Mong được tư vấn vấn đề mua bán đất đai! Chào Diễn Đàn Luật;, tôi có vấn đề thắc mắc xin được nhờ giải đáp như sau:

Tôi có ý định mua một mảnh đất hiện nay đang thuộc quyền sở hữu của một cán bộ thuộc Quân đội, tuy nhiên mảnh đất chưa có sổ đỏ vì chủ nhân chưa đủ tiền làm sổ. Chủ của mảnh đất muốn tôi đặt cọc một số tiền trước để làm ra sổ đỏ, sau đó tôi giao tiếp phần còn lại để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy thì hợp đồng giữa hai chúng tôi có hiệu lực hay không, có cần phải ra công chứng sau mỗi lần chuyển tiền hay không, và liệu tôi có khả năng gặp những rủi ro gì? Xin cảm ơn và mong nhận được sự hồi âm!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật  của Nptlawyer.com ;.

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  

Trả lời:

 

Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau: 

Cơ sở pháp lý:

Luật dân sự 2005

Luật đất đai 2013

Nội dung tư vấn

Căn cứ luật đất đai 2013.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy nếu muốn nhận được chuyển nhượng đất từ người bán thông qua hợp đồng chuyển nhượng đất thì bắt buộc bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó trong trường hợp này việc làm sổ đỏ là hoàn toàn cần thiết. Nếu bên bán muốn bạn chuyển một số tiền trước sau đó mới tiến hành làm sổ đỏ bạn có thể lập một hợp đồng đặt cọc trong nội dung có ghi rõ đặt cọc số tiền này để đảm bảo cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này theo Điều 358 LDS.

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Theo đó khi thành lập hợp đồng này bạn có thể đảm bảo cho việc thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất sau này đồng thời phòng tránh rủi ro sau này nếu người bán đất nhận tiền rồi mà không làm sổ đỏ không bán đất cho bạn nữa, dựa trên hợp đồng bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra tòa án để đòi lại số tiền đã đặt cọc. Hình thức của hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải bằng văn bản và có chữ kí của hai bên. Sau khi đã có sổ đỏ bạn sẽ tiến hành các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, số tiền đã đặt cọc trong hợp đồng trên sẽ được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền của bạn cho bên bán đất.

 Ngoài ra hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần phải được lập thành văn bản có chông chứng, chứng thực theo khoản 2 Điều 689 LDS.

"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất  

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Bạn nên thực hiện đặt cọc thành nhiều lần, việc đặt cọc thành lập thành văn bản không nhất thiết phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu bạn có thể thực hiện việc công chứng, chứng thực để đảm bảo hơn. 

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai.