Kính chào Diễn Đàn Luật;! Tôi có một mảnh đất tại địa chỉ khu phố A, Bình Dương. Trên sổ hồng có ghi như sau: Diện tích: 128.7 m2. Hình thức sử dụng: sử dụng riêng. Mục đích sử dụng: đất ở 30m2, đất trồng cây hàng năm khác 98.7 m2 . Thời hạn sử dụng: đất ở lâu dài, đất trồng cây hàng năm khác.Sử dụng đến tháng 7/2004.
Nguồn gốc sử dụng: nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất: 30 m2, nhận chuyển nhượng đất được công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất: 98.7 m2 (mảnh đất này không có nhà ở) Ghi chú: thửa đất có 15.6 m2 đất trồng cây hàng năm khác thuộc chỉ giới quy hoạch giao thông.
Kính mong luật sư tư vấn giúp, tôi muốn chuyển hết phần đất còn lại lên thổ cư thì các chi phí cần phải nộp là gì? Trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất có một tờ GIẤY CAM KẾT trong đó có đoạn: Theo quy định hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất ở thì được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích đất ở trong hạn mức sử dụng đất ở. Tôi xin chọn thửa đất nêu trên khi xác định tiền sử dụng đất được tính theo trường hợp đất ở trong hạn mức sử dụng đất ở ,và chính quyền yêu cầu tôi phải về quê (theo hộ khẩu thường trú tại Bạc Liêu) để xin xác nhận. Như vậy là thế nào? Và để làm gì? (tại Bạc Liêu thì tôi có 1 mảnh đất được bố mẹ cho và đã có sổ hồng). Vậy thì có liên quan gì tới việc tính phí khi lên thổ cư mảnh đất tại Bình Dương hay không? Và bên ủy ban huyện có nói nếu tôi không chứng được giấy này tại Bạc Liêu thì tiền phí sẽ cao hơn. (vị trí đất của tôi khi tính thuế để nộp lệ phí trước bạ để chuyển nhượng có ghi rõ: đơn giá một mét vuông nhà, đất tính lệ phí trước bạ (đồng/m2): ODT: 855.000đ, CHN: 290.000đ). Rất mong nhận được hồi âm sớm từ luật sư!
Luật sư tư vấn Luật Đất đai :
Trả lời
Nptlawyer.com ; chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty chúng tôi. Trường hợp của bạn chúng tôi giải đáp như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai năm 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất
Thông tư số 124/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn về lệ phí trước bạ
2. Nội dung tư vấn
Trong phần tư vấn này, chúng tôi sẽ trình bày với bạn hai vấn đề chính là : Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Thứ nhất, về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:
" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
" Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;
b) Biên bản xác minh thực địa;
c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;
d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;
đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;
e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này."
Trình tự , thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
" Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định."
Như vậy, gia đình bạn có thể chuyển phần đất còn lại lên đất thổ cư và bạn chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Ngoài ra không có văn bản nào về việc xin chuyển mục đích sử dụng đất ở tỉnh này phải xin xác nhận theo địa chỉ thường trú ở tỉnh khác như chính quyền đang yêu cầu gia đình bạn thực hiện.
Thứ hai, về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.
Ngoài ra, gia đình bạn còn phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5 % theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư số 124/2011/TT-BTC.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn công ty chúng tôi.Hy vọng với phần tư vấn trên đã phần nào tháo gỡ được những thắc mắc của bạn.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn Pháp Luật Đất đai.