Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Tôi ở Thành phố Thanh Hoá , tỉnh Thanh Hoá. Vấn đề tôi muốn hỏi đó là: Dự án giải phóng mặt bằng đo đạc xác định gia đình tôi có tổng diện tích sử dụng đất là 1071m2 dự án xác định hạn mức đất ở của chúng tôi là 300m2 đất ở, 475m2 đất vườn, 296m2 đất tăng, tôi muốn hỏi luật sư căn cứ vào đâu để phân đất gia đình tôi ra làm nhiều loai như vậy?
Trong khi đó gia đình tôi đã sinh sống trên mảnh đất này từ trước những năm 1980 và không tranh chấp với bất cứ hộ gia đình nào khác. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc tới Nptlawyer.com ; chúng tôi. Với những thông tin mà khách hàng cung câp, chúng tôi xin được tư vấn như sau:
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Quyết định 4463/2014/QĐ-UBND về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa
Nội dung tư vấn:
Hiện nay, các loại hạn mức được công nhân trong luật đât đai 2013 bao gồm hạn mức giao đất và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức giao đất là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình,cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà Nước giao sử dụng vào mục đích nông,lâm nghiệp. Hạn mức nhận chuyển quyền là giới hạn tối đa diện tích đất nông nghiệp mà một hộ gia đình, cá nhân được phép nhận chuyển quyền từ người khác. Theo như thông tin mà khách hàng cung cấp thì gia đình bạn được xác định hạn mức đất ở của là 300m2 đất ở, 475m2 đất vườn, 296m2 đất tăng. Như vậy, diện tích đất nhà bạn bao gồm cả đất vườn và được sử dụng từ trước năm 1980 nên việc phân chia hạn mức sử dụng đất sẽ được căn cứ theo quy định sau:
"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
…………………………………………….
5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này"
Cụ thể theo quy định tại Quyết định 4463/2014/QĐ-UBND về hạn mức giao đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa thì việc công nhận hạn mức đất ở được thực hiện theo quy định sau:
"Điều 5. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (theo điểm a khoản 4 Điều 103 Luật đất đai 2013).
1. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì hạn mức công nhận đất ở được xác định như sau:
a) Địa bàn phường: 125m2/hộ;
b) Địa bàn thị trấn đồng bằng: 150m2/hộ;
c) Địa bàn thị trấn miền núi: 200m2/hộ;
d) Địa bàn xã đồng bằng: 200m2/hộ;
đ) Địa bàn xã miền núi: 400m2/hộ.
2. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
3. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất"
Như vậy, căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương nên gia đình bạn được xác định hạn mức đất ở là 300m2. Còn đối với diện tích 475m2 đất vườn và 296m2 đất tăng được xác định cho gia đình bạn căn cứ vào khoản 6 Điều 103 Luật đất đai là " Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này". Như vậy, sau khi xác định hạn mức đất ở thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương mà diện tích đất còn lại được xác định hạn mức theo các loại đất được quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật đất đai.