Thưa luật sư! Chúng tôi là 09 hộ dân có hộ khẩu thường trú tại khu 1 Thị trấn – Tỉnh Hòa Bình xin luật sư tư vấn cho chúng tôi một việc như sau: Tháng 3 năm 1993 chúng tôi có mua nhà thanh lý của xí nghiệp Cồn rượu (có giấy bán nhà thanh lý của xí nghiệp cồn rượu) và sử dụng nhà thanh lý đó sửa chữa làm nhà ở từ ngày đó đến nay.
Cuối năm 1993 Xí nghiệp cồn rượu giải thể bàn giao cho Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và xây dựng Hòa Bình, không có giấy tờ gì yêu cầu chúng tôi trả lại đất cho xí nghiệp. Đầu năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình đã thu hồi đất và giao cho Ủy ban nhân dân huyện để qui hoạch dự án xây dựng trường mầm non và dự án qui hoạch khu dân cư. Các hộ gia đình chúng tôi làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 100 khoản 1 điểm d và điểm đ của luật đất đai năm 2013. Chúng tôi nhận được công văn trả lời của UBND huyện là chúng tôi không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 100 khỏan 1 điểm d, đ vì chúng tôi thuộc đối tượng qui định tại điều 54 và không thuộc đối tượng qui định tại điều 110 của luật đất đai năm 2013. Đất mà các hộ gia đình chúng tôi đang sử dụng là đất được giao cho Công ty kinh doanh do vậy không đủ điều kiện để cấp giấy CNQSDĐ theo điều 100 khoản 1 điểm d,đ( nhưng không chỉ ra nội dung này được qui định tại điều nào của luật). Vậy chúng tôi xin được tư vấn : Đối tượng qui định tại điều 54 và điều 110 có phải cùng với đối tượng qui định tại điều 100 của luật đất đai năm 2013 hay không. Theo chúng tôi hiểu thì chúng tôi đủ điều kiện để áp dụng điều 100 khoản 1 điểm d, đ và đối tượng để áp dụng điều 100 không cùng đối tượng để áp dụng điều 54 và điều 110, nhưng UBND huyện giải thích với chúng tôi như vậy có đúng không ?
Chúng tôi rất mong nhận được sự giúp đỡ của Nptlawyer.com ;. Xin trân thành cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Nptlawyer.com ;.
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi :
Trả lời:
Chào bạn! cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Nptlawyer.com ;,với thông tin câu hỏi bạn cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:
1.Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013
2.Nội dung tư vấn:
Theo quy định tại Điều 54 và Điều 110 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;
d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;
đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;
e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Căn cứ vào điều 54 trên thì điều này quy định các trường hợp mà nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối đôi với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này và các trường hợp quy định tại khoản 2,3,4,5 điều này ,với thông tin bạn cung cấp thì bạn và 8 hộ gia đình còn lại đã mua đất thanh lý của xí nghiệp cồn rượu chứ không phải được nhà nước giao đất để sử dụng do đó bạn không thuộc trường hợp quy định tại điều này.Theo điều 110 trên cũng vậy điều này quy định về việc được miễn giảm tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với các trường hợp như quy định tại điểm a,b,c,d khoản 1 trên thì bạn và 8 hộ gia đình còn lại cũng không thuộc đối tượng quy định tại khoản này do bạn không thuộc đôí tượng sử dụng đất dể kinh doanh sản xuất vào lĩnh vực ưu đãi đầu tưu bạn cũng không phải là người sử dụng đất ở là người có công với cách mạng hộ nghèo hay dân tộc thiểu số có điều kiện kinh tế khó khăn …..Như vậy bạn không thuộc như các trường hợ quy định tại điều 54 và điều 110 trên.
Tại điều 110 luật đất đai quy định như sau:
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Tại điều luật này quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân cộng đồng dấn cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất .Điều luật này quy định những trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối tượng trọng điều luật này là khác với các đối tượng tại điều 54 và 110 như đã phân tích trên do đó mà 3 điều luật này không quy định cùng một đối tượng.
Theo quy định tại bộ luật đất đai năm 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành môt số điều của luật đất đai quy định như sau:
"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;"
Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định:
"Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này."
Với thông tin bạn cung cấp thì bạn và 8 hộ gia đình còn lại đã mua 1 căn nhà thanh lý của xí nghiệp cồn rượu kỳ sơn có giấy bán nhà thanh lý của xí nghiệp tháng 3 năm 1993 thì theo quy định tại khoản đ điều 100 trên thì gia đình bạn và các gia đình còn lại được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.Như vậy ủy ban nhân dân huyện kỳ sơn giải thích với các hộ gia đình như vậy là sai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn và các hộ còn lại bạn có thể làm hồ sơ thủ tục như trên.Nếu cơ quan có thẩm quyền không cấp giấy chứng nhận cho bạn và các gia đình còn lại thì bạn có thể làm đơn khởi kiện tới cớ quan tòa án nơi có đất tranh chấp để được giải quyết.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.