Xin chào Nptlawyer.com ;, tôi có vướng mắc xin được giải đáp: Tôi có mua 1 thửa đất trồng cây lâu năm, thuộc đường 904,phường Hiệp Phú,Quận 9, diện tích 105m2 (dài 15m x rộng 7m),thửa đất này đã ra sổ chung với 5 người khác trên thửa đất 1100m2. Nay tôi muốn chuyển đổi mục đích lên đất thổ cư để tách thửa có được không?
Trường hợp 2: tôi cùng chủ thửa đất 1100m2 chuyển một nửa thửa đất lên thổ cư trong đó có đất của tôi (105m2),sau đó chỉ đóng thuế chuyển đổi cho thửa đất của tôi để tách thửa,ra sổ riêng có được không?
Nếu chuyển đổi thổ cư nợ thuế thì tôi có quyền gì đối với thửa đất của tôi
Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Xin cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn về đất đai, gọi:
Trả lời:
Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất
Nội dung trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Nptlawyer.com ; xin trả lời như sau:
1. Việc chuyển mục đích sử dụng đất để tách thửa
Theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất ở-đất phi nông nghiệp ) sẽ phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng:
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
-Ngoài ra, theo khoản 2 điều này sau khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nghĩa vụ tài chính như sau: (theo nghị định 198/2004/NĐ-CP)
Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
Do bạn mua đất trồng cây lâu năm tức là nguồn gốc đất khi mua là đất nông nghiệp nên khi chuyển mục đích sử dụng đất số tiền phải nộp cho nhà nước bằng mức chênh lệch giữa thi tiến ửu dụng đât tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp theo như quy định trên
Như vậy, theo các quy định trên bạn cần phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND Huyện, quận nơi anh sinh sống) thì mới được chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích đất trên, đồng thời sau khi chuyển mục đích sử dụng bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước
2.Việc đóng thuế chuyển đổi mục đich sử dụng đất chỉ cho mảnh đất của anh
Việc này là hoàn toàn được vì theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 108 luật đất đai 2013 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất sẽ thu dựa trên: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất
Như vậy, anh chỉ phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cho phần diện tích đất mà anh mua mà thôi chứ không phải nộp cho toàn bộ diện tích đất của thửa đất có nhiều chủ sở hữu đó
3.Vấn đề nợ tiền thuế đất thì có quyền gì
Theo quy định tại điều 168 luật đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy, theo quy định trên thì bạn sẽ chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính.
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT