Chứng thực các hợp đồng liên quan đến tài sản là nhà giữa các bên là cá nhân, tổ chức là công việc thường diễn ra trong các quan hệ dân sự. Nhu cầu về chứng thực các loại hợp đồng này rất phổ biến và cần thiết trong giao dịch của người dân. Yêu cầu chứng thực hợp đồng có đối tượng là nhà ở là một trong những yêu cầu chiếm tỷ lệ cao trong các vụ việc được giải quyết.

Hiện nay có nhiều văn bản pháp lý điều chỉnh, hướng dẫn hình thức, nội dung cũng như thẩm quyền chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền các loại hợp đồng liên quan đến tài sản là nhà ở. Nhưng thực tiễn giải quyết cho thấy còn nhiều vướng mắc và thẩm quyền chứng thực của các văn bản pháp luật chưa được thống nhất khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu cầu của người dân trong việc chứng thực các hợp đồng liên quan đến tài sản là nhà ở và điển hình nhất là đối với hợp đồng thuê nhà ở một trong các giao dịch phổ biến nhất của người dân.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hình thức hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản cũng như phải công chứng, chứng thực nếu thời hạn thuê nhà từ sáu tháng trở lên. Luật Nhà ở cũng quy định hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện hay UBND cấp xã tùy vào tài sản là nhà ở có vị trí ở đô thị hay ở nông thôn. Hình thức, nội dung của hợp đồng thuê nhà ở cũng được quy định tại Nghị định 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Trước khi Luật Nhà ở được thông qua và có hiệu lực thì các hợp đồng thuê nhà ở được lập với nhiều hình thức nội dung khác nhau và thông thường người dân thường căn cứ vào hình thức, nội dung của Hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất hay Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Theo quy định của Thông tư liên tịch này thì các loại hợp đồng liên quan đến quyền của người sử dụng đất chỉ được hai cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực là Phòng Công chứng và UBND cấp xã, thông tư không quy định thẩm quyền chứng thực cho UBND cấp huyện đối với các loại hợp đồng nêu trên.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 

Thực tiễn từ những quy định pháp lý trên tạo nên nhiều bất cập cho việc giải quyết yêu cầu của người dân trong việc chứng thực các hợp đồng thuê nhà ở. Đơn cử, Ông Trần Văn Lâm đến UBND thị trấn L.V yêu cầu chứng thực hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất là nhà ở của ông tại khóm 1, thị trấn L.V. UBND thị trấn L.V không giải quyết yêu cầu của ông vì cho rằng theo Luật Nhà ở thì thẩm quyền chứng thực thuộc UBND cấp huyện. Về phía UBND cấp huyện cho rằng hình thức, nội dung hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất là nhà ở của ông Lâm được soạn thảo theo Thông tư liên tịch số 04 nên chỉ có UBND cấp xã hoặc Phòng Công chứng mới có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng trên và hướng dẫn cho ông về UBND thị trấn L.V chứng thực. UBND thị trấn vẫn từ chối chứng thực vì cho rằng mình không có thẩm quyền và hợp đồng của ông Lâm vẫn không được chứng thực. Như vậy, từ thực tiễn giải quyết của cơ quan có thẩm quyền cho thấy chưa có sự thống nhất thẩm quyền chứng thực hợp đồng thuê nhà ở trong các văn bản hướng dẫn, hệ quả là yêu cầu của người dân không được giải quyết trong khi họ đang cần một hành lang pháp lý để đảm bảo cho các giao dịch về tài sản của họ với một cá nhân khác. Văn bản pháp lý hiện tại cũng không giải quyết vấn đề này, trong thực tiễn nếu cá nhân soạn thảo nội dung, hình thức hợp đồng thuê tài sản là nhà ở gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch 04 thì UBND cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hay không nếu tài sản gắn liền với đất là nhà ở đô thị hay chỉ có Phòng Công chứng và UBND cấp xã mới có thẩm quyền công chứng, chứng thực theo Thông tư liên tịch 04.

Cũng có ý kiến cho rằng Luật Nhà ở có giá trị pháp lý cao hơn Thông tư liên tịch 04 phải áp dụng Luật Nhà ở. Nhưng Nghị định 90 hướng dẫn các hợp đồng thuê nhà ở khác phải được lập thành văn bản quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của hai bên theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự và mẫu hợp đồng thuê nhà ở được lập theo hướng dẫn được ban hành kèm theo Nghị định này. Do đó, nếu người dân lập hợp đồng theo mẫu Thông tư liên tịch 04 nhưng nội dung liên quan đến giao dịch cho thuê nhà ở tại đô thị thì UBDN cấp huyện có thẩm quyền chứng thực hợp đồng trên. Hiện tại UBND cấp huyện và xã đều chưa có sự thống nhất vấn đề này gây ra nhiều khó khăn cho người dân khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch từ việc thuê nhà ở.

   Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong các giao dịch dân sự các loại hợp đồng liên quan đến đối tượng là nhà ở ngày càng được mở rộng, đa thì những quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực cần được phân định rõ ràng và thống nhất hơn tạo hành lang pháp lý an toàn trong các giao dịch của người dân./. 

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP  – NGUYỄN THANH XUÂN

Trích dẫn từ: http://www.moj.gov.vn/

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)