Xin chào luật sư! tôi có vấn đề muốn nhờ luật sư tư vấn giúp: Mẹ tôi có chồng chết trước 1975 mẹ có 2 chị em gái là tôi và chị tôi.2 chị em tôi sống với cha mẹ từ nhỏ cho đến khi tôi có chồng ra ở riêng. Còn chị tôi thì không có gia đình mà chỉ tự túc có một đứa con trai và vẩn ở chung với mẹ năm 2001 chị tôi đăng ký đứng tên quyền sử dụng đất .
Tổng cộng có diện tích là 3000m2, chị tôi không thông qua ý kiến của tôi đến năm 2004 mẹ tôi qua đời mà không để lại giấy tờ hay di chúc gì lúc đó tôi không có nhu cầu đòi hỏi gì cho mãi đến năm 2009 con trai tôi có vợ và ra ở riêng nên tôi mới về hỏi chị tôi cho con tôi đất để con tôi làm nhà ở. Chị tôi đồng ý và cho con tôi lô đất rộng 8m dài 25m. Con tôi đã làm nhà trên lô đất đó. Lúc đó 2 chị em tôi chỉ thoả thuận bằng miệng chứ không có giấy tờ gì. Đến năm 2012 tôi bảo chị tôi làm thủ tục tách sổ đỏ cho con trai tôi nhưng chị tôi không chịu đưa sổ đỏ cho con tôi tách sổ mà chỉ đồng ý viết giấy tay tặng quyền sử dụng đất cho con trai tôi có xác nhận của chính quyền địa phương và có đóng dấu đỏ của uỷ ban nhân . Đến năm 2014 tôi tiếp tục hỏi chị tôi cho mượn sổ đỏ để tách sổ nhưng chị tôi trả lời là không cho và nói rằng bọn bây cứ ở rồi để con tao lớn lên giải quyết. vì tôi không yên tâm nên đã viết đơn yêu cầu UBND xã giải quyết xà đã mời chị em tôi hoà giải 3 lần .(lần 1 chị tôi nói chỉ cho 6m chứ không không cho 8m như trong giấy tặng cho.-(lần 2 chị tôi hẹn trong biên bản làm việc của UBND là chờ 3 tháng vì sổ đỏ đã vay ngân hàng sau 3 tháng hẹn thì chị tôi đã lấy sổ về nhưng chị không báo cho UBND và báo cho tôi biết để tách sổ.)- ( đến tháng 3 năm 2015 UBND xã giải quyết lần 3 thì chị tôi bảo đợi thêm 3 năm nửa mới tách sổ cho con tôi.)
Tôi xin hỏi luật sư :
– bây giờ tôi muốn kiện ra toà án thì phải kiện như thế nào là đúng luật để toà án giải quyết.
– chị tôi viết giấy tặng quyền sử dụng đất cho con tôi như thế có hợp pháp không.(có xác nhận của trưởng khu dân cư, trưởng thôn, và có xác nhận của UBND có đóng dấu.)
– sau này nếu chị tôi chết đi thì con trai của chị tôi có đòi lại đất mà chị đã tặng cho con trai tôi hay không.
Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Người gửi: P.H
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi thông tin cần giải đáp đến Nptlawyer.com ; chúng tôi! Dưới đây là nội dung tư vấn:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013
Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH hợp nhất Bộ luật tố tụng dân sự
Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nội dung phân tích:
1. Thủ tục tranh chấp đất đai tại Tòa án
– Căn cứ theo Khoản 1, Điểm a Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013:
"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Như vậy, khi hai chị em bạn thực hiện việc hòa giải không thành thì sẽ giải quyết tại Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc tỉnh.
– Căn cứ theo Điều 164 Văn bản hợp nhất 02/VBHN-VPQH hợp nhất Bộ luật tố tụng dân sự:
"Điều 164. Hình thức, nội dung đơn khởi kiện
1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.
2. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;
d) Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;
đ) Tên, địa chỉ của người bị kiện;
e) Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;
g) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.
3. Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp khởi kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự thì đơn khởi kiện do người đại diện theo pháp luật của những người này ký tên hoặc điểm chỉ. Kèm theo đơn khởi kiện phải có các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của người khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.
Trường hợp người khởi kiện không biết chữ, không nhìn được, không thể tự mình ký tên hoặc điểm chỉ thì phải có người làm chứng và người này phải ký Xác nhận trước mặt người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp Xã.
Người có thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp Xã chứng nhận trước mặt người khởi kiện và người làm chứng.
Dựa vào trình tự, thủ tục trên bạn gửi đơn khởi kiện lên Tòa án cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
– Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Vì vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa hai bên phải được lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Trường hợp, hợp đồng tặng cho giữa hai bên là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực, hợp đồng này được xác định là không có hiệu lực pháp luật.
3. Vấn đề đòi lại đất mà chị bạn đã cho con trai bạn
Căn cứ Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
"Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp của bạn, bạn không cung cấp đầy đủ thông tin là bạn ở đâu. Bởi tùy theo từng Tỉnh mà quy định về diện tích đất tối thiểu là khác nhau. Vì vậy, mà chúng tôi không thể xác định mảnh đất bạn được nhận có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Qua đó, nếu bạn thuộc trường hợp: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được thực hiện thông qua hợp đồng, và hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Thêm nữa, nếu thửa đất nhà bạn thuộc điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi đó con trai của chị bạn cũng không thể đòi lại mảnh đất khi đã đứng tên của con bạn được. Ngược lại, thì con trai của chị bạn vẫn đòi lại được mảnh đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi, mọi vấn đề thắc mắc xin vui lòng liên hệ qua tổng đài tư vấn trực tiếp:
Trân trọng!
BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI.