Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có thuê nhà với hợp đồng là 03 năm có công chứng.
Nay thời hạn hợp đồng chỉ còn lại 4 tháng thì chủ nhà đã bán và sang tên mà không hề thông báo. Tôi có liên hệ với chủ nhà để hỏi thanh lý hợp đồng thì không được sự hợp tác. Chủ mới đến đòi tiền nhà, tôi thuê trong khi hợp đồng tôi kí với chủ cũ và vẫn còn hiệu lực.
Xin cho tôi biết ý kiến tôi phải làm sao?
Trân trọng cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Nptlawyer.com ;. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:
Căn cứ pháp lý:
Bộ luật dân sự 2005;
Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011;
Luật nhà ở 2014.
Nội dung phân tích:
Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức hợp đồng thuê nhà ở như sau:
"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."
Hợp đồng của bạn thời hạn thuê 3 năm và có công chứng nên nó hoàn toàn có giá trị pháp lý.
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này."
Như vậy, chủ nhà bán nhà mà không thông báo cho bạn biết là trái quy định của pháp luật, vi phạm trách nhiệm của bên cho thuê nhà.
Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:
"2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."
Điều này có nghĩa là bạn hoàn toàn có quyền ở lại ngôi nhà đó cho đến hết thời hạn hợp đồng, tức là ở thêm 4 tháng. Nếu bạn đã thanh toán hết tiền nhà cho chủ cũ ( ví dụ như trả tiền nhà theo năm) thì bạn không phải thanh toán tiền cho chủ nhà mới. Nếu bạn chưa thanh toán hết tiền thuê ( ví dụ trả tiền nhà theo tháng) thì bạn có thể tiếp tục đóng tiền thuê nhà cho chủ mới và tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ mới trừ trường hợp bạn và bên chủ nhà mới có thỏa thuận khác (ví dụ: chủ nhà mới muốn lấy nhà gấp có thể thỏa thuận về việc đền bù bạn một khoản tiền để bạn kết thúc hợp đồng sớm, bạn có thể chấp nhận thỏa thuận đó hoặc không).
Đối với hành vi vi phạm của chủ nhà cũ, nếu bạn nhận thấy hành vi của họ xâm phạm đến quyền lợi của mình, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ nhà cũ cư trú yêu cầu giải quyết, bởi lẽ đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự nên theo điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011 sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi.
Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email lienhe@Nptlawyer.com.vn hoặc qua Tổng đài tư vấn: .
Trân trọng./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT – Nptlawyer.com ;.