Xin chào luật sư! Con có vấn đề thắc mắc rất mong nhận được sự giải đáp như sau: Nhà con đang có mảnh đất canh tác rộng 1,8 ha (hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ở huyện A tỉnh B. Trước năm 1993 mảnh đất thuộc sở hữu của ông Trần Văn H có diện tích 1 ha.
Đến tháng 10/1993 sau khi làm ăn thất bại ở Vũng Tàu ông Trần Văn H gọi ba mẹ con về và nói là cho mảnh đất đó để hai vợ chồng làm ăn, nhưng người đứng tên chủ quyền đất phải là mẹ con là nguyễn Thị Tươi. Trước đó người đứng tên và thay ông H đóng tiền thuế là bà Nguyễn Thị N con dâu ông H. Từ sau khi được ông Trần Văn H cho đất cho đến nay mẹ con đều đứng tên đóng thuế đất thổ cư, đất nông nghiệp đầy đủ. Ba mẹ con phá thêm rừng làm đất canh tác cho đến nay diện tích đất là 1,8ha. Năm 1997 ông H có làm cho ba mẹ con tờ giấy với nội dung “ủy thác cho bà Nguyễn Thị Tươi toàn quyền canh tác mảnh đất, ai khiếu nại tranh chấp ông Nguyễn hoàn toàn chịu trách nhiệm”. Sau khi ông Nguyễn mất, con dâu là bà Nguyễn Thị Kim Mai đứng lên tranh chấp và đòi lại toàn quyền sở hữu đất đai, sự việc kéo dài từ năm 2000 cho đến nay không chấm dứt. Uỷ ban nhân dân Xã Gia Canh có gọi lên hòa giải, Sở tài nguyên và môi trường Tỉnh Đồng Nai cũng hòa giải nhưng không thành công. Bà N vẫn thường xuyên quấy phá không cho gia đình con làm ăn canh tác trên mảnh đết đó. Đến năm 2012 ba mẹ con cho thuê đất và về TP.HCM làm ăn. Thỉnh thoảng bà N cũng cho người quấy phá hăm dọa, thời gian gần đây có vài người lạ vào đất nhà và nói là đã mua đất này rồi. Cho đến ngày 29/10/2015 có vài cán bộ đo đạc xã vào rẫy nhà con, nhổ hết cây trái thu hoạch, rồi đo đạt cắm mốc làm hàng rào phân chia, nói đất này đã chia đôi và phân nữa thuộc quyền sở hữu của bà N, có sổ đỏ . Trong khi đó ba mẹ con không nhận được bất cứ thư mời nào của xã về việc hòa giải hay chia đất đai. Luật sư cho con hỏi: + Căn cứ vào tờ ủy thác của ông Nguyễn vậy mẹ con có được toàn quyền sử dụng đất không? + Cán bộ xã họ làm vậy là vi phạm pháp luật vậy nhà con làm đơn tố cáo được không và gửi ở đâu ạ? Con xin cảm ơn!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:
Trả lời
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc tới Nptlawyer.com ; chúng tôi. Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau
Căn cứ pháp lý
Bộ luật dân sự 2005
Luật công chứng 2014
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2013
Nội dung tư vấn
1: Quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn đối với giấy ủy thác
Theo thông tin bạn cung cấp thi ông H có làm giấy ủy thác với nội dung là "ủy thác cho bà Nguyễn Thị Tươi toàn quyền canh tác mảnh đất, ai khiếu nại tranh chấp ông H hoàn toàn chịu trách nhiệm". Việc cá nhân ủy thác cho một cá nhân khác về cơ bản được xác định là một quan hệ ủy quyền. Theo quy định tại điều 581 Bộ luật dân sự 2005 thì "Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định". Và theo quy định tại Điều 55 Luật công chứng 2014 thì hợp đồng ủy quyền phải được công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
"1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền"
Như vậy, về nguyên tắc việc ông H ủy quyền cho mẹ bạn có toàn quyền canh tác đối với mảnh đất của ông ấy phải được lập thành văn bản ủy quyền có công chứng thực. Theo như thông tin bạn cung cấp thì ông H chỉ làm tờ giấy ủy quyền cho mẹ bạn, mà không thấy bạn đề cập đến vấn đề tờ giấy ủy quyền đó có được công chứng, chứng thực hay không. Nếu giấy ủy quyền không có công chứng, chứng thực thì việc ủy quyền của ông H khi cho mẹ bạn toàn quyền canh tác mảnh đất là không có giá trị pháp lý vì nó không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên điều đáng nói ở đây là việc ủy quyền hay như tên gọi giấy tay mà ông H viết là giấy ủy thác không làm phát sinh quyền sở hữu. Nên mặc dù là mẹ bạn có quyền canh tác đối với mảnh đất đó nhưng về bản chất mảnh đất đó vẫn thuộc sở hữu của ông H, chứ mẹ bạn không phải là chủ sở hữu đối với mảnh đất đó. Vì vậy nên với sự kiện ông H chết thì việc ủy quyền giữa ông H và mẹ bạn sẽ đương nhiên chấm dứt (Khoản 4 Điều 589 BLDS 2005), nên mẹ bạn phải giao lại mảnh đất (S =1 ha) trên cho gia đình ông H để tiến hành chia thừa kế theo pháp luật nếu ông H chết mà không để lại di chúc hoặc thực hiện việc chia thừa kế theo di chúc nếu ông H có để lại di chúc hợp pháp trước khi chết.
2. Hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ xã
Điều 204: Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính"
Diện tích đất trên của nhà bạn chưa có quyết định giải quyết tranh chấp nên việc cán bộ xã có những hành vi xâm phạm đến tài sản của gia đình bạn trồng, canh tác khi không có thông báo và bản chất sự việc đang có tranh chấp chưa được giải quyết là một biểu hiện của hành vi hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác, đây là hành vi vi phạm pháp luật. Mảnh đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết nên gia đình bạn vẫn được bảo vệ các quyền lợi ích hợp pháp trên đó như các hoa lợi, lợi tức phát sinh. Căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hành vi hành chính về đất đai của cán bộ xã.
3. Việc khởi kiên ra Tòa án
Tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất nếu muốn làm đơn khỏi kiện ở Tòa án thì bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải ở UBND xã nơi có đất tranh chấp. Căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì gia đình bạn cũng không có quyền sở hữu mảnh đất với diện tích 1ha mà ông H đã ủy quyền cho mẹ bạn sử dụng trước đây bởi việc ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu và việc ủy quyền này cũng đã chấm dứt vào thời điểm ông H qua đời nên gia đình bạn phải giao lại mảnh đất đó cho gia đình ông H.
Căn cứ vào khoản 4 điều 22 Nghị định43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.” Như vậy, nếu diện tích đất 0,8ha mà gia đình bạn khai hoang được không có tranh chấp và được cơ quan nàh nước có thẩm quyền kiểm duyệt thì gia đình bạn được sử dụng.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi dành cho quý khách hàng, ý kiến tư vấn dựa trên những quy định của pháp luật và thông tin mà khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra sự tư vấn là để cá nhân, tổ chức tham khảo. Nếu còn vấn đề thắc mắc bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua tổng đài để đơợc tư vấn pháp luật trực tiếp.
TRÂN TRỌNG./.
BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.