường bất động sản được mở rộng, phát triển ở các đô thị như Hà Nội, thành Phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Nhà nước đã ra Nghị định 188/CP về ngày 16-11-2004 về phương pháp xác định phương xây dựng khung giá đất cho địa phương mình và công bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Theo quy định mới này giá đất phải được xác định sát với giá giao dịch trên thị trường của mỗi địa phương.
Đối với nhà ở, Pháp lệnh nhà ở năm 1991 đã quy định quyền sở hữu nhà ở của dân cư. Nghị định 60/CP của Chính phủ ra ngày 5-7-1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị, đầy là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm hướng thị trường bất động sản thành thị trường chính thức. Để tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển nhượng nhà đất thuận lợi Chính phủ đã ban hành Nghị định 61/CP của Chính phủ ra ngày 5-7-1994 về mua bánkd nhà ở, Nghị định 21/CP ngày 16-4-1996 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Điều 5 và Điều 7 của nghị định 61/CP, Bộ luật dân sự từ Điều 443 đến Điều 451 về hợp đồng mua bán nhà và Điều 489 đến Điều 502 về hợp đồng thuê nhà và nhiều văn bản khác. Quá trình thành phố và hoàn thiện pháp luật về nhà ở đã được đánh giá bằng sự ra đời của Luật nhà ở được Quốc Hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và sẽ có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Luật Nhà ở đã dành toàn bộ Chương 5 với 35 điều để điều chỉnh các quan hệ giao dịch v ề nhà ở.
Ngày 05 tháng 01 năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định só 20/2006/NĐ – CP Quy chế khu đô thị mới đã tiến thêm một bước mới trong việc quản lý các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản và góp phần làm lành mạnh, phát triển ổn định vững chắc thị trường bất động sản.
Nhà nước cũng quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi sang tên đổi chủ đói với nhà, đất. Tất cả những quy định tên đều nhằm tạo điều kiện cho việc kinh doanh, mua bán nhà đất thuận lợi, đồng thời khắc phục các hiện tượng tiêu cực trong quan hệ nhà đất, động viên các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng giải quyết được một phần khó khăn về nhu cầu nhà ở hiện nay.
Trong thời gian qua. Chính phủ đang gấp rút chuẩn bị và đã trình quốc hộ thông qua dự thảo Luật kinh doanh bất động sản và dự kiến sẽ được thông qua chính thức trong năm 2006. Đây sẽ là một khuôn khổ pháp lý quan trọng nhất tạo cơ sở cho việc nâng cao hiệu quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.
Như vậy có thể nói, gần đây hệ thống pháp luật của nước ta liên quan đến quản lý phát triển vận hành thị trường bất động sản đã được hình thành tương đối nhanh góp phần tạo ra những hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động.
2.5.3.2. Những kết quả đã đạt được và hạn chế trong quản lý trường bất động sản ở Việt Nam.
Những kết quả đạt được
Những nổ lực trong công tác quản lý và đào tạo điều kiện thúc đẩy phát triển đã mang lại những đóng góp to lớn từ phát triển thị trường bất động sản đối với các hoạt động đời sống kinh tế – xã hội. Số lượng các đơn vị tham gia vào cung ứng nhà ở gia tăng nhằm đáp lại yêu cầu nhà ở tăng mạnh. Thị trường quyền sử dụng đất đã nhanh chóng hình thành và phát triển trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…) Thị trường nhà đất phát triển nhanh đã thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển (cả đầu tư trong nước và ngoài nước) góp làm cho tình trạng kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, góp phần tích cực vào kích cầu nền kinh tế. Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị và nông thông theo hướng văn minh, hịên đại và bền vững. Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý cảu nhà nước và thể chế kinh tế thị trường từng bước được hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển và hội nhập.
Công tác quy hoạch đã đóng góp rất lớn cho việc định hướng phát triển thị trường bất động sản.
Tại Hà Nội, trong những năm gần đây Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết trong đó có quy hoạch các khu đô thị mới trên địa bàn thành phố. Công tác quy hoạch đang thực sự đi trước một bước nhằm đảm bảo đủ điều kiện cho phát triển nhà thông qua việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới. Điểm được nhấn mạnh trong các khu đô thị này là cơ cấu sử dụng đất dành cho chung cư cao tầng sẽ chiếm tỷ lệ 60%, 40% còn lại dành cho biệt thự, nhà vườn, chia lô và nhà ống. Theo quy hoạch chung, hướng phát triển các đo thị mới (quy mô từ 3 ha trở lên) sẽ tâp trung ở phí Tây, Tây Nam và Tây Bắc Hà Nội. Có 65 dự án với quy mô gần 2000 ha và khoảng 25 triệu m2 sàn nhà đã được phân loại cụ thể thành: các dự án đang triển khai xây dựng (có tổng diện tích 230 ha); các dự án đang chuẩn bị đầu tư (có tổng diện tích 918 ha) và các dự án đang trong giai đoạn nghiên cứu (có tổng diện tích 850 ha). Hiện nay, riêng khu vực Tây – Tây Nam Hà Nội theo hướng thống kê mới nhất đã có 30 dự án phát triển. Trong đó có 25 dự án xây dựng khu đô thị mới và khu xây dựng tập trung có quy mô nhỏ từ 4 – 5 ha. Các dự án này nếu đảm bảo đúng tiến độ thì trong thời gian từ 5 đến 10 năm tới sẽ tạo dựng được bộ mặt đô thị khang trang ở phía Tây và Tây Nam thủ đô.
Hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản và thị trường bất động sản được ban hành đã tác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của thị trường bất động sản.
Những Quy định pháp lý của nhà nước đã và đang được các cơ hội chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường bất động sản, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được. Trong những năm qua, trên thực tế thị trường bất động sản ở nước ta không những đã xuất hiện mà hoạt động khá sôi nôi, đặc biệt ở các khu vực thành thị. Hoạt động thị trường bất động sản ở nước ta mặc dù còn rất mạnh nha, nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn trong công cuộc phát triển kinh tế đất nước.
Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở là một bước tiến lớn trong việc quản lý và sử dụng đất đai, tạo điều kiện để quan hệ đất đai tiếp cận với cơ chế kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước. Các quy định cảu Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế khác nhau như doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp tư nhân doanh nghiệp cổ phần được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinh doanh.
Việc Nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở, tạo điều kiện để khắc phục các tiêu cực trong quản lý nhà đất, động viên được nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở giải quyết được một phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở các đô thị lớn. Bình quân tính theo đầu người năm 1991 là 6,7m2/người, đến năm 2000 là 7,5m2/người, đến nay diện tích nhà ở đô thị bình quân đã tăng lên đến 10,8m2/người, và như vậy đã đạt và vượt được chỉ tiêu của Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ IX đề ra là diện tích nhà ở đô thị bình quân 10,5m2/người.
Nhà nước đã cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng và đấu thầu quyền sử dụng đất, từ đây đã thu được những kinh nghiệm thực tiễn quan trọng để xây dựng một cơ chế đầu tư thích hợp. Những kết quả đạt được trong việc thực hiện cơ chế đấu thầu quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2000 đến nay đã có nhiều kết quả khả quan, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng. Đặc biệt từ khi có Quyết định số 22/2003/QĐ – BTC ngày 18/2/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã mở ra cơ chế thoáng hơn cho hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, nguồn thu ngân sách từ đất đai tăng lên rõ rệt.
Bảng số 7: Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai
Đơn vị tính: Tỷ đồng
|
TT |
Chỉ tiêu |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
|
1 |
Tổng thu NS (thuế, phí) |
37.000 |
48.000 |
58.600 |
61.150 |
65.400 |
|
2 |
Thu từ đất |
1.529,7 |
3.680,9 |
4.731,5 |
5.181,9 |
5.500 |
|
3 |
% thu từ đất so với tổng thu |
4,96 |
7,65 |
8,04 |
8,47 |
8,4 |
|
4 |
Tốc độ tăng của nguồn thu từ đất, % |
– |
201,0 |
128,5 |
109,5 |
106,0 |
Nguồn: Tổng Cục Thuế, Bộ Tài Chính
Từ biểu trên cho thấy nguồn thu từ đất gia tăng với tốc độ nhanh, năm 2001 nguồn thu từ đất tăng gấp đôi năm 2000 và các năm tiếp theo đều thu năm sau cao hơn năm trước. Như vậy, có thể thấy cơ chế đấu giá không chỉ tăng nguồn thu cho ngân sách, mà đã tạo một loại hình giao dịch mới trong thị trường bất động ssản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Thông qua cơ chế đấu giá quyền sử đất mà nhà nước trước đây chỉ là người đứng bên ngoài thị trường thì nay cũng trở thành một tác nhân tham gia thị trường trong việc cung đất đai. Đồng thời đất đai thực sự trở thành một loại hàng hoá đặc biệt không chỉ với các doanh nghiệp, với các cá nhân mà cả với Nhà nước, tăng lượng hàng hoá bất động sản hợp pháp tham gia thị trường. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định qua các cuộc đấu giá đã làm cơ cở để nhà nước xác định lại giá đất sát với giá thị trường hơn.
Để tăng cường lượng hàng hoá bất động sản hợp pháp tham gia thị trường ngày càng nhiều, trong những năm qua các địa phương đã tích cực thực hiện các Nghị định 64/CP của Nhà nước về câpá giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nghị định 60/CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị và quyền sở hữu nhà ở. Cho đến nay nhiều tỉnh đã cấp được một tỷ lệ khá về giấy chứng nhận quyền sở hữunhà ở và quyền sở hữu đất ở. Ví dụ đến hết năm 2004 thành phố Hải Dương đã cấp được 49,53% giấy chứng nhận đất ở đô thị, 53,63% giấy chứngnhận đất ở nông thôn và 99,66% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, thành phố Hải Phòng cấp được 30,7% giấy chứng nhận đất ở nông thôn và 7,32% giấy chứng nhận đất ở đô thị, thành phố Hà Nội nhiều quận huyệnd dã cấp được tới trên 80% số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị như quận Hai Bà Trưng, huyện Thanh Trì, tỉnh Hà Tĩnh cấp được 71,05% số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, tỉnh Bắc Ninh cấp được tới 90% giấy chứng nhận đất ở đô thị…Qua số liệu tỷ lệ cấp giấy chứng nhận ở các địa phương cho thấy một số địa phương đã làm khá tốt việc này và việc hoàn tất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005 theo chỉ thị của Thủ tướng Chính Phủ là hoàn toàn có thể làm được.
Đối với đất đai trong thị trường sơ cấp giá cả đất dai do Nhà nước ấn định, trước luật Đất đai năm 2003, bằng Nghị định 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính Phủ về quy định khung gia các loại đất, Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Chính phủ về việc điều chính hệ số K trong chung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào quy định khung gia của c hính phủ để xây dựng khung giá đất đai cho địa phương mình. Tiếp theo trong Nghị định số 17/1998/CP ngày 12/3/1998 của Chính phủ cho phép các Uỷ ban nhân dân các tỉnh được điều chỉnh tăng hoặc giảm 50% so với giá đất mà các địa phương đã ban hành theo khung giá bao gồm cả hệ số điều chỉnh K. Khung giá đất hiện hành của Chính phủ được quy định như sau (giá đã được điều chỉnh theo Quyết định số 302/TTg và Nghị định 17/1998/CP). Từ sau Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước đã ra Nghị định 188/NĐ/CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khungn giá đất các loại đất và trên cơ sở đó hàng năm các địa phương xây dựng khung giá đất cho địa phương mình và công bố vào ngày 1 tháng 11 hàng năm. Theo thông báo của Bộ Tài chính đến nay đã có 60 tỉnh trong cả nước đã công bố khung giá đất trong năm 2005 của địa phương mình, trong đó có 55 tiỉnh thực hiện đúng quy định của Nghị định 188/CP về hiệu lực thời gian của khung giá đất.
Những năm qua, trên thực tế khung giá đất được xây dựng chỉ ápp dụng cho việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, tính thuế sử dụng đất và một phần được sử dụng làm căn cứ để bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng để phục vụ cho các mục đích an ninh, quốc phòng và xây dựng các côngn trình công cộng, còn giá cả giao dịch trên thị trường chủ yếu là do quan hệ cung cấp quyết định. Việc thực hiện điều chỉnh khung giá đất hàng năm của các địa phương là một cải tiến đáng ghi nhận trong việc quản lý giá đất của Nhà nước. Hàng năm các địa phương sẽ phải xem xét điều chỉnh, điều này sẽ làm cho khung giá đất của các địa phương gần sát với giá giao dịch trong thị trường hơn và sẽ góp phần giảm thất thu ngân sách về các khoản tiền liên quan đến đất đai, khắc phục dần tình trạng 2 giá đã tồn tại trong một thời gian dài vừa qua.
Về tổ chức các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường: Trước Luật Đất đai 2003 Nhà nước chưa quy định các dịch vụ hỗ trợ thị trường, nhưng trong Luật Đất đai mới này thì dịch vụ này đã được quan tâm hơn. Việc quy định tổ chức 2 cơ quan dịch vụ đất đai, đó là phòng thôn tin về đất và phòng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các cấp quản lý trực thuộc Bộ Tài Nguyên và Môi trường là một điều đáng ghi nhận trong việc quản lý các hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất. Cho đến nay nhiều địa phương đã tổ chức phòng đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như Hà Nội, Nghệ An…,đồng thời đã có một số tỉnh tổ chức phòng thông tin về đất đai. Việc tổ chức 2 phòng dịch vụ này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc tiếp cận các thông tin về đất và làm các thủ tục pháp lý đối với đất đai thuận lợi hơn, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quản lý Nhà nước về đất đai.
Trước khi Luật Đất đai 2003 Nhà nước chỉ yêu cầu các tổ chức, cá nhân hoạt động trong thị trường phải đăng ký hoạt động kinh doanh, không đề ra những yêu cầu và các điều kiện cụ thể. Sau Luật Đất đai 2003 đã đưa ra những yêu cầu và các điều kiện rất cụ thể đối với hoạt động kinh doanh, đặc biệt là hoạt động dịch vụ. Những văn phòng tư vấn nhà đất phải có văn phòng đạt tiêu chuẩn nhất định, phải có một lượng vốn pháp định theo quy định, có chứng chỉ nghề định giá của tổ chức, cơ quan có thẩm quyền cấp…thì mới được phép hành nghề.
Việc quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản trong thời gian qua đã đạt những thành tựu nhất định, tạo thuận lợi cho sự hình thành và phát triển thị trường bất đọng sản ở nước ta. Từ cải cách trong việc ra các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đến các cải cách hành chính trong quá trình quản lý, dịch vụ cho thị trường đã và đang phát huy những ưu điểm của nó. Kết quả mang lại là tạo điều kiện cho các loại bất động sản được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo ra sự sôi động trong một số lĩnh vực liên quan như ngành xây dựng, vật liệu, giao thông vận tải…và tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút được lượng vốn đáng kể từ người dân và từ bên ngoài, kể cả của các tổ chức cá nhân nước ngoài vào phát triển bất động sản trong nước. Do vậy lượng cung bất động sản (nhà) tăng lên một cách đáng kể, từ đó giải quýet phần nào nhu cầu nhà ở của nhân dân.
Những tồn tại
Qua thực trạng quá trình quản lý thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua cũng bộc lộ những tồn tại và nguyên nhân sau:
– Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập.
Thứ nhất: trong Bộ Luật dân sự, tại khoản 1 Điều 693 quy định một trong những điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi các thủ tục quy định trong việc xét cấp giấy chứng nhận quá phức tạp và chặt chẽ, mà phần lớn người sử dụng đất hiện nay lại thiếu các điều kiện theo quy định của nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu vì nước ta trải qua một thời gian dài chiến tranh hồ sơ đất đại bị thất lạc và có những xáo trộn trong quan hệ sử dụng đất đai, việc quản lý hồ sơ đất đại ở các miền cũng khác nhau, việc quản lý đất đai bị buông lỏng…, cần phải có những biện pháp tình thế để chấm dứt điều bất cập này. Những khó khăn, vướng mắc trong việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân đã hạn c hế số lượng đất đai có điều kiện pháp lý để tham gia chuyển nhượng trên thị trường. Trong kế hoạch mà Chính phủ đưa ra là đến hết năm 2005 chúng ta phải hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà đất ổn định, không có tranh chấp.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, người dân nhanh chóng nhận ra đất đai là một tài sản có giá, họ muốn chuyển nhượng đất đai một cách dễ dàng, hơn nữa người dân cũng muốn an toàn khi tiến hành các giao dịch đó, họ cần được sự bảo hộ của nhà nước các lợi ích chính đáng liên quan đến loại tài sản này. Để tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trong thị trường bất động sản thì rõ ràng các cơ quan quản lý nhà nước phải tăng cường hơn dịch vụ hành chính công, đặc biệt trong các khâu cơ bản: (a) đăng ký quyền tài sản và các giao dịch liên quan, (b) cấp các chứng chỉ cần thiết bảo đảm quyền sở hữu tài sản, (c) tạo mọi điều kiện thuận lợi cho người dân khi thực hiện chuyển nhượng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế) bất động sản của mình, (d) thực hiện các biện pháp ngăn chặn hoặc trấn áp các hành vi xâm phạm tài sản tư của họ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nhiều địa phương chưa làm tốt, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị còn rất thấp như Hải Phòng, Hải Dương và một số địa phương khác, do đó kế hoạch hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005 là khó thực hiện được. Điều này đã và đang làm cản trở việc kiểm soát của Nhà nước về các giao dịch trong thị trường bất động sản. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng các loại đất là biện pháp quan trọng nhằm xác lập trật tự quyền sử dụng đát và tăng cường sự kiểm soát của nhà nước trong giao dịch của thị trường bất động sản loại tài sản đặc biệt này.
Thứ hai: về sở hữu nhà ở trong các văn bản mới chỉ quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị (Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994), chưa quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nàh ở và quyền sử dụng đất ở nông thôn. Mặt khác cũng chưa có văn bản quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với các loại nhà dùng vào mục đích khác như khách sạn, nhà hàng, nhà xưởng, rạp hát…Hơn nữa theo quy định hiện nay đất đai được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo mẫu của Bộ Tài Nguyên Môi trường, nhưng những tài sản trên đất (nhà ở) lại được đăng ký quyền sở hữu theo mẫu của Bộ Xây dựng quy định. Mặc dù vừa qua Chính Phủ đã yêu cầu các cơ quan chức năng phải thực hiện ngay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, nhưng trên thực tế việc thống nhất chung một giấy cũng còn nhiều điều tranh cãi. Hiện nay đang thực hiện theo Thông tư 01/TT của Bộ Tài Nguyên và Môi trường là ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tài sản trên đất, nhưng việc ghi này lại không được coi là có tính pháp lý.
Thứ ba: pháp luật về khuyến khích đầu tư trong nước có rất nhiều biện pháp khuyến khích người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư về nước, nhưng trong văn bản pháp quy hiện nay quy định họ chỉ được sở hữu 1 ngôi nhà (Nghị định 81/2001/NĐ – CP ngày 5/11/2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam). Đây là điều làm nhiều người băn khoăn khi họ có nhu cầu về nhà ở nhiều hơn 1 ngôi nhà như quy định hiện nay.
Thứ tư: mặc dù Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đã quy định người phản phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế, khoản thuế này người mua thường phải nộp khi tiến hành làm thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Cộng thêm vào giá đất vốn đã rất cao, người mua phải chịu mọi rủi và chi phí khi đăng ký chuyển quyền tài sản. Điều này cũng làm cho thủ tục chuyển quyền tài sản và làm sổ đỏ kém hấp dẫn đối với người mua. Bên cạnh đó phí trước bạ theo quy định hiện nay là 1% giá trị đất là tài sản trên đất là quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Những điều này đã dẫn đến tình trạng chuyển quyền sử dụng đất chui, nhà nước không thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất và người dân cũng không an toàn về pháp lý.
Thứ năm: hệ thống văn bản pháp luật về đất đai từ thấp đến cao quá nhiều, đôi khi chồng chéo, phức tạp cho người sử dụng. Cần phải sớm tổ chức cơ quan tư vấn của nhà nước tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất đai và các giao dịch liên quan cho người dân, tạo điều kiện để họ có điều kiện thuận lợi trong các giao dịch này theo đúng quy định của Luật Đất đai 2003. Trước khi quyền mua đất người dân thường cần được tư vấn các thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sở hữu, sử dụng, thế chấp, tranh chấp nếu có. Nếu cơ quan nghiệp vụ địa địa chính tổ chức tư vấn được những vấn đề này cho người dân (có thể thu phí) thì đây là đầu mối thông tin đáng tin cậy để người dân tìm đến trước khi quyết định mua nhà đất.
– Về giá đất: Giá đất của các địa phương đã ban hành trước đây có chênh lệch lớn so với mức giá tối đa và mức giá tối thiểu được Chính phủ quy định. Ví dụ so với mức giá tối đa tại Hà Nội chỉ bằng 32%, Đà Nẵng chỉ bằng 30%, Hải Phòng chỉ bằng 21%, so với mức giá thiểu của Chỉnh phủ thì ở các địa phương đều cao gấp 4 – 8 lần.
Sau một thời gian dài áp dụng khung giá đất theo Nghị dịnh 87/CP đã trở nên bất cập với thực tế và không phản ánh đúng giá trị sử dụng của đất đai. Giá đất được xây dựng theo khung giá quy định của Chính phủ tại các địa phương mới chỉ bằng từ 30 – 60% giá đất được trao đổi trên thị trường. Vấn đè này được thể hiện rất rõ trong việc bồi thường đất để giải phóng mặt bằng. Với mức giá trên việc bồi thường đất khi giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, người dân bị thu hồi đất đã không chấp nhận giá bồi thường để di chuyển chỗ ở hoặc sản xuất, do vậy Nhà nước phải trợ giá để đảm bảo cho các công trình được thi công theo đúng tiến độ. Hơn nữa giá thu tiền sử dụng đất hoặc tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh thường thấp hơn so với giá thị trường đã làm cho Nhà nước bị thất thu nhiều. Từ đầu năm 2005 các địa phương đã công bố khung giá đất mới, nhưng theo ý kiến đánh giá của nhiều chuyên giá thì khung giá hiện nay của Nhà nước cũng mới chỉ bằng 70 – 80% giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường.
Giá cả đất đai tăng vọt, gây nhiều cơn sốt nhà đất. Từ khi có Pháp lệnh Nhà ở, hình thành thị trường bất động sản, nước ta đã trải qua 2 cơn sốt giá nhà đất, đợt đầu từ giữa năm 1993 đến năm 1995, giá đất tăng đột biến bình quân khoảng 10 lần, sau đó đóng băng và đến năm 2000 lại một chu kỳ mới. Lần này giá đất sốt nhiều đợt nhỏ, chủ yếu ở các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Đợt này giá bình quân tăng 5 lần so với trước đó. Giá đất tăng không hoàn toàn do nhu cầu sử dụng tăng mà chủ yếu là nhu cầu mang tính đầu cơ. Người thực sự có nhu cầu và khả năng mở rộng sản xuất và cải thiện chỗ ở chỉ chiếm từ 20 – 30%.
Cơn sốt đất đã hút một lượng vốn l ớn của người dân, của ngân hàng, các công ty…chôn vào đất mà không dùng để đầu tư phát triển sản xuất. Người có nhu cầu thực sự không có đủ khả năng thực hiện kế hoạch đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất và cải thiện chỗ ở do giá đất tăng quá cao. Siêu lợi nhuận từ buôn bán đất tập trung vào một số ít người, càng làm phân hoá giầu nghèo tăng, gây bất công xã hội, Nhà nước không thu được tiền chênh lệch do giá đất tăng, công tác đền bù, giải phóng mặt bằng càng khó khăn thêm.
Thiếu các định chế tài chính phù hợp để quản lý theo cơ chế thị trường. Đây là nguyên nhân cơ bản của sự lúng túng trong quản lý các bất động sản hiện nay. Chúng ta cần nghiên cứu một loại thuế về bất động sản thay thế thuế nhà đất hiện nay. Việc xây dựng sắc thuế này được thực hiện trên nguyên tắc là khoản thu nhằm vào người sử dụng quá mức trần diện tích đó.
Nếu sử dụng một bất động sản có diện tích từ mức trần đó tgrở lên thì phải chịu một mức thuế theo hình thức luỹ tiến. Như vậy những người có nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao và buộc phải bán số diện tích vượt quy định, đồng thời, cần nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhà đất cho mọi người dân. Bên cạnh đó cần quy định cụ thể đối tượng được quyền sở hữu nhà đất để tránh tình trạng đầu cơ…Những biện pháp như vậy chắc hẳn sẽ chống được tình trạng đầu cơ đất.
Mặc dù đây là một trong những giải pháp khá thiết thực nhưng nhiều ý kiến cho rằng, quá trình triển khai sẽ gặp nhiều khó khăn do tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng còn quá chậm. Về việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổng kết là nêu ra 7 lý do, trong đó thái độ nhũng nhiễu tiêu cực của một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai là một nguyên nhân chính. Một hiện tượng đã được lãnh đạo Bộ khẳng định là: "Có rất nhiều trường hợp, người ta đủ thủ tục rồi đến xin cấp giấy nhưng ông "vui" thì làm, ông "buồn" thì "thôi".
– Hiện trượng đầu cơ chưa được kiểm soát.
Tại hội thảo "Nhà ở với giá thành thấp tại Hà Nội" do Viện Goethe Hà Nội tổ chức, GS.TS. Michael Waibei, khoa Địa lý, Trường Đại học Tổng hợp Goettingen (Đức) đã đưa ra nhận định 70% dân thành phố không có khả năng mua căn hộ hoặc nhà riêng và 1/3 tổng quỹ nàh chung cư xây xong không có người ở, nạn đàu cơ nhà đất hiện đang tràn ng ập Việt Nam và ngày càng trở nên trầm trọng. Giá đất ở Việt Nam đang nằm ở mức cao nhất thế giới, thậm chí tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất đắt ngang với mức giá ở Tokyo.
Giá đất tăng với mức độ không thể tin nổi cũng chính là lý do giải thích vì sao các khu đô thị mới lại xây dựng với một tốc độ nhanh chóng như vậy. Thành phố Hà Nội đang thực hiện chương trình phát triển nhà ở với 56 dự án lớn và 140 dự án nhỏ. Theo dự tính, đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới sẽ tạo thêm trên 10 triệu mét vuông cho quỹ nhà Hà Nội. Đây là một con số rất lớn nếu chúng ta biết được rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội có điều kiện tài chính để mua những căn nhà này. Ngoài ra, có khoảng 10% dân số Hà Nội được nhà nước ưu đãi khi mua nhà, đó là những người có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.
Cần phải thẳng thắn nhìn nhận rằng, những dự án phát triển nhà ở các khu đô thị mới chủ yếu nhằm phục vụ cho những người có thu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho người có thu nhập thấp vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Mặc dù chương trình nhà ở của Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho người dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế xã hội khác nhau bao gồm cả những người có thu nhập thấp nhưng mục đích này khó có thể thực hiện được.
Thời gian gần đây, tầng lớp trung lưu ở Hà Nội đã xuất hiện nhanh chóng nhưng hiện vẫn còn kohảng 70% dân số thành phố không thể mua nổi nhà riêng hoặc căn hộ bởi thu nhập của họ quá thấp. Mặc dù, thông tin từ Ban Quản lý phát triển nhà ở Hà Nội cho rằng có khoảng 440.000m2 sử dụng sẽ được dành cho những người có thu nhập thấp từ các dự án đô thi mới trong giai đoạn 2001 – 2005m nhưng những nhà hoạch định lại không đè cập cụ thể đến khả năng tài chính của những người này, nên không thể biết họ có điều kiện mua được nhà hay không.
Trên lý thuyết, khoảng 20% quỹ nàh do các doanh nghiệp nhà nước như Tổng công ty Nhà ở phát triển Đô thị (HUD); Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội…sẽ được bán với mức giá ưu tiên cho những người tái định cư hoặc các hộ gia đình có thu nhập thấp. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là làm thế nào để xác định một cách chính xác thu nhập của từng hộ gia đình để đưa ra tiêu chí là điều chưa làm được. Hiện nay vẫn chưa có một cơ quan nào ở Việt Nam có khả năng giám sát thu nhập của người dân và do đó khó có thể đưa ra chính sách bán nhà một cách công bằng. Trong khi chính sách nhà nước chưa được đồng bộ thì rất dễ phát sinh những tiêu cực trong việc bán nhà. 1/3 tổng quỹ nhà chung cư xây dựng xong sẽ không có người đến ở.
Thực tế này đang xảy ra ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù người dân hiện đang thiếu nhà để ở một cách trầm trọng. Thực tế, có những người mua từ 3 – 4 căn hộ chung cư nhưng có nhu cầu ở thì không có. Trong khi các chính sách của Nhà nước đến khuyến khích người dân tham gia đóng góp cổ đông còn hạn chế thì phần lớn người dân Việt Nam khi có tiền lại đầu tư vào thị trường bất động sản. Vì thế dẫn tình trạng các nhà đầu tư cứ đẩy giá nhà cao lên một cách "ngất ngưởng", tạo nên những cơn "sốt" về nhà đất.
Nhiều chuyên gia về nhà đất cho rằng, việc quá nhiều người dân tập trung đầu tư vào thị trường bất động sản sẽ tạo ra mối đe doạ tiềm tàng cho nền kinh tế.
Nhiều ý kiến cho rằng, nạn đầu cơ nhà đất đang dẫn đến một sự lãng phí lớn các nỗ lực của Nhà nước, cần nhanh chóng có biện pháp pháp xử lý. Bên cạnh đó, cũng có một số đề xuất cho rằng Nhà nước cần thặt chặt các quy định việc người dẫn đến tại các khu đô thị mới, chẳng hạn nếu người dân mua nhà rồi nhưng sau 6 tháng không có người đến ở sẽ bị thu hồi và cấp cho người nào thực sự cần nhà.
– Bất cập trong công tác quản lý, tổ chức mua bán.
Trên thực tế, xây dựng chung cư cao cấp và cả chung cư cho ngươ ì thu nhập thấp là một chủ trương đúng đắn của Nhà nước bởi đây là một xu thế phát triển tất yếu trong thời gian tới tại các đô thị. Xu thế ngày càng có nhiều người cần ở các chung cư cao cấp cũng như bình dan vì giải iquyết được nhiều vấn đề: mua bán dễ dàng, không phải xây dựng nhiều, giá cả hợp lý. Đa số các chủ đầu tư các chung cư cao cấp đều "được hưởng lợi" rất lớn như giá đền bù giải toả thấp, vị trí đất đẹp…nhưng đều bán phần lớn các căn hộ với giá thị trường (cao gấp nhiều lần giá mà Nhà nước tính khi giao đất).
Từ khu cầu "khát" chung cư, cũng như tận dụng chủ trương của Nhà nước về ưu đãi xây chung cư, nên nhiều ch�� đầu tư đã lập lờ để tạo nên những cơn "sốt" giả tạo nhằm đẩy giá lên cao. Theo giá bán, mỗi căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội có giá trung bình từ 5.000.000 – 7.500.000 đồng /m2 nhưng thực tế người mua phải trả chênh lệch từ 30.000.000 – 100.000.000 đồng /căn hộ, thậm chí tới 200.000.000 đồng /căn hộ. Để làm được việc này chủ đầu tư thường không có công khai giá bán, số căn hộ…để bịt thông tin khiến người có nhu cầu thật sự có cảm giác như không còn căn hộ nữa. Từ đó họ phải lần mò đi tìm tạo nền "cơn số ảo" và những người đầu cơ được hưởng lợi. Và chắc chắn các chủ đầu tư cũng không đúng ngoài "cuộc chơi". Giữa chủ đầu tư và một số kẻ đầu cơ thức ự ra có cùng chung mục đích là kiếm lợi. Khoảng chênh lệch mỗi căn hộ từ 30 triệu đến 200 triệu đồng mà những người đầu cơ kiến được bao nhiêu cũng phải "chia chác". Những khoản chênh lệch này người mua phải chấp nhận thiệt và Nhà nước thì không kiểm soát được.
– Chưa có một mô hình kết hợp và hỗ trợ hiệuquả của các định chế tài chính trung gian đối với phát triển thị trường nhà ở dân dụng.
Mặc dù hiện nayM, một số dự án đầu tư bất động sản đã tiếp tục dân sự ủng hộ và tài trợ từ phía ngân hàng, nhiều dự án trước đây ngân hàng không tài trợ na đã được tái rót vốn, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở dân dụng nói riêngn tại Việt Nam vẫn thiếu một mô hình và thông lệ phôhí hợp hỗ trợ hiệu quả của các định chế tài cính trung gian như các ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư bất động sản cũng như các quỹ đầu tư chứng khoán đối với các công ty xây dựng và các dự án phát triển nhà ở dân dụng.
– Sự không đồng bộ và chồng chéo của pháp luật, các nghị định, thông tư.
Mặc dù hiện nay, một số dự án đầu tư bất động sản đã tiếp tục nhận sự ủng hộ và tài trợ từ phía ngân hàng, nhiều dự án trước đây ngân hàng không tài trợ nay đã được tái rót vốn, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở dân dụng nói riêng tại Việt Nam vẫn thiếu một mô hình và thông lệ phối hợp hỗ trợ hiệu quả của các địnhchế tài chính trung gian như các ngân hàng thương mại, các quỹ đầu tư bất động sản cũng như các quỹ đầu tư chứng khoán đối với các công ty xây dựng và các dự án phát triển nhà ở dân dụng.
– Sự không đồng bộ và chồng chéo của luật pháp, các nghị định, thông tư
Xung quanh vấn đề đất đai và nhà ở, hiện có trên 600 văn bản có liên quan (kỷ yếu hội thảo khoa học: thị trường nhà đất ở Hà Nội – thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước, 2002) làm cho những người tham gia như bị lạc vào mê cung các quy định, giấy tờ. Mặt khác, mỗi địa phương lại có những quy định riêng làm cho tình hình kinh doanh mua bán nhà càng trở nên phức tạp. Những phức tạp trong việc quy định quyền sử dụng hay quyền sở hữu nàh ở chung cư và quy định về việc không được sử dụng "sổ đỏ" căn hộ chung cư để thế chấp vay ngân hàng sẽ là một cán trở lớn cho sự phát triển của thị trường nhà ở dân dụng ở nước ta trong những năm tới.
Mặc dù đã có những chươngn trình giành quỹ nhà ở cho cộng đồng thu nhập thấp ở những thành phố lớn và một số chương trình tái định cư trên cơ sở nhiều nguồn thu khác, trong đó có các quỹ từ các tổ chức tài chính quốc tế và các tổ chức phi chính phủ. Tuy nhiên, vì sự yếu kém trong quản lý đô thị và vấn đề di dân diễn ra, liên tục và mạnh mẽ nên tình trạng nhà ở một vẫn gia tăng. Thị trường nhà ở không chính thức chiếm đại bộ phận. Thậm chí ngay cả trong thị trường nhà ở chính thức, việc mua bán cũng không tuân theo các thủ tục quy định. Nhiều quy định còn chưa rõ ràng và đang gây tranh cãi (quy định về quyền sử dụng hay quyền sở hữu căn hộ chung cưq).
– Chưa có sự phối hợp tốt giữa việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản với quá trình đô thị hoá.
Một trong những vấn đề mà các khu đô thị mới (KĐTM) mọc lên như nấm ở nước ta những năm gần đây đang phải đương đầu chính là sự không đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật. Do p hải phát triển nhanh để đáp ứng những nhu cầu nóng bỏng về chỗ ở, nhiều khu đô thị mới không kịp có được kỹ thuật đồng bộ (bao gồm đường giao thông, cấp thoát nước, điện chiếu sáng, điện thoại thông tin, thu gom vận chuyển rác thải…)
Nhiều khi quy hoạch đồng bộ đã được duyệt, có chủ đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng nhưng vì một lý do bất khả kháng nào đó, nên một số công trình cấp thoát nước không kết nối được với các công trình ngoài hàng rào. Ví dụ như ở dự án Khu đô thị mới Định Côngn (Hà Nội), do nguồn nước không đảm bảo vệ sinh nên chủ đầu tư phải tự lo cấp nước. Hoặc cốt miệng xả kh ông thống nhất, chồng chéo qua các giai đoạn xây dựng dự án, khiến chủ dầu tư rất vất vả (như khu Mỹ Đình, Hà Nội)…
Rất nhiều khu đô thị mới chỉ được đưa vào sử dụng sau 1- 2 năm đã gắp ách tắc trong giao thông đi lại. Nhiều khu nhà cao tầng khi vào sử dụng người dân mới phát hiện ra là không có chỗ đậu xe ô tô như "quảng cáo". Thậm chí có một số khu đô thị mới không có chõ đẻ chạy các tuyến cáp ngầm.
Theo đại diện của Công ty Tư vấn đô thị và Khu công nghiệp Việt Nam, thì trước hết là do chúng ta không có tầm nhìn dài hạn (từ 50 năm đến 100 năm) trong các quy hoạch tổng thể phát triển đô thị. Việc quy hoạch tổng thể các thành phố, trung tâm dân cư lớn không theo kịp với nhu cầu phát triển khác nhu đô thị mới. Nhiều khu đô thị mới với quy mô nhỏ được quy hoạch chi tiết mà không nằm trong quy hoạch chung.
Lỗi cũng còn do các chủ đầu tư. Chúng ta đều biết, các dự án khu đô thị mới được triển khai theo vốn đóng góp của khách hàng rồi mới xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Tâm lý chungn của các chủ đầu tư vẫn nặng về kinh doanh theo lợi nhuận chứ chưa thực sự quan tâm đến vấn đề phải đầu tư nghiêm túc cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật một cách đồng bộ. Càng tiết kiệm đầu tư cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật (là cái khó đập ngay vào mắt) thì lãi suất càng cao.
Thống kê cho thấy, các khu đô thị mới ở Hà Nội, giá đã có hạ tầng khoảng 15 – 20 triệu đồng /m2, trong khih đầu tư cho hạ tầng chỉ khoảng 1,5 – 2, 5 triệu đồng/m2. Điều đó cho thấy tiền đầua tư cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở các khu đô thị mới nhìn chung là còn rất thấp. Và nhiều khi không chỉ là hạ tầng kỹ thuật. Hệ thống các công trình công cộng, một phần cấu thành quan trọng của các khu đô thị mới chưa được quan tâm nghiêm túc. Rất nhiều khoảnh đất được quy hoạch để làm trường học, bệnh viện, vườn hoa…ngoảnh đi ngoảnh lại đã thấy các chủ đầu tư "tận thu" đê xây dựng nhà cao tầng, cốt sao thu được nhiều lãi (khu Trung Hoà – Nhân Chính là một ví dụ).
– Đội ngũ cán bộ quản lý, có năng lực và kiến thức về thịt rường còn hạn chế.
Nhìn chung, số lượng và chất lượng nguồn nhân lực theo yêu cầu của thị trường nhà ở dân dụng nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung còn chưa đáp ứng so với nhu cầu. Cùng với những nguyên nhân do quá trình thanh tra kiểm tra kém hiệu quả, trong khôngn ít trường hợp, sự chậm trễ và kém hiệu quả trong triển khai xây dựng và cung cấp nhà ở theo các dự án nhà ở dân dụng, đã có nhiều hiện tượng thể hiện sự yếu kém và đe doạ lợi ích và tính khả thi của dự án mà còn góp phần tạo tâm lý tiêu cực không tin tưởng vào đội ngũ cán bộ, dẫn tới nhiều sai phạm và tổn thất không đáng có.
– Việc cấp chứng nhận về quyền sở hữu và sử dụng đất đai và nhà ở còn chậm.
Chẳng hạn ở Hà Nội, tính đến cuối tháng 2003 mới cấp được 147/1433 giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng trụ sở làm việc cho các cơ quan hành chính sự nghiệp, đạt tỷ lệ 10,6%. Việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình còn rất hạn chế.
Luật đất đai do Quốc hội ban hành gồm những hướng dẫn liên quan đến đất tư nhân, nhưng vẫn còn một số vấn đề nảy sinh liên quan đến việc chuyển nhượng và sáng tên quyền sử dụng đát cũng như việc định giá đấ. Việc ban hành chứng nhận quyền sử dụng đất quá chậm trễ. Hiện mới có gần 10% số hộ gia đình ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được cấp giấy chứng nhận. Vấn đề này đã gây khó khăn cho người sử dụng trong việc xin phép xây dựng hoặc vay ngân hàng để xây dựng. Những quy định về tài chính thế chấp lại không rõ ràng và không có những điều khoản cụ thể về thu tài sản.
Quy trình mua bán phức tap, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Mọi loại hình giao dịch đèu có sự tham gia của các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, ít nhiều mang tính chất "xin – cho". Để hoàn tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với n hiều loại thủ tục ở các địa điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần (chỉ riêng việc nộp tiền thuế và phí về bất động sản cũng đã đòi hỏi người dân, nhà doanh nghiệp phải đi lại nhiều lần qua nhiều cơ quan, rất tốn kém thời gian và sức lực).
Giá cả rất dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi đang giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Còn tồn tại hệ thống hai giá, đặt bằng giá thiếu nhiều căn cứ định hướng. Đây là yếu tố gây bất ổn cho c nhà kinh doanh trong việc dự báo nhu cầu bất động sản để đầu tư đáp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động đầu tư phát triển, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp dân doanh.
Thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, thiếu minh bạch. Để có thể tiếp nhận thông tin với các quy hoạch, với các địa bàn đầu tư, hiện còn tồn rại rất nhiều ách tắc do sự không rõ ràng, minh bạch về thông tin. Do đó, chi phí đầu tư và không dự báo được.
Giao dịch không chính quy (giao dịch không thông qua các cơ quan Nhà nước) chiếm tỷ lệ cao, đặc biệt là thị trường bất động sản nhà ở, đất ở. Hoạt động của thị trường này đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.
Thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định cvủa hệ thống pháp luật.
– Công tác lập và quản lý quy hoạch còn nhiều yếu kém.
Công tác quy hoạch chưa đáp ứng yêu càu của phát triển và quản lý có hiệu quả đất đai, xây dựng cơ bản và phát triển đô thị – nông thôn bền vững.
Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết; quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh; việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể; tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía nhiều cơ quan nhà nước và một bộ phận nhân dân.
– Quản lý và điều hành thị trường quyền sử dụng đất yếu kém nhất là ở cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt quý hiếm là đất đai.
Tình trạng quản lý yếu kém đã dẫn đến việc Nhà nước phải chi phí đáng kể cho việc khắc phục những hậu quả do sự yếu kém của quy hoạch cũng như quản lý đất đai tạo ra.
Đất đai, nguồn quan trọng để phát triển bất động sản hàng hoá bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích, vi phạm pháp luật. Hiện tượng đất bỏ hoang phí trong xây dựng cơ bản đang khá phổ biến. Việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền đã xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã mà cả ở cấp huyện, cấp tỉnh và các cấp tương đương ở đô thị . Hệ quả là rất n hiều vốn đầu tư vào những địa điểm này hoặc không phát huy được hiệu quả hoặc gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện. Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm của cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các cấp đối với các mặt hàng hoạt động của thị trường bất động sản nhất là hoạt động giao dịch bị thả nổi dẫn đến vi phạm kỷ cương, pháp luật và hậu quả tất yếu của sự thất thu cho ngân sách. Hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn rất hạn chế, chưa phát huy được ai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản. Mô hình tổ chức quản lý và năng lực của cán bộ trong lĩnh vực sản và thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn quá bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước với nước ngoài trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy nàh nước về lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản. Tồn tại này tạo ra những khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc tiếp cận với địa bàn đầu tư, với dự án đầu tư, gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và t hu nậhp trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường bất động sản.
2.6. GIÁ TRỊ VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
2.6.1. Giá trị bất động sản
Trên lý thuyết người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường (GTTT) vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).
Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa GTTT của BĐS đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Các nước Bắc Mỹ như Hoa Kỳ và Canada đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP) trong đó GTTT được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một BĐS trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.
Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày của dân Việt Nam ta là thuận mua vừa bán.
Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực BĐS là giá trị đầu tư (GTĐT) dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về GTĐT, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà ở tại Mỹ tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử.
Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra. Tuy nhiên, tại một số tiểu bang của Mỹ, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, GTTT của BĐS này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.
Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng (GTSD) của BĐS. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy GTSD của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy, GTTT của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về GTSD thì nó hấp dẫn hơn.
Trong BĐS người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm (GTCTBH) tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một BĐS nào đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa hoạn, lụt lội… đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà. Khi đánh giá GTCTBH, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. GTCTBH thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh.
Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định (GTTĐ) gán cho tài sản để đóng thuế. GTTĐ thường được tính trên cơ sở GTTT. Ví dụ như ở Mỹ GTTĐ có thể được nhà thẩm định của cơ quan thuế ước tính vào khoảng 40% của GTTT. Tuy nhiên, không thể loại trừ những mâu thuẫn hay lỗi lầm trong báo cáo định giá của cơ quan thẩm định, và do vậy việc định giá thuế có thể không tương xứng với giá trị thực tế trên thị trường. Một thuật ngữ thường dùng trong trường hợp này được gọi là ad valorem tax, tức là thuế đánh trên GTTT của BĐS.
Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp (GTHĐDN) liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một BĐS nào đó và giá trị thanh lý của BĐS.
2.6.2. Giá cả bất động sản
Giá đất đai
Trong phạm vi nguồn cung của Nhà nước, giá đất đai chủ yếu do Nhà nước quy định, còn ngoài thị trường giá đất được quyết định bởi quan hệ cung cầu, đồng thời còn một só yếu tố khác chi phối. Giá thị trường đất dai mang tính địa phương và hay giao động. Giá đất ở các đô thị thường có biến động lớn và phức tạp theo tốc độ của quá trình đô thị hoá. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra nhanh, mạnh ở các khu vực ven đô, chủ yếu là chuyển từ sản xuất nông nghiệp thành đất xây dựng. Giá đất trên thị trường có biến động rất lớn và có độ chênh lệch lớn so với khung giá do Uỷ ban nhân dân các tỉnh xây dựng. Có thể thấy tình hình này qua thị trường đất của Hà Nội.
Theo kết quả điều tra của Tổng cục Địa chính sự biến động của giá đất bình quân trên thị trường bất động sản Hà Nội như sau (xem hình 1)
Biểu đồ 1: Giá bình quân 1 m2 đất giai đoạn từ 1994 – 2001
(Khu vực Phố Bà Triệu – đường loại 1, vị trí 1, mức A)
Từ số liệu trên cho thấy giá đất có xu hướng tăng liên tục, riêng năm 1996 tăng đột ngột. Nguyên nhân của việc tâng đột ngột ở đầy là do ảnh hưởng của xu hướng chung trên thị trường bất động sản trog khu vực, các nhà đầu tư bất động sản đổ xô vào đầu cơ đất đai, xây dựng nhà hàng, khách sạn… đã làm tăng cầu đất một cách đột biến. Khi cơ hội kinh doanh không có được như họ tưởng, nhiều nhà kinh doanh bất động sản phải bán đất đai, nhà cửa, khách sạn… với giá thấp để thu hồi vốn và trả nở ngân hàng, do vậy giá đất trong những năm 1997 – 1998 đã giảm đột ngột. Đây chính là thời kỳ xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ Châu Á. Từ năm 1999 giá đất đi vào ổn định và bắt đầu có xu hướng tăng trở lại, điều này cho thấy cầu về đất đai bắt đầu vào thời kỳ vượt quá khả năng cung đất, mặc dù Chính phủ đã có nhiều can thiệp thông qua thay đổi, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai, mở rộng đô thị. Như vậy, từ cuối năm 2000 giá đất có xu hướng tăng cao.
Bảng số 5: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý 1 năm 2001 đến quý 1 năm 2002
|
Đường phố |
Loại đường phố |
Vị trí |
Giá bình quân trên thị trường (nghìn đ/ m2) |
||
|
Năm 2001 |
Năm 2002 |
Giá năm 2002 so với 2001 (lần) |
|||
|
Kim Mã |
1A |
1 |
27.465 |
49.400 |
1,8 |
|
|
|
2 |
11.200 |
29.000 |
2,59 |
|
|
|
3 |
5.888 |
14.440 |
2,45 |
|
|
|
4 |
|
14.108 |
|
|
Cầu giấy |
2B |
1 |
25.250 |
52.100 |
2.06 |
|
|
|
2 |
10.773 |
20.140 |
1,87 |
|
|
|
3 |
5.000 |
10.620 |
2,12 |
|
|
|
4 |
5.311 |
9.000 |
1,7 |
|
Hoàng Quốc Việt |
3A |
1 |
|
23.680 |
|
|
|
|
2 |
10.945 |
17.200 |
1,57 |
|
|
|
3 |
5.457 |
12.330 |
2,26 |
|
|
|
4 |
4.640 |
5.600 |
1,22 |
(Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục Địa chính)
Trên thị trường đất đai đã thực sự hình thành 2 loại giá – đó là khung giá của Nhà nước và giá thoả thuận trên thị trường. So với giá quy định trong hung giá đất đai trên thị trường cao gấp từ 4 -5 lần, cá biệt 5 nơi cao gấp gần 10 lần. Điều này cho thấy sự bất cập trong quản lý công tác quy định giá của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Lực lượng cung trong thị trường chủ yếu là những người dân có đất nằm gay cạnh khu vực mới được quy hoạch, cạnh cơ sở hạ tầng mới được gây dựng như 2 bên trục đường giao thông mới mở. Giá đất trong thị trường này hoàn toàn do quan hệ cung cầu quyết định, khi mà nhiều trung tâm giao dịch, sản xuất thì những người có đất tự ý đẩy giá lên, họ còn tự ý chia lô đất được giao sử dụng để mang bán. Tình trạng mua bán ra tay diễn ra khá phổ biến ở thị trường này. Nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng điều này để được nhận đất theo đúng giá của Nhà nước, sau đó bán đi một phần để kiếm lời. Mức chênh lệch giá đất lớn đã làm nảy sinh hiện tượng mua đi, bán lại, đẩy giá đất lên cao.
Nhà nước chưa có giải pháp đồng bộ, kịp thời kiểm soát và ngăn chặn các hoạt động này diễn ra công khai ở nhiều nơi, nhất là cácd khu đô thị, ven đo thị và ven khu công nghiệp. Nhiều tổ chức, dự án lợi dụng chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất của Nhà nước đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo nghị định 71/2001/CP của Chính phủ để thuê đất của Nhà nước hoặc của hộ gia đình. Cá nhân kiếm lời bất chính (lợi dụng đầu tư để đầu cơ). Qua điều tra 4 khu đất xây dựng khu đô thị mới tại Hà Nội của Tổng cục Địa chính cho thấy rõ tình trạng này.
Bảng số 6: Kết quả điều tra về sử dụng đất ở 4 khu đô thị mới tại
Hà Nội (năm 2002)
Tên khu đô thị mới
|
Năm kết thúc xâydựng CSHT |
Tổng số lô đã bán (lô) |
Số lô đã XD nhà ở (lô) |
% lô XD / lô đã bán |
Số lô còn bỏ trống (lô) |
% so với số lô đã bán |
Giá đất trên thị trường tại quí 1/2001 (tr.đ/m2) |
|
|
Đại Kim Đinh Công (Thanh trì) |
1999 |
645 |
111 |
17,2 |
543 |
83,8 |
22,0 |
|
Trung tâm CNTT (Cầu Giấy) |
1993 |
20 |
9 |
45 |
11 |
55 |
19,23 |
|
Trung tâm KHTT (Cầu Giấy) |
1993 |
30 |
20 |
66,67 |
10 |
33,33 |
19,23 |
|
Viện Tim mạch (Cầu Giấy) |
1993 |
40 |
23 |
57,5 |
17 |
42,5 |
19,23 |
(Nguồn: Điều tra của Tổng cục Địa chính)
Từ thực trạng trên cho thấy tình trạng đầu cơ đất đai chiếm một tỷ trọng lớn trong các dự án phát triển nhà ở, nhiều lô đất đựơc mua đi bán lại trao tay trên thị trường nhiều năm vẫn chưa tìm thấy chủ thực sự là người có nhu cầu nhà ở xây dựng nhà trên các lô đất mua được.
Giá nhà ở
Mặc dù nhà ở hiện nay có nhiều hình thức sở hữu, nhưng trong thị trường nhà ở có sự thống nhât tương đối về giá nhà. Nhà ở do tư nhân cung cấp thường đi liền với đất ở, giá nhà cao hay thấp do giá trị mảnh đất quyết định.
Nhà ở do các công ty kinh doanh phát triển nhà cung cấp, giá cả được công ty quyết định dựa vào giá xây dựng, giá đất khi chuyển quyền sử dụng đất hoặc giá đấu thầu, lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Tuỳ thuộc vào quy định trong quy hoạch phát triển nhà ở các công ty kinh doanh phát triển nhà ở có thể phát triển nhiều dạng nhà ở khác nhau như nhà biệt thự, nhà chung cư. Giá bán của mỗi loại nhà được tính riêng và phụ thuộc vào vị trí, diện tích của mỗi loại.
Giá nhà ở còn tuỳ thuộc vò vị trí khu vực nhà ở, những nhà ở khu vực ngoại ô thành phố thường có giá thấp hơn khu vực trung tâm. Tuy nhiên giá nhà chung cư ngày càng tăng, vị dụ năm 2001 giá căn hộ 78 m2 tại dự án tỉnh Đàm Hà Nội được giao bán ở mức gía dưới 200 triệu đồng, căn hộ ở chung 2 giá cao nhất là 187.645 nghìn đồng, và tầng 9 thấp nhất là 138.694 nghìn đồng, nhưng đến năm 2004 giá những căn hộ như vậy các công ty kinh doanh đã bán với giá gấp đôi. Mặc dù giá nhà ở các công ty bán ra há da dạng, có thể phù hợp với khả năng mua của nhiều người lao động. Nhưng trong thực tế những người có nhu cầu thực sự lại khó có khả năng mua đựơc nhà của các công ty kinh doanh nhà ở và lại chờ cơ hội giá lên để dán lại cho những người có nhu cầu thực sự là khá phổ biến trong các khu đô thị mới ở Hà Nội. Theo số liệu của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội trong số 1, 3 triệu m2 nhà ở chưa bàn giao đã có tới 34% trong số đó được mua đi bán lại nhiều lần, không rõ nguồn gốc. Do vậy giá nhà ở trên thị trường thường cao hơn giá bán ra của các công ty kinh doanh phát triển nhà ở từ 50 -150 triệu đồng / căn hộ, tuỳ thuộc vào vị trí khu nhà và hệ số tầng cao, căn hộ càng ở tầng thấp thì chênh lệch giá càng cao.
Giá nhà chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh ở mức cao, một phần do có một lượng đáng kể khách hàng giao dịch là những Việt Kiều (theo trung tâm giao dịch địa ốc thuộc ngân hàng phát triển nhà thành phố Hồ Chí Minh, trong dịp tết Nguyên đán 2003 có tới gần 50% các giao dịch bất động sản được thực hiện bởi các Việt Kiểu). Thêm vào đó, do mức thu nhập trung bình ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn Hà Nội và các nơi khác nên theo các công ty kinh doanh địa ốc thành phố ở với mức 150 lượng vàng được coi là "trung bình", các căn hộ với giá từ 350 đến 700 triệu đồng được coi là "dễ chịu".
Thị trường nhà cho thuê mới hình thành, chưa đáp ứng được nhu cầu của xã hội và chưa có sự quản lý. Sự phát triển của thị trường này chủ yếu là việc cho thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà củ yếu dưới dạng không khép kín phục vụ cho nhu cầu ở cảu các đối tượng tam thời như sinh viên và người lao động ngoại tỉnh. Hiện riêng Hà Nội có khoảng 15.168 cơ sở kinh doanh lưu trú nhằm giải quyết nhu cầu cho người nhập cư nhưng cư đáp ứng được nhu cầu.
Theo dự thảo đề án về phát triển nhà cho thuê với chủ trương khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dưới sự hỗ trợ và tham gia của ngân sách Nhà nước, các công ty sẽ cải tạo lại quỹ nhà cũ phục vụ cho chính những người dân đang ở đó và xây dựng các khu chung cư mới, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng cư cao tầng cho thuê bằng nguồn vốn của mình sẽ được miễn thuế sử dụng đất cho đến khi thu đủ vốn đầu tư ban đầu, miễn thuế thu phập doanh nghiệp phân doanh thu do cho thuê nhà mang lại. Như vậy, với thời gian thu hồi vốn của các dự án khoảng 40 – 50 năm, giá thuê tối thiểu cho một căn hộ diện tích 40 m2 và khoảng 7000.000 đồng mỗi tháng. Giá thuê căn hộ ở các khu tập thể như Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, các chung cư Định Công, Linh Đàm (Hà Nội), Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ (Thành phố Hồ Chí Minh) … Hiện dao động từ 800.000 đồng đến trên 2 triệu đồng/ tháng (tuỳ loại căn hộ). Những khách hàng chính thường thuê căn hộ là những cập vợ chồng trẻ, nhân viên căn phòng hoặc sinh viên con nhà khá giả. Hiện những căn hộ chất lượng tốt, điện nước đầy đủ rất đắt khách. Trong bối cảnh giá thuê nhà còn khá cao như hiện nay, thì việc giải quyết nhu cầu nhà ở theo hướng trên sẽ góp phần làm chịu dịu bớt những căng thẳng trên thị trường.
Ngoài thị trường cho thuê nhà ở đối với khách hàng là người Việt, thị trường nhà cho người nước ngoài thuê cũng khá nhộn nhịp. Theo ước tính là Công ty Bất động sản Chesterton, trong số hơn 1.400 căn hộ cho thuê đạt tiêu chuẩn ở Hà Nội, hiện chưa đầu 9% còn trống. Những căn hộ đắt khách thường có 2 – 3 buồng ngủ với giá thuê trung bình hàng tháng 19USD/ m2. Cá biệt, có nơi cho thuê tới 25 USD / m2. Tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường này cũng khá sôi động với những địa chỉ "nổi tiếng" như Sommerset Chancellor ourt, Garden View Court, Landmark… có giá thuê mỗi tháng khoảng 1.000 USD / căn hộ. Người nước ngoài sinh sống tại TP. Hồ Chí Minh phân loại nhà cho thuê thành 4 cấp: loại A giá thuê 20-28 USD/ m2; loại B 17 – 15 USD, loại C 10-23 USD, nhà do người Việt Nam xây và kinh doanh giá hơn, khoảng 8 – 15 USD/ m2. Theo các chuyên gia bất động sản, thị trường nhà cho thuê còn rất nhiều tiềm năng. Thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy, bình quân trong 10 người đang sinh sống ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, có tới 3 người là dân nhập cư. Đây sẽ là cơ hội tốt cho những doanh nghiệp tham gia thị trường bất đọng sản và điều này cũng chứng tỏ cung vè nhà cho thuê chưa phát triển tương xứng với cầu.
Bên cạnh đó, đối với các cao ốc hay bất động sản cao cấp cho thuê thì người đi thuê thường yêu cầu rất cao về chất lượng công tác quản lý bất động sản, mà cho tới nay, thị trường dịch vụ công tác quản lý cho thuê bất động sản gần như bị các doanh nghiệp trong nước bỏ ngỏ. Các dịch vụ quản lý bất động sản cho thuê cao cáp chủ yếu do các công ty nước ngoài thực hiện. Lý do chọn các nhà quản lý nước ngoài vì các công ty này có đội ngũ nhân lực được đào tạo khá bài bản, trước khi tiến hành dự án các công ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh, cơ hội đầu tư của dự án, cấu trúc sống của các thành vien của các chủ đầu tư nên chọn mua hoặc thuê căn hộ… từ đó hình thành các yêu cầu về tư vấn cho chủ đầu tư cần bổ sung các dịch vụ nào cho hoàn thiện. Những công ty còn lên kế hoạch tiếp thị bài bản, lâu dài cho từng dự án… Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, với tốc độ tăng trưởng kinh tế trên 7% được liên tục duy trì trong thời gian gần đây, kết hợp môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng, thị trường nhà ở luôn trong tình trạng cầu vượt cung và ngày càng có nhiều khách hàng nước ngoài có nhu cầu thuê – mua căn hộ tại Việt Nam, trong thời gian tới, Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp ra đời và đương nhiên là thị trường quản lý bất động sản sẽ có nhiều tiềm năng để phát triển. Đây là lĩnh vực rât mới ở Việt Nam nên công tác đào tạo và có kế hoạch phát triển đội ngũ cán bộ quản lý mới bước đầu được đề cập đến. Rõ ràng để tiến tới hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững, thì việc phát triển các công ty, đào tạo cán bộ làm công tác quản lý bất động sản ở Việt Nam là điều kiện không thể thiếu.
2.6.3. Thực trạng quản lý giá bất động sản ở Việt Nam
2.6.3.1. Thực trạng quản lý giá bất động sản
Để quản lý giá bất động sản, trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp lý:
– Luật Đất đai 1993 quy định: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi. Lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được xác nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
– Chính phủ đã ban hành Nghị định số 80/NĐ-CP ngày 6/11/1993 quy định khung giá các loại đất. Nội dung cơ bản của Nghị định: Quy định khung giá tối thiểu các loại đất. Giao cho địa phương căn cứ vào bảng khung giá tối thiểu của các loại đất để quy định giá các loại đất, hạng đất phù hợp với thực tế của địa phương; giá các loại đất do địa phương ban hành phải theo sát thị trường và không được thấp hơn giá chuẩn tối thiểu quy định. Khi giá thị trường biến động quá 20% giá chuẩn tốt thiểu Chính phủ quyết định điều chỉnh. Căn cứ Nghị định 80/CP các địa phương xã xây dựng bảng giá bảng giá đất cho phương để thực hiện quản lý nhà nước về giá đất, đã đạt được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, trên thực tế giá đất biến động rất mạnh, giá đất theo quy định của Nhà nước không được điều chỉnh kịp thời và thường thấp hơn giá chuyển nhượng trên thị trường do đó việc kiểm soát và điều tiết giá đất không thực hiện được theo quy định của pháp luật.
– Ngày 17/8/1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/NĐ-CP thay cho Nghị định 80/CP ngày 6 tháng 11 năm 1993. Liên bộ Tài chính, tổng cục địa chính, ban vật giá Chính phủ đã ban hành Thông tư liên tịch số 94/TTLT – BTC – TCĐC- BCGCP ngày quy định mức tối thiểu và mức tối đa các loại đất, đồng thời cho phép các địa phương được vận dụng hệ số điều chỉnh K từ 0,8 đến 1,2 trong trường hợp cùng một loại đất đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạn tầng khác nhau.
Ngày 21/3/1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 17/QĐ-TTg quy định điều chỉnh hệ số K ± 50%. Như vậy khung giá đất theo Nghị định 87/CP được điều chỉnh theo hệ số K từ 0,25 – 2,7 lần.
– Các văn bản liên quan khác. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc áp dụng giá đất:
1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 5/7/1994; Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất số 144/ NĐ – CP ngày 5/9/1994; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất tháng 12/1999; Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000.
2. Các văn bản quy định về việc thu tiền sử dụng đất (Nghị định 89/Cp ngày 17/12/1994: Quyết định 179/1998/QĐ – BTC ngày 24/2/1998; Thông tư liên tịch số 94/TTLT – BTC – TCĐC – BCGCP ngày 11/11/1994 hướng dẫn thực hiện Nghị định 87/CP. Nội dung cơ bản của Nghị định 89 CP; Nghị định 38/2000 về việc thu tiền sử dụng đất);
3. Các văn bản quy định về việc thu đất (Quyết định 1417/QĐ-TC-TCDn ngày 31/12/1994; quyết định 179/1998/QĐ-BTC ngày 24/2/1998; thông tư 81/1999/TT-BTC ngày 30/6/1999; Quyết định 189/2000/QĐ – BTC ngày 24/11/2000);
4. Các văn bản pháp quy quy định việc bồi thiệt hại khi thu hồi đất (Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994; Nghị định 22/1998/BĐ-Cp ngày 24/4/1998) quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2.6.3.2. Những mặt hạn chế trong việc quản lý nhà nước về giá bất động sản
Mặc dù Nhà nước đã có nhiều giải pháp trong việc quản lý giá bất động sản, song vẫn còn một số hạn chế, bất cập sau:
– Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ và chưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất;
+ Giá Nhà nước quy định (tính và thấp hơn);
+ Giá thị trường (động và cao hơn)
Sự chênh lệnh này gây ra những hạn chế, tiêu cực, thiếu công bằng và lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện chinh sách thuế, thu tiền khi giao đất,cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, không ít trường hợp là nguyên nhân khiếu kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ các công trình phục lợi ích quốc gia, công cộng;
– Thiếu quy trình, quy phạm, trình tụ thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ chức quản lý giá bất động sản;
– Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý nhà nước về giá bất động sản; cơ quan định giá bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệm vụ này; Bộ Tài chính (Ban Vật giá, Cục Công sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường (Vụ Đăng ký thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp rõ rang, cụ thể;
– Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bất động sản, do đó thiếu lý luận và thực tiễn, thiếu cán bộ chuyên môn và có kinh nghiệm về định giá bất động sản;
– Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ rang, không đảm bảo cho thị trường giao dịch bất động sản mới được hình thành hoạt động lành mạnh: việc giao dịch không chính thức chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%).
Theo: VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ – TÀI CHÍNH
(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)
THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN: