Xin chào Nptlawyer.com ;! Em có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp như sau: Do quá trình tiến hành xây dựng nông thôn mới, gia đình em hiến đất làm đường, phần đất hiến vào khu vực chuồng trại của gia đình. Hiện tại gia đình em có 1 mảnh đất vườn trồng rau xanh, cạnh đấy là 1 mảnh ruộng trồng lúa hàng năm. Gia đình muốn xây dựng chuồng trại trên cả 2 loại đất này nhưng UBND xã có gây khó khăn.
Em có đọc một số câu hỏi tương tự và câu trả lời của Nptlawyer.com ; trên mạng rồi, theo đó em thấy viết muốn chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác (làm chuồng trại chăn nuôi) không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký với Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện nhưng em chưa rõ lắm nên muốn nhờ luật sư tư vấn lại giúp em và nếu như chuyển quyền sử dụng đất như vậy thì chi phí chuyển sẽ như thế nào ạ? Em xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ – CP và Nghị định 44/2014/ NĐ – CP
2. Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của nghị định 43/2014/NĐ – CP và Nghị định 44/2014/ NĐ – CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ thì có 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động như sau:
“a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.
Như vậy, trường hợp bạn của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi thì thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thủ tục như sau:
Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2,3,4 và 5 Điều 60 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thứ hai, về chi phí khi chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang làm chuồng trại chăn nuôi thì theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:
Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên nếu bạn chuyển từ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm sang làm chuồng trại chăn nuôi sẽ không phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn công ty chúng tôi.Hy vọng với phần tư vấn trên đã phần nào tháo gỡ được những thắc mắc của bạn.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai.