Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hoá là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội.

1.1. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1.  Giới thiệu Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá.

Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể như sau:

Bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.

Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa được đáp ứng đầy đủ. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh bất động sản và dịch vụ môi giới bất động sản…

Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận hành thị trường bất động sản như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản… chưa được pháp luật thừa nhận, ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển. 

Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Có một số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn phân tán ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật thương mại… Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản nói chung mà chưa có quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.

 

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  –

Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý. Việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa có cơ quan nhà nước được giao thống nhất quản lý.

Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng đối với các loại bất động sản còn bất cập, gây trở ngại cho các giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và lành mạnh.

 Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và đòi hỏi bức thiết của thực tế xã hội, việc ban hành Luật kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết.

1.1.2. Mục tiêu xây dựng Luật kinh doanh bất động sản:

– Luật kinh doanh bất động sản phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và pháp luật của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Luật kinh doanh bất động sản phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.

– Luật kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; thống nhất với các luật có liên quan đến bất động sản, đồng thời phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của nền kinh tế nước ta.

– Luật kinh doanh bất động sản phải tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản, nhất là nhà ở và các cơ sở sản xuất, kinh doanh; đảm bảo bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội.

– Luật kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản; phân định quản lý nhà nước và quản lý kinh doanh đối với thị trường bất động sản; thực hiện cải cách hành chính và hội nhập kinh tế quốc tế.

1.1.3. Nội dung chính của Luật Kinh doanh bất động sản:

1.1.3.1. Phạm vi điều chỉnh của Luật: Quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.

· Phạm vi điều chỉnh của NĐ 153: Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh; vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; mua bán nhà, công trình xây dựng theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

1.1.3.2.  Đối tượng áp dụng:

– Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

– Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

1.1.3.3. Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản:

– Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

– Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

– Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.

1.1.3.4.  Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản:

– Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật.

– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.

 

1.1.3.5. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:

– Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

– Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

 Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Các loại bất động sản sau  đõy khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh (Điều 2 NĐ 153):

– Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.

– Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế- xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác cho phù hợp với tình hình thực tế.

1.1.3.6. Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh:

–  Đối với nhà, công trình xây dựng :

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây d���ng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

– Đối với quyền sử dụng đất:

+ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

+ Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

+ Không có tranh chấp;

+ Trong thời hạn sử dụng đất;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.

– Các bất động sản khác phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

1.1.3.7. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản:

– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.

– Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.

1.1.3.8. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước:

– Kinh doanh bất động sản, gồm:

+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

– Kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm:

+ Dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ định giá bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Dịch vụ đấu giá bất động sản;

+ Dịch vụ quảng cáo bất động sản;

+ Dịch vụ quản lý bất động sản.

1.1.3.9. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

– Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

– Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

– Kinh doanh dịch vụ bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước.

– Căn cứ vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.

1.1.3.10. Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh:

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

– Thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng.

– Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác.

1.1.3.11. Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản:

– Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.

– Nhà nước khuyến khích và có chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê, cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp để cho thuê mặt bằng phục vụ sản xuất.

– Nhà nước đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình kỹ thuật trong hàng rào đối với các dự án được ưu đãi đầu tư.

– Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị có liên quan đến dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

– Uỷ ban nhân dân nơi có dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có trách nhiệm tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án thực hiện giải phóng mặt bằng.

– Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng công trình hạ tầng có chuyển giao cho Nhà nước, công trình hạ tầng không kinh doanh, nhà chung cư phục vụ cho các đối tượng chính sách.

– Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.    

– Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

1.1.3.12. Trách nhiệm quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản:

– Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản theo phân công của Chính phủ.

– Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.

· Trách nhiệm của các bộ, ngành (Điều 22 NĐ 153):

– Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:

+ Soạn thảo trình cấp có thẩm quyền ban hành mới, sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ ban hành chiến lược và chính sách phát triển thị trường bất động sản;

+ Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Quản lý việc tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

+ Ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản; ban hành mẫu chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản; hướng dẫn tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và quản lý hành nghề môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

+ Thành lập và quản lý vận hành hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản;

+ Kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật;

+  Định kỳ hoặc đột xuất báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước.

– Bộ Tài nguyên và Môi trường trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn thực hiện các quy định về quản lý các loại đất tham gia thị trường bất động sản, ban hành quy định cụ thể về quyền sử dụng các loại đất được đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

– Bộ Tài chính trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm hướng dẫn về chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa vụ tài chính khác áp dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản; hướng dẫn về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.

– Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm nghiên cứu ban hành cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hướng dẫn việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng, tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam nhằm tạo điều kiện thuận lợi, an toàn cho các bên tham gia giao dịch.

– Các Bộ, ngành liên quan trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Điều 23 NĐ 153)

– Thực hiện việc quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn do mình quản lý.

– Cho phép đầu tư, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền.

– Trực tiếp đầu tư, hỗ trợ đầu tư hoặc có chính sách khuyến khích đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tại địa phương theo quy định của pháp luật.

– Chỉ đạo và tổ chức việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản; quy định cơ quan cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, đơn giản thủ tục và không phiền hà cho người xin cấp chứng chỉ.

Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn.

– Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản, tổ chức hệ thống thông tin về thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.

– Kiểm tra, thanh tra và xử lý các vi phạm về hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.

– Định kỳ hàng năm hoặc đột xuất báo cáo Bộ Xây dựng về tình hình hoạt động và quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương.

1.1.3.13. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước:

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

– Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;

Điều 4 NĐ 153:

Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;

– Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

– Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

– Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại;

– Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả;

Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra;

Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

 Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. 6. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

– Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và điểm đ của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

1.1.3.14. Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần:

– Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

– Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

– Bên mua, bên nhận chuyển nhượng bất động sản được sử dụng bất động sản, có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

1.1.3.15. Hiệp hội bất động sản:

– Hiệp hội bất động sản được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động sản, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

– Tổ chức và hoạt động của hiệp hội bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về hội.

1.1.3.16. Các hành vi bị cấm:

– Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này.

– Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.

– Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.

– Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

– Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật.

– Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này.

– Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.

1.1.3.17. Về xử lý vi phạm:

– Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

– Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật.

– Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

– Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.

– Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

   1.1.3.18. Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng theo các hình thức:

+ Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;

+ Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu.

Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án

(Điều 5 NĐ 153: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt)

– Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

– Chuyển nhượng dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

+ Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

+ Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật này. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng.

+ Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản.

Khái niệm chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp: Là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. (Điều 6 NĐ 153)

Điều 7 NĐ 153- Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

Dự án được chuyển nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10;

2. Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

3. Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;

5. Chủ đầu tư mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 của Nghị định này;

b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này;

c) Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt. 

Mua bán nhà, công trình xây dựng:

·        Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán;

·        Quyền và nghĩa vụ của bên bán

·        Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng.

Thuê nhà, công trình xây dựng:

·        Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng;

·        Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

·        Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Thuê mua nhà, công trình xây dựng:

·        Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng;

·        Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua;

·        Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Kinh doanh quyền sử dụng đất:

·        Các hình thức đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;

·        Các hình thức chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất;

·        Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng

·        Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê quyền sử dụng đất

   1.1.3.19. Kinh doanh dịch vụ bất động sản:

   Môi giới bất động sản:

* Các nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản (công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản).

* Nội dung môi giới:

* Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;

* Chứng chỉ môi giới bất động sản.

Định giá bất động sản:

·        Các nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản;

·        Chứng thư định giá bất động sản;

·        Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản;

·        Chứng chỉ định giá bất động sản.

   Sàn giao dịch bất động sản:

·        Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

·        Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

·        Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản;

·        Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

·        Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

Các dịch vụ bất động sản khác:

·        Tư vấn bất động sản;

·        Đấu giá bất động sản;

·        Quảng cáo bất động sản;

·        Quản lý bất động sản.

1.1.3.20- Hợp đồng kinh doanh bất động sản:

·        Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

·        Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

·        Hợp đồng thuê bất động sản;

·        Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.

1.1.3.21- Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản:

·        Hợp đồng môi giới bất động sản;

·        Hợp đồng định giá bất động sản;

·        Hợp đồng tư vấn bất động sản;

·        Hợp đồng đấu giá bất động sản;

·        Hợp đồng quảng cáo bất động sản;

·        Hợp đồng quản lý bất động sản.

1.1.3.22. Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản;

1.1.3.23. Thanh toán trong giao dịch bất động sản.

1.1.3.24. Điều khoản thi hành: Hiệu lực thi hành và hướng dẫn thi hành Luật.

   1.1.4. Các văn bản hướng dẫn:

   – Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

– Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

1.2. PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

1.2.1. Giới thiệu Luật đất đai năm 2003:

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia. Cùng với sự phát triển kinh tế, các công trình đô thị, công trình công nghiệp, công trình dân cư ngày càng phát triển với quy mô, tốc độ ngày càng lớn trong khi đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô tận, đũi hỏi phải tiết kiệm hiệu quả, tăng cường công tác quản lý đất đai đảm bảo hài hòa giữa lợi ích Nhà nước với lợi ích của người sử dụng đất, thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.  Luật đất đai sửa đổi lần này với các nội dung như tăng cường phân cấp cho UBND các cấp giao đất, cho thuê đất, phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có nhiều quyền hơn đối với đất đai, cụ thể như sau:

Phạm vi điều chỉnh của Luật: Luật quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Đối tượng áp dụng:

+ Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

+ Người sử dụng đất;

+ Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

Sở hữu đất đai:

+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

* Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

* Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

   * Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

* Định giá đất.

+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

* Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

* Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

* Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Phân loại đất:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

+ Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;  Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

+ Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại ��ất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; Đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngũi, kờnh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

+ Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

1.2.2. Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước về đất đai:

1.2.2.1. Lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai

Địa giới hành chính

1. Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả nước.

Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.

2. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương.

Hồ sơ địa giới hành chính

1. Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:

a) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có);

b) Bản đồ địa giới hành chính;

c) Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính;

d) Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính;

đ) Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính;

e) Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính;

g) Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính;

h) Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính;

i) Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp dưới.

2. Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

3. Hồ sơ địa giới hành chính cấp dưới do Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ sơ địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương do Bộ Nội vụ xác nhận.

4. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa tại địa phương; trường hợp mốc địa giới hành chính bị xê dịch, hư hỏng phải kịp thời báo cáo Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Bản đồ hành chính

1. Bản đồ hành chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành chính của địa phương đó.

2. Việc lập bản đồ hành chính được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc lập bản đồ hành chính các cấp trong phạm vi cả nước và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính toàn quốc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương;

b) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Bản đồ địa chính

1. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

2. Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước.

3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương.

4. Bản đồ địa chính được quản lý, lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

1.2.2.2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

–  Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

+ Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;

+ Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của Nhà nước;

+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;

+ Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;

+ Định mức sử dụng đất;

+ Tiến bộ khoa học và công nghệ cú liên quan đến việc sử dụng đất;

+ Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.

– Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:

+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;

+ Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;

+ Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh;

+ Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;

+ Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;

+ Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

– Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

+ Quy hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;

+ Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;

+ Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đỡnh, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;

+ Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình cú sử dụng đất.

– Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

+ Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;

+ Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc phòng, an ninh;

+ Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;

+ Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;

+ Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;

+ Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

1.2.2.3. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Căn cứ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

1.2.2.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

– Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

– Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 37 của Luật đất đai không được ủy quyền.

1.2.2.5. Các trường hợp thu hồi đất:

– Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

– Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

– Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

– Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

– Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

– Đất bị lấn, chiếm

– Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

– Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

– Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

– Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

– Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

1.2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất:

– Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, giúp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

– Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất đó cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

– Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đó được thi hành.

1.2.2.7. Lập và quản lý hồ sơ địa chính:

1. Hồ sơ địa chính bao gồm:

a) Bản đồ địa chính;

b) Sổ địa chính;

c) Sổ mục kê đất đai;

d) Sổ theo dõi biến động đất đai.

2. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

a) Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

b) Người sử dụng thửa đất;

c) Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

d) Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;

đ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

e) Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính.

1.2.2.8. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cựng sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.

+ Trường hợp người sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì khụng phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

1.2.2.9. Thống kê, kiểm kê đất đai.

1. Việc thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là xã, phường, thị trấn;

b) Việc thống kê đất đai được tiến hành một năm một lần;

c) Việc kiểm kê đất đai được tiến hành năm năm một lần.

2. Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai của địa phương;

b) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai của địa phương lên Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp; Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo kết quả thống kê, kiểm kê đất đai lên Bộ Tài nguyên và Môi trường;

c) Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng hợp báo cáo Chính phủ kết quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai năm năm của cả nước;

d) Chính phủ báo cáo Quốc hội kết quả kiểm kê đất đai năm năm đồng thời với kế hoạch sử dụng đất năm năm của cả nước.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định biểu mẫu và hướng dẫn phương pháp thống kê, kiểm kê đất đai.

1.2.2.10. Tài chính về đất đai và giá đất, tư vấn giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.

1.2.2.11. Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản:

Điều 59 NĐ 181- Các loại đất ��ược tham gia thị trường bất động sản:

– Đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;  

+ Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

– Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

+ Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.

1.2.2.12. Tổ chức cơ quan quản lý đất đai:

Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường; cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Cơ quan quản lý đất đai cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính nhà nước cấp đó.

1.2.2.13. Chế độ sử dụng các loại đất:

Các loại đất:

+ Đất nông nghiệp: Đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất có mặt nước nội địa, đất có mặt nước ven biển, đất bói bồi ven sụng, ven biển; đất làm muối; Đất sử dụng cho kinh tế trang trại.

+ Đất phi nông nghiệp:Đất ở tại nông thôn; Đất ở tại đô thị; Đất xây dựng khu chung cư; Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất khu công nghiệp; Đất sử dụng cho khu công nghệ cao; Đất sử dụng cho khu kinh tế; Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất xây dựng các công trình công cộng cú hành lang bảo vệ an toàn; Đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngũi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

Thời hạn sử dụng đất:

– Đất sử dụng ổn định lâu dài (Điều 66 Luật đất đai);

– Đất sử dụng cú thời hạn (Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khú khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được xét duyệt)

– Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất:

+ Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. 

 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

– Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

– Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

– Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đó nộp hồ sơ.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất:

– Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

– Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

– Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê.

– Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

1.2.3. Các văn bản hướng dẫn liên quan đến bất động sản:

– Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

– Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

1.3. PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

1.3.1. Giới thiệu về Luật nhà ở năm 2006:

1.3.1.1. Phạm vi điều chỉnh:

Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đỡnh, cá nhân.

1.3.1.2. Đối tượng áp dụng :

Các tổ chức, cá nhân cú liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

1.3.1.3. Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở:

– Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân.

– Vi phạm các quy định của Luật  và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển nhà ở.

– Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

– Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật.

– Chiếm dụng diện tích nhà ở trỏi Pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.

– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.

– Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật.

1.3.1.4. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài.

1.3.1.5. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

– Thuộc đối tượng được sở hữu nhà;

– Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

1.3.1.6. Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

1.3.1.7. Thời điểm hết hết hiệu lực của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

– Nhà ở bị tiêu huỷ hoặc bị phá dỡ;

– Nhà ở bị tịch thu hoặc trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Nhà ở được xây dựng trên đất thuê đó hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp hoặc không được chuyển sang hình thức giao đất để sử dụng ổn định lâu dài;

– Nhà ở đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi do cấp không đúng thẩm quyền, người được cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng, nhà ở được ghi trong giấy chứng nhận không đúng với hiện trạng khi cấp giấy hoặc nhà ở xây dựng trong khu vực đó bị cấm xây dựng nhà ở;

– Nhà ở có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đó được cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khác theo quy định của Luật này;

1.3.1.8. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

– Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

– Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.

1.3.1.9. Các yêu cầu phát triển nhà ở

+  Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp.

+ Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội.

1.3.1.10. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:

+ Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

+ Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

 Đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;

Đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;

Đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.

+ Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.

+ Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống chỏy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.

1.3.1.11. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn

+ Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững.

+ Phát triển nhà ở nụng thụn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.

1.3.1.12. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi:

+ Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư.

+ Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá – xã hội của nhân dân khu vực miền nỳi.

1.3.1.13. Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở

Dự án phát triển nhà ở phải được lập và phê duyệt theo quy định của Luật nhà ở, pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:

– Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;

– Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng;

– Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;

– Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;

– Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đó được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan cú thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.

1.3.1.14. Quy hoạch phát triển nhà ở

– Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở.

– Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở.

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở.

1.3.1.15. Kiến trúc nhà ở

– Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá – xã hội của các dân tộc từng vùng, miền.

– Kiến trúc nhà ở phải đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.

– Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố chính phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chung và thiết kế đô thị theo từng trục đường, tuyến phố.

– Nhà nước đầu tư cho việc nghiên cứu ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân phù hợp với từng vùng, miền.

1.3.1.16. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại

– Thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án.

– Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đó được phê duyệt.

– Công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đó bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.

– Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó. Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 66 của Luật này.

– Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

1.3.1.17. Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại

– Vốn của chủ đầu tư.

– Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác.

– Vốn vay của tổ chức tín dụng.

– Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở.

– Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

1.3.1.18. Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại

– Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm, trả dần.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đó được phê duyệt và đó được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

– Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thoả thuận trong hợp đồng.

1.3.1.19. Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại

– Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m²;

– Nhà ở riờng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m² và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m;

– Nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất.

1.3.1.20. Các hình thức xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân

– Tự xây dựng nhà ở;

– Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;

– Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.

1.3.1.21. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn.

– Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật nhà ở thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.

– Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:

+ Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án đó được phê duyệt;

+ Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đó cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng;

+ Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thỳc dự án;

+ Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.

–   Nguyên tắc thuê, thuê mua nhà ở xã hội

+ Việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó.

+ Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.

+ Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội khụng mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác.

+ Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán.

1.3.1.22. Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở công vụ

– Nhà ở công vụ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác.

– Nhà ở công vụ phải được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng.

– Khi hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển đến nơi khác hoặc nghỉ công tác thì người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả lại nhà ở công vụ.

– Trường hợp trả lại nhà ở công vụ mà người thuê nhà ở công vụ có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho họ được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

1.3.1.23. Xác định Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

– Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

– Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

+ Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

+ Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

–   Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

+ Phần diện tớch nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng

+ Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoỏt nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

– Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư.

– Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được tổ chức để quản lý nhà chung cư ở các địa bàn khác nhau.

Trong trường hợp địa phương chưa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị cú thể ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện quản lý nhà chung cư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư.

– Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích..

1.3.1.24. Bảo hành nhà ở

– Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.

– Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở cú trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bán bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

– Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư háng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.

– Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:

+ Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

+ Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

+ Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này.

1.3.1.25. Bảo trì nhà ở

– Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư háng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.

– Chủ sở hữu nhà ở cú trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.

1.3.1.26. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

– Nhà ở bị hư háng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đó cú kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

– Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

– Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.

-Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

+ Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Trường hợp phải giải toả nhà ở để xây dựng công trình khác thì chủ đầu tư công trình cú trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

+ Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

+ Việc phá dỡ nhà chung cư từ hai tầng trở lên và nhà ở khác từ bốn tầng trở lên phải do doanh nghiệp có năng lực về xây dựng thực hiện và phải có phương án phá dỡ cụ thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp khẩn cấp.

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã cú trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

1.3.1.27. Các hình thức giao dịch về nhà ở

Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở.

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định trên còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn theo quy định.

 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;

– Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh.

Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.

1.3.1.28. Nội dung uỷ quyền quản lý nhà ở

Uỷ quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở uỷ quyền cho người khác thực hiện trách nhiệm chủ sở hữu trong quản lý nhà ở. Nội dung và thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng uỷ quyền; nếu không có thoả thuận về thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng uỷ quyền. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

1.3.1.29. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

– Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật nhà ở.

– Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

1.3.1.30. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

-. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định trên đó về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.

1.3.1.31. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ ba tháng liên tục trở lên và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thuê nhà ở tại Việt Nam.

Điều kiện của nhà ở cho thuê

Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định;

– Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;

– Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

– Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác;

– Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Quản lý nhà nước về nhà ở:

– Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở: Định hướng, chương trình và quy hoạch phát triển nhà ở; Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở; Cho phép, đình chỉ xây dựng, cải tạo nhà ở; Công nhận quyền sở hữu nhà ở; Quản lý hồ sơ nhà ở; Điều tra, thống kờ, xây dựng dữ liệu về nhà ở; Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở; Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển và quản lý nhà ở; Quản lý hoạt động môi giới nhà ở; Quản lý hoạt động dịch vụ công về nhà ở; Thanh tra thực hiện Pháp luật về nhà ở;

– Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở: Bộ Xây dựng, UBND các cấp

Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.

– Giải quyết tranh chấp về nhà ở;

– Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo.

– Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở;

– Xử lý vi phạm Pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân.

Điều khoản thi hành: Hiệu lực thi hành; Hiệu lực pháp lý của các giấy chứng nhận về quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành; Hướng dẫn thi hành.

1.3.2. Các văn bản hướng dẫn liên quan:

– Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

– Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hư­­ớng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

 

1.4. PHÁP LUẬT VỀ DÂN SỰ

         Nội dung chính liên quan đến kinh doanh bất động sản:

1.4.1. Bộ Luật Dân sự quy định 11 nguyên tắc cơ bản, trong đó đặc biệt chú ý. Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận (quy định tại Điều 4): 

‘‘Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào.

Cam kết, thoả thuận hợp pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác tôn trọng.”

1.4.2. Bộ luật Dân sự không quy định phạt vi phạm là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà các bên có thể thỏa thuận về phạt vi phạm là một trong các nội dung của hợp đồng (Khoản 7 Điều 402). Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp.

1.4.3. Năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự của cá nhân

Điều 14. Nội dung năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Cá nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự sau đây:

1. Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản

2. Quyền sở hữu, quyền thừa kế và các quyền khác đối với tài sản

3. Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

Điều 15. Không hạn chế năng lực pháp luật dân sự của cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp do pháp luật quy định.

 

1.4.4. Pháp nhân, năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân, trách nhiệm dân sự của pháp nhân, hợp nhất, sáp nhập, chia, tách, giải thể, chấm dứt pháp nhân.

Điều 84. Thành lập pháp nhân  

Pháp nhân được thành lập theo sáng kiến của cá nhân, tổ chức hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 86. Tên gọi của pháp nhân

1. Pháp nhân phải có tên gọi bằng tiếng Việt, thể hiện rõ loại hình tổ chức của pháp nhân và phân biệt với các pháp nhân khác trong cùng một lĩnh vực hoạt động.

2. Pháp nhân phải sử dụng tên gọi của mình trong giao dịch dân sự.

3. Tên gọi của pháp nhân được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Điều 93. Hợp nhất pháp nhân  

1. Các pháp nhân cùng loại có thể hợp nhất thành một pháp nhân mới theo quy định của điều lệ, theo thoả thuận giữa các pháp nhân hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Sau khi hợp nhất, các pháp nhân cũ chấm dứt; các quyền, nghĩa vụ dân sự của các pháp nhân cũ được chuyển giao cho pháp nhân mới.

Điều 94. Sáp nhập pháp nhân  

1. Một pháp nhân có thể được sáp nhập (sau đây gọi là pháp nhân được sáp nhập) vào một pháp nhân khác cùng loại (sau đây gọi là pháp nhân sáp nhập) theo quy định của điều lệ, theo thoả thuận giữa các pháp nhân hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Sau khi sáp nhập, pháp nhân được sáp nhập chấm dứt; các quyền, nghĩa vụ dân sự của pháp nhân được sáp nhập được chuyển giao cho pháp nhân sáp nhập.

Điều 95. Chia pháp nhân

1. Một pháp nhân có thể chia thành nhiều pháp nhân theo quy định của điều lệ hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Sau khi chia, pháp nhân bị chia chấm dứt; quyền, nghĩa vụ dân sự của pháp nhân bị chia được chuyển giao cho các pháp nhân mới.

Điều 96. Tách pháp nhân

1. Một pháp nhân có thể tách thành nhiều pháp nhân theo quy định của điều lệ hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

2. Sau khi tách, pháp nhân bị tách và pháp nhân được tách thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình phù hợp với mục đích hoạt động của các pháp nhân đó.

Điều 97. Giải thể pháp nhân  

1. Pháp nhân có thể bị giải thể trong các trường hợp sau đây:

a) Theo quy định của điều lệ;

b) Theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Hết thời hạn hoạt động được ghi trong điều lệ hoặc trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Trước khi giải thể, pháp nhân phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài sản.

Điều 98. Chấm dứt pháp nhân  

1. Pháp nhân chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp nhất, sáp nhập, chia, giải thể pháp nhân theo quy định tại các điều 94, 95, 96 và 98 của Bộ luật này;

b) Bị tuyên bố phá sản theo quy định của pháp luật về phá sản.

2. Pháp nhân chấm dứt kể từ thời điểm xoá tên trong sổ đăng ký pháp nhân hoặc từ thời điểm được xác định trong quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Khi pháp nhân chấm dứt, tài sản của pháp nhân được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 99. Các loại pháp nhân  

1. Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân.

2. Tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội.

3. Tổ chức kinh tế.

4. Tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.

5. Quỹ xã hội, quỹ từ thiện.

6. Tổ chức khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 84 của Bộ luật này

1.4.5. Các quy định về giao dịch dân sự

Khái niệm giao dịch dân sự :

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Mục đích của giao dịch dân sự :

Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó.

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự :

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Giao dịch dân sự vô hiệu :

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 121 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu :  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

 

1.4.6. Những quy định chung về tài sản và quyền sở hữu

Khái niệm tài sản:

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Quyền sở hữu:  

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.

Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu  :

Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Chịu rủi ro về tài sản:  

Chủ sở hữu phải chịu rủi ro khi tài sản bị tiêu huỷ hoặc bị hư hỏng do sự kiện bất khả kháng, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Đăng ký quyền sở hữu tài sản:  

Quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đối với động sản không phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản :

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bảo vệ quyền sở hữu :

1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật.

3. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của chủ thể khác theo quy định của pháp luật.

Căn cứ xác lập quyền sở hữu :

Quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản trong các trường hợp sau đây:

1. Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp;

2. Được chuyển quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

3. Thu hoa lợi, lợi tức;

4. Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến;

5. Được thừa kế tài sản;

6. Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định đối với vật vô chủ, vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên;

7. Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai phù hợp với thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này;

8. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu :

Quyền sở hữu chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu của mình cho người khác;

2. Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình;

3. Tài sản bị tiêu huỷ;

4. Tài sản bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu;

5. Tài sản bị trưng mua;

6. Tài sản bị tịch thu;

7. Vật bị đánh rơi, bị bỏ quên, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi dưới nước di chuyển tự nhiên mà người khác đã được xác lập quyền sở hữu trong các điều kiện do pháp luật quy định; tài sản mà người khác đã được xác lập quyền sở hữu theo quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này;

8. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Hình thức sở hữu:  

Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, các hình thức sở hữu bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp.

Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản:  

1. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm:

a) Quyền sử dụng đất;

b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;

c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Việc chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác không phải là căn cứ để chấm dứt các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản đó quy định tại khoản 2 Điều này .

4. Các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu được bảo vệ theo quy định tại Điều 261 của Bộ luật này.

5. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản phải đăng ký bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thoả thuận và các quyền khác theo quy định của pháp luật. 

1.4.7. Nội dung quyền sở hữu gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt

Điều 181. Quyền chiếm hữu  

Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.

Điều 182. Chiếm hữu có căn cứ pháp luật  

Chiếm hữu có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản trong các trường hợp sau đây:

1. Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;

2. Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản;

3. Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật;

4. Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;

5. Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Điều 191. Quyền sử dụng  

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.

Điều 192. Quyền sử dụng của chủ sở hữu

Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

Điều 194. Quyền định đoạt  

Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

Điều 195. Điều kiện định đoạt

Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó.

 

1.4.8. Các quy định chung về nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự có liên quan đến bất động sản

 (Điều 450- hợp đồng mua bán nhà, Điều 467- Hợp đồng tặng cho tài sản, Điều 492- Hình thức hợp đồng thuê nhà ở, Điều 693- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, Điều 697- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 703- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, Điều 714- Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất, Điều 715- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, Điều 722- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Điều 727- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất)

1.4.9. Các quy định về bồi thường thiệt hại trong dân sự.

Căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại  

1. Người nào do lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của cá nhân, xâm phạm danh dự, uy tín, tài sản của pháp nhân hoặc chủ thể khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định người gây thiệt hại phải bồi thường cả trong trường hợp không có lỗi thì áp dụng quy định đó.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

1. Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người gây thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường, nếu do lỗi vô ý mà gây thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế trước mắt và lâu dài của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì người bị thiệt hại hoặc người gây thiệt hại có quyền yêu cầu Toà án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại 

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác bị xâm phạm.

 

1.4.10. Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài

Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài  

Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài là quan hệ dân sự có ít nhất một trong các bên tham gia là cơ quan, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc là các quan hệ dân sự giữa các bên tham gia là công dân, tổ chức Việt Nam nhưng căn cứ để xác lập, thay đổi, chấm dứt quan hệ đó theo pháp luật nước ngoài, phát sinh tại nước ngoài hoặc tài sản liên quan đến quan hệ đó ở nước ngoài.

Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là người nước ngoài  

1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là người nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước mà người đó có quốc tịch.

2. Người nước ngoài có năng lực pháp luật dân sự tại Việt Nam như công dân Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định khác.

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là người nước ngoài  

1. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là người nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước mà người đó là công dân, trừ trường hợp pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có quy định khác.

2. Trong trường hợp người nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại Việt Nam thì năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài được xác định theo pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân nước ngoài  

1. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân nước ngoài được xác định theo pháp luật của nước nơi pháp nhân đó được thành lập, trừ trường hợp  quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trong trường hợp pháp nhân nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại Việt Nam thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân được xác định theo pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Quyền sở hữu tài sản  

1. Việc xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt quyền sở hữu tài sản, nội dung quyền sở hữu đối với tài sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều này.

2. Quyền sở hữu đối với động sản trên đường vận chuyển được xác định theo pháp luật của nước nơi động sản được chuyển đến, nếu không có thoả thuận khác.

3. Việc phân biệt tài sản là động sản hoặc bất động sản được xác định theo pháp luật của nước nơi có tài sản.

4. Việc xác định quyền sở hữu đối với tàu bay dân dụng và tàu biển tại Việt Nam phải tuân theo pháp luật về hàng không dân dụng và pháp luật về hàng hải của Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Hợp đồng dân sự  

1. Quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng được xác định theo pháp luật của nước nơi thực hiện hợp đồng, nếu không có thoả thuận khác.

Hợp đồng được giao kết tại Việt Nam và thực hiện hoàn toàn tại Việt Nam thì phải tuân theo pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Trong trường hợp hợp đồng không ghi nơi thực hiện thì việc xác định nơi thực hiện hợp đồng phải tuân theo pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

2. Hợp đồng liên quan đến bất động sản ở Việt Nam phải tuân theo pháp luật Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

1.5. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG

1.5.1. PHÁP LUẬT VỀ ĐẦU TƯ

* Giới thiệu Luật đầu tư Năm 2005:

1.5.1.1. Phạm vi điều chỉnh:

Quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài. 

Mặc dù quy định này chưa thể hiện rõ ràng phạm vi điều chỉnh của luật nhưng có thể hiểu đây là luật quy định về trình tự, thủ tục.

– Đăng ký dự án đầu tư, thẩm tra dự án và cấp giấy chứng nhận đầu tư.

– Điều chỉnh dự án, bao gồm cả mở rộng quy mô, nâng cao năng suất, năng lực kinh doanh, chuyển nhượng dự án, tạm ngừng, giảm tiến độ thực hiện dự án, chấm dứt và thanh lý dự án đầu tư;

– Đầu tư theo hình thức: hợp tác kinh doanh (BCC), hợp đồng xây dựng kinh doanh, chuyển giao (BOT), hợp đồng xây dựng, chuyển giao, kinh doanh (BOT) và hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT)

– Xin ưu đãi đầu tưu và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư

– Đầu tư ra nước ngoài và cấp GCN đầu tư ra nước ngoài

– Quản lý việc đầu tư, kinh doanh bằng vốn nhà nước.

1.5.1.2. Đối tượng áp dụng: 

– Nhà đầu tư trong nước thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam Và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài;

– Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài;

– Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư.

1.5.1.3. Một số khái niệm cơ bản:

– Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm: Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo luật doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo luật hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật này có hiệu lực; Hộ kinh doanh, cá nhân; Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngoài thường trú ở Việt Nam; Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam..

– Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

-. Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BOT) là hình thức đầu tư được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng trong một thời gian hạn nhất định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn công trình đó cho Nhà nước Việt Nam.

-. Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng BTO) là hình thức đầu tư được kýgiữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận.

-. Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hình thức đầu tư được ký giữa Cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thoả thuận trong hợp đồng BT.

1.5.1.4. Phân loại dự án đầu tư:

– Dự án đầu tư trong nước: là những dự án đầu tư của các doanh nghiệp mà nhà đầu tư trong nước sở hữu hơn 51% vốn điều lệ.

– Dự án cú vốn nước ngoài: là những dự án đầu tư của các doanh nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài sở hữu hơn 49% vốn điều lệ trở lên.

1.5.1.5. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận đầu tư:

– UBND cấp tỉnh: sở KHĐT tiếp nhận hồ sơ.

– Ban quản lý khu công nghiệp

Tuy nhiên, trong quá trình thẩm tra các dự án đầu tư, 2 cơ quan này đều phải xin ý kiến của các cơ quan nhà nước khác như thủ tướng chính phủ, bộ KHĐT, các bộ, sở ban ngành có liên quan theo quy định để cấp GCNĐT.

1.5.1.6. Chuyển nhượng dự án đầu tư (thực hiện theo khoản 4 điều 66 NĐ108/2006/NĐ-CP). hồ sơ bao gồm:

– Bản đăng ký chuyển nhượng dự án

– Hợp đồng chuyển nhượng dự án

– Văn bản về tư cách pháp lí của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng

– Báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án

Cơ quan cấp GCNĐT nhận hồ sơ đăng kí chuyển nhượng dự án và thực hiện điều chỉnh GCNĐT trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

1.5.1.7. Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư:

–  Quyền tự chủ đầu tư, kinh doanh

– Quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực đầu tư

– Quyền xuất khẩu, nhập khẩu, quảng cáo, tiếp thị, gia công và gia công lại liên quan đến hoạt động đầu tư

– Quyền mua ngoại tệ

– Quyền chuyển nhượng, điều chỉnh vốn hoặc dự án đầu tư

– Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

– Các quyền khác của nhà đầu tư

– Nghĩa vụ của nhà đầu tư

+ Tuân thủ quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư; thực hiện hoạt động đầu tư theo đúng nội dung đăng ký đầu tư, nội dung quy định tại Giấy chứng nhận đầu tư.

+ Nhà đầu tư phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung đăng ký đầu tư, hồ sơ dự án đầu tư và tính hợp pháp của các văn bản xác nhận.

+  Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

+ Thực hiện quy định của pháp luật về kế toán, kiểm toán và thống kê.

+ Thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về bảo hiểm, lao động; tôn trọng danh dự, nhân phẩm, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người lao động.

+ Tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi để người lao động thành lập, tham gia tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội.

+ Thực hiện quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

+ Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

* Các văn bản hướng dẫn liên quan:

– Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

1.5.2.  PHÁP LUẬT VỀ XÂY DỰNG

* Giới thiệu về Luật Xây dựng năm 2003:

1.5.2.1. Phạm vi điều chỉnh: Quy định về hoạt động xây dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng.

1.5.2.2. Đối tượng áp dụng: Tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng công trình và hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.

1.5.2.3. Một số khái niệm cơ bản:

–  Hoạt động xây dựng bao gồm:

+ Lập quy hoạch xây dựng;

+ Lập dự án đầu tư xây dựng công trình ;

+ Khảo sát xây dựng;

+ Thiết kế xây dựng công trình;

+ Thi công xây dựng công trình;

+ Giám sát thi công xây dựng công trình;

+ Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

+ Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

– Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác.

– Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cư­ nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng­, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trư­ờng. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh.

– Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trương đầu tư xây dựng công trình để cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.

– Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở.

– Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình.

– Nhà thầu trong hoạt động xây dựng là tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng khi tham gia quan hệ hợp đồng trong hoạt động xây dựng.

   1.5.2.4. Loại và cấp công trình xây dựng:

–  Công trình xây dựng được phân thành loại và cấp công trình.

– Loại công trình xây dựng được xác định theo công năng sử dụng. Mỗi loại công trình được chia thành năm cấp bao gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV.

– Cấp công trình được xác định theo loại công trình căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu xây dựng công trình và tuổi thọ công trình xây dựng.

(Điều 4 Nghị định 209/2005/NĐ-CP phân loại công trình xây dựng như sau:

1. Công trình dân dụng:

a) Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;

b) Công trình công cộng gồm: công trình văn hóa; công trình  giáo  dục; công trình y tế; công trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng truyền hình; nhà ga, bến xe; công trình thể thao các loại.

2. Công trình công nghiệp gồm: công trình khai thác than, khai thác quặng; công trình khai thác dầu, khí; công trình hoá chất, hóa dầu; công trình kho xăng, dầu, khí hoá láng và tuyến ống phân phối khí, dầu; công trình luyện kim; công trình cơ khí, chế tạo; công trình công nghiệp điện tử – tin học; công trình năng lượng; công trình công nghiệp nhẹ; công trình công nghiệp thực phẩm; công trình công nghiệp vật liệu xây dựng; công trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ công nghiệp.

3. Công trình giao thông gồm: công trình đường bộ; công trình đường sắt; công trình đường thủy; cầu; hầm; sân bay.

4. Công trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn nước; kênh; công trình trên kênh và bờ bao các loại.

5. Công trình hạ tầng kỹ thuật gồm: công trình cấp nước, thoát nước; nhà máy xử lý nước thải; công trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác thải; công trình chiếu sáng đô thị)

1.5.2.5. Phân loại quy hoạch xây dựng:

   – Quy hoạch xây dựng vùng;

(Thẩm quyền lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng- Điều 11 NĐ 08)

– Bộ Xây dựng tổ chức lập, thẩm định quy hoạch xây dựng vùng trọng điểm, vùng liên tỉnh và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan.

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định)

–  Quy hoạch xây dựng đô thị, bao gồm quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;

(Thẩm quyền lập, phê duyệt quy hoạch chung xây dựng đô thị- Điều 19 NĐ 08):

– Bộ Xây dựng tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị mới liên  tỉnh, các khu công nghệ cao, các khu kinh tế đặc thù, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt sau khi có ý kiến của các bộ, ngành, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có liên quan.

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 trong phạm vi tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Đối với đô thị loại 3, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định.

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch chung xây dựng các đô thị loại 4, loại 5, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua và trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.)

(Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị- Điều 28 NĐ 08): Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị  loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3.; Uỷ ban nhân dân cấp huyện phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị loại 4 và loại 5)

– Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn:

(Điều 36 NĐ 08- Thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn:               

– ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn sau khi được Hội đồng nhân dân cấp xã thông qua bằng nghị quyết và có tờ trình xin phê duyệt của ủy ban nhân dân cấp xã trong thời gian 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

– Cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện thẩm định nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trình ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.)

1.5.2.6. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng công trình:

– Phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng;

– Có phương án thiết kế và phương án công nghệ phù hợp;

– An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

– Bảo đảm hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án.

– Đối với những công trình xây dựng có quy mô lớn, trước khi lập dự án chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.

– Nội dung chủ yếu của báo cáo đầu tư xây dựng công trình bao gồm sự cần thiết đầu tư, dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư; phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ; tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế – xã hội của dự án.

– Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình có sử dụng vốn nhà nước, ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều này việc xác định chi phí xây dựng phải phù hợp với các định mức, chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành và hướng dẫn áp dụng. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình có sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) thì phải bảo đảm kịp thời vốn đối ứng.

   1.5.2.7. Giấy phép xây dựng:

* Trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây:

– Công trình thuộc bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính;

– Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa;

– Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt;

– Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

* Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, các quy định về giấy phép xây dựng phải phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp huyện quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp giấy phép xây dựng.

* Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa thực hiện thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch.

* Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

– Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn, công trình có kiến trúc đặc thù, công trình tôn giáo và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính do mình quản lý theo quy định của Chính phủ.

– Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng trong đô thị, các trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình xây dựng nêu trên.

            – Uỷ ban nhân dân cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, những điểm dân cư theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp huyện phải cấp giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

1.5.2.8. Điều kiện để khởi công xây dựng công trình:

– Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng do chủ đầu tư xây dựng công trình và nhà thầu thi công xây dựng thoả thuận;

– Có giấy phép xây dựng đối với những công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều 68 của Luật Xây dựng;

– Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục, công trình đã được phê duyệt;

– Có hợp đồng xây dựng;

– Có đủ nguồn vốn để bảo đảm tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án đầu tư xây dựng công trình;

– Có biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

– Đối với khu đô thị mới, tuỳ theo tính chất, quy mô phải xây dựng xong toàn bộ hoặc từng phần các công trình hạ tầng kỹ thuật thì mới được khởi công xây dựng công trình.

1.5.2.9. Hợp đồng trong hoạt động xây dựng:

– Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được xác lập cho các công việc lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế công trình, giám sát, thi công xây dựng công trình, quản lý dự án xây dựng công trình và các công việc khác trong hoạt động xây dựng.

– Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được xác lập bằng văn bản phù hợp với quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Tuỳ theo quy mô, tính chất của công trình, loại công việc, các mối quan hệ của các bên, hợp đồng trong hoạt động xây dựng có thể có nhiều loại với nội dung khác nhau.

– Nội dung chủ yếu của hợp đồng trong hoạt động xây dựng:

+ Nội dung công việc phải thực hiện;

+ Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc;

+ Thời gian và tiến độ thực hiện;

+ Điều kiện nghiệm thu, bàn giao;

+ Giá cả, phương thức thanh toán;

+ Thời hạn bảo hành;

+ Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

+ Các thoả thuận khác theo từng loại hợp đồng;

+ Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.

* Văn bản hướng dẫn liên quan:

– Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng;

– Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng;

– Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

– Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.

1.6. PHÁP LUẬT VỀ THƯƠNG MẠI, DOANH NGHIỆP

1.6. 1. PHÁP LUẬT VỀ THƯƠNG MẠI

* Giới thiệu về Luật thương mại năm 2005:

1.6.1.1. Các khái niệm cơ bản:

– Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.

– Hàng hóa bao gồm:

+ Tất cả các loại động sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai;

+ Những vật gắn liền với đất đai.

1.6.1.2. Những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thương mại:

– Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật của thương nhân trong hoạt động thương mại

– Nguyên tắc tự do, tự nguyện thoả thuận trong hoạt động thương mại

– Nguyên tắc áp dụng thói quen trong hoạt động thương mại được thiết lập giữa các bên.

– Nguyên tắc áp dụng tập quán trong hoạt động thương mại

– Nguyên tắc bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng

– Nguyên tắc thừa nhận giá trị pháp lý của thông điệp dữ liệu trong hoạt động thương mại

1.6.1.3. Thương nhân:

– Thương nhân bao gồm tổ chức kinh tế được thành lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thương mại một cách độc lập, thường xuyên và có đăng ký kinh doanh.

– Thương nhân có quyền hoạt động thương mại trong các ngành nghề, tại các địa bàn, dưới các hình thức và theo các phương thức mà pháp luật không cấm.

– Quyền hoạt động thương mại hợp pháp của thương nhân được Nhà nước bảo hộ.

– Nhà nước thực hiện độc quyền Nhà nước có thời hạn về hoạt động thương mại đối với một số hàng hóa, dịch vụ hoặc tại một số địa bàn để bảo đảm lợi ích quốc gia. Chính phủ quy định cụ thể danh mục hàng hóa, dịch vụ, địa bàn độc quyền Nhà nước.

– Thương nhân có nghĩa vụ đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật. Trường hợp chưa đăng ký kinh doanh, thương nhân vẫn phải chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của mình theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật.

1.6.1.4. Thương nhân nước ngoài hoạt động thương mại tại Việt Nam:

– Thương nhân nước ngoài là thương nhân được thành lập, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nước ngoài hoặc được pháp luật nước ngoài công nhận.

– Thương nhân nước ngoài được đặt Văn phòng đại diện, Chi nhánh tại Việt Nam; thành lập tại Việt Nam doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo các hình thức do pháp luật Việt Nam quy định.

– Văn phòng đại diện, Chi nhánh của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Việt Nam. Thương nhân nước ngoài phải chịu trách nhiệm trước pháp luật Việt Nam về toàn bộ hoạt động của Văn phòng đại diện, Chi nhánh của mình tại Việt Nam.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thương nhân nước ngoài thành lập tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên thì được coi là thương nhân Việt Nam.

* Các văn bản hướng dẫn liên quan: 

– Nghị định 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/2006 quy định chi tiết Luật Thương mại về hàng hóa, dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

1.6.2. PHÁP LUẬT VỀ DOANH NGHIỆP

* Giới thiệu về Luật Doanh nghiệp năm 2005:

1.6.2.1. Các khái niệm cơ bản:

– Kinh doanh  là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của công trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.

– Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty. Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty.

– Phần vốn góp là tỷ lệ vốn mà chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung của công ty góp vào vốn điều lệ.

– Vốn điều lệ là số vốn do các thành viên, cổ đông góp hoặc cam kết góp trong một thời hạn nhất định và được ghi vào Điều lệ công ty.

– Vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp.

– Quốc tịnh của doanh nghiệp là quốc tịch của nước, vùng lãnh thổ nơi doanh nghiệp thành lập, đăng ký kinh doanh.

1.6.2.2. Các loại hình tổ chức kinh doanh:

+ Doanh nghiệp: Là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh, bao gồm:

– Công ty nhà nước;

– Công ty cổ phần;

– Công ty TNHH hai thành viên trở lên;

– Công ty TNHH một thành viên;

– Công ty hợp danh;

– Doanh nghiệp tư nhân.

+  Hợp tác xã

+ Hộ kinh doanh.

1.6.2.3. Quyền của doanh nghiệp:

– Tự chủ kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh, đầu tư; chủ động mở rộng quy mô và ngành, nghề kinh doanh; được Nhà nước khuyến khích, ưu đãi Và tạo điều kiện thuận lợi tham gia sản xuất, cung ứng sản phẩm, dịch vụ công ích.

– Lựa chọn hình thức, Phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn.

– Chủ động tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng.

– Kinh doanh xuất khẩu, nhập khẩu.

– Tuyển dụng, thuê và sử dụng lao động theo yêu cầu kinh doanh.

– Chủ động ứng dụng khoa học công nghệ hiện đại để nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh.

– Tự chủ quyết định các công việc kinh doanh và quan hệ nội bộ.

– Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của doanh nghiệp.

– Từ chối mọi yêu cầu cung cấp các nguồn lực không được pháp luật quy định.

-. Khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

– Trực tiếp hoặc thông qua người đại diện theo uỷ quyền tham gia tố tụng theo quy định của pháp luật.

1.6.2.4. Nghĩa vụ của doanh nghiệp:

– Hoạt động kinh doanh theo đúng ngành, nghề đó ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; bảo đảm điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật khi kinh doanh ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.

– Tổ chức công tác kế toán, lập và nộp báo cáo tài chính trung thực, chính xác, đúng thời hạn theo quy định của pháp luật về kế toán.

– Đăng ký mới số thuế, tờ khai thuế, nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

– Bảo đảm quyền, lợi ích của người lao động theo quy định của pháp luật về lao động; thực hiện chế độ bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế và bảo hiểm khác cho người lao động theo quy định của pháp luật về bảo hiểm.

– Bảo đảm và chịu trách nhiệm về chất lượng hàng hoá, dịch vụ theo tiêu chuẩn đó đăng ký hoặc công bố.

– Thực hiện chế độ thống kê theo quy định của pháp luật về thống kê; định kỳ báo cáo đầy đủ các thông tin về doanh nghiệp, tình hình tài chính của doanh nghiệp Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo mẫu quy định; khi phát hiện các thông tin đó tờ khai hoặc báo cáo thiếu chính xác, chưa đầy đủ thì phải kịp thời sửa đổi, bổ sung các thông tin đó.

– Tuân thủ quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ tài nguyên, môi trường, bảo vệ di tích lịch sử, văn hoá và danh lam thắng cảnh.

*  Văn bản hướng dẫn có liên quan:

– Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 về đăng ký kinh doanh.

Theo: VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ – TÀI CHÍNH