Chào Nptlawyer.com ;. Em hiện đang là sinh viên năm cuối Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội. Em có câu hỏi như sau xin được giải đáp.

Năm 2004 Bố em có mua một mảnh đất của ông A với số tiền là 240tr. Người làm chứng là bà B ( vợ 2 của ông ngoại em ) . Trên giấy tớ mua bán thì bố em đã thanh toán được 200tr. Sau đó thì gia đình em gặp khó khăn về tài chính nên ko trả được. Bà B đứng ra trả giúp nốt 50tr còn lại (Bà B trực tiếp giao tiền cho ông A). Và bà làm nhà và kinh doanh trên mảnh đất đó từ năm 2004 đến nay. Bố em đã mất vào năm 2009 do tai nạn giao thông. Hiện tại em muốn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Em có gặp bà B để gửi lại bà B 50tr + lãi suất theo ngân hàng 10 năm nay nhưng bà không chịu,bà đòi chia đất để làm lối vào nhà bà cho rộng. Em muốn hỏi luật sư là hiện tại với bà B,em phải làm thế nào để lấy lại được đất? Em có quyền khởi kiện không? Và với ông A em sẽ phải làm những thủ tục pháp lý nào? Em xin xin chân thành cảm ơn!

Người gửi : H.Q.A

Cân hỏi được biên tập từ mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;

Luật sư tư vấn luật đất đai :

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Nptlawyer.com ;, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

 

Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội

Nội dung tư vấn:

-Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Điều 163. Tài sản  

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Điều 255. Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật.

Điều 259. Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm.

Điều 260. Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại.

Điều 471. Hợp đồng vay tài sản

Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

Điều 474. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay

1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.

3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

4. Trong trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi đối với khoản nợ chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn chậm trả tại thời điểm trả nợ, nếu có thoả thuận.

5. Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.

Điều 476. Lãi suất

1. Lãi suất vay do các bên thoả thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng.

2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất hoặc có tranh chấp về lãi suất thì áp dụng lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ.

Điều 477. Thực hiện hợp đồng vay không kỳ hạn

1. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và không có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản và bên vay cũng có quyền trả nợ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thoả thuận khác.

2. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý và được trả lãi đến thời điểm nhận lại tài sản, còn bên vay cũng có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào và chỉ phải trả lãi cho đến thời điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý.

-Theo Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

-Theo Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội

Điều 26. Những yêu cầu về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án
1. Yêu cầu tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, huỷ bỏ quyết định tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự.
2. Yêu cầu thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú và quản lý tài sản của người đó.
3. Yêu cầu tuyên bố một người mất tích, huỷ bỏ quyết định tuyên bố một người mất tích.
4. Yêu cầu tuyên bố một người là đã chết, huỷ bỏ quyết định tuyên bố một người là đã chết.
5. Yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam bản án, quyết định về dân sự, quyết định về tài sản trong bản án, quyết định hình sự, hành chính của Toà án nước ngoài hoặc không công nhận bản án, quyết định về dân sự, quyết định về tài sản trong bản án, quyết định hình sự, hành chính của Toà án nước ngoài mà không có yêu cầu thi hành tại Việt Nam.
6. Các yêu cầu khác về dân sự mà pháp luật có quy định.

Điều 312. Đơn yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự
1. Người yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự phải gửi đơn đến Toà án có thẩm quyền quy định tại mục 2 Chương III của Bộ luật này.
2. Đơn yêu cầu phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm viết đơn;
b) Tên Toà án có thẩm quyền giải quyết đơn;
c) Tên, địa chỉ của người yêu cầu;
d) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự đó;
đ) Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết đơn yêu cầu, nếu có;
e) Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu;
g) Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn.
3. Gửi kèm theo đơn yêu cầu là tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

      Như vậy,trong trường hợp của bạn có thể thấy thực chất bà B  đã cho bố bạn vay tiền để trả nốt tiền mua quyền sử dụng đất,và đưa trực tiếp cho ông A thay cho bố bạn.Do bạn cung cấp thông tin chưa đầy đủ nên xin tư vấn cho bạn như sau:theo qui định pháp luật hiện hành thì trong trường hợp trên khi vay tiền nếu bố bạn và bà B không có thỏa thuận kì hạn của việc trả lại tiền cho bà B thì bà B có quyền đòi lại tài sản(tiền) và bạn cũng có quyền trả nợ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý, nếu không có thoả thuận khác.Ngoài ra  nếu không có thỏa thuận mức lãi suất cho vay thì bạn cũng không cần thiết phải trả lãi.Trong trường hợp hợp thỏa thuận vay tiền giữa bố bạn và bà B có quy định về thời hạn trả tiền và trả tiền lãi thì bạn phải trả tiền đúng hạn,trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bạn không trả hoặc trả không đầy đủ thì bạn phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ. Còn việc bà B đã sử dụng đất của bố bạn để làm nhà kinh doanh từ năm 2004 đến nay đây chỉ là việc bố bạn cho phép bà B được quyền sử dụng và chiếm hữu đất trong thời hạn nhất định,còn quyền sử dụng đất,chiếm hữu và đinh đoạt( trong phạm vi pháp luật cho phép cho người sử dụng đất) thì vẫn hoàn toàn thuộc về bố bạn.Do đó bố bạn có quyền yêu cầu bà B chấm dứt việc sử dụng mảnh đất đó.Vì bố bạn đã mất và mảnh đất này có thể là di sản thừa kế mà bố bạn để lại cho bạn theo di chúc hoặc theo pháp luật ( trong trường hợp không có di chúc hoặc một số trường hợp di chúc không được chấp nhận do vi phạm pháp luật) thì bạn hoàn toàn có quyền trả lại tiền đã vay cho bà B và yêu cầu bà B chấm dứt ngay hành vi chiếm hữu và  sử dụng mảnh đất.Ngoài ra bạn còn có thể dử dụng các biện pháp mà pháp luật qui định cho phép để bảo vệ các quyền lợi của mình như :  yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.Do vậy bạn có quyền yêu cầu tòa án  buộc bà B chấm dứt ngay các hành vi xâm phạm quyền chiếm hữu và sử dụng mảnh đất đó.Về trình tự thủ tục yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi cho bạn gồm có đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự có các nội dung chính sau đây :Ngày, tháng, năm viết đơn;Tên Toà án có thẩm quyền giải quyết đơn;Tên, địa chỉ của người yêu cầu;Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự đó;Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết đơn yêu cầu, nếu có; Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu; Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn.Ngoài ra bạn cần gửi kèm theo đơn yêu cầu các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.Vế các thức nộp đơn yêu cầy bạn có thể nộp trực tiếp tại tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện.

       Ngoài ra vấn đề bạn thắc mắc về những thủ tục pháp lý cần làm giữa bạn với ông A  căn cứ vào các qui định pháp luật hiện hành và những thông tin bạn cung cấp thì thì xin được tư vấn như sau: bạn cần làm thủ tục đăng kí biến động và thủ tục này phải làm trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động,Các bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã). Các giấy tờ cần mang theo bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của các bên.Tiếp theo bạn cần tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.Hồ sơ bao gồm:Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).Hợp đồng chuyển nhượng.Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực) Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên(có chứng thực).Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước. Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:Hồ sơ, bao gồm:Đơn đề nghị đăng ký biến động.Hợp đồng chuyển nhượng.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.